Одной из наиболее обсуждаемых проблем в нашем государстве без преувеличения можно назвать развитие рынка ипотечного кредитования. Базовым документом, на основе которого, как предполагается, будет строиться и систематизироваться все ипотечное законодательство, стал принятый 5 июня с.г. Закон Украины «Об ипотеке». По оценкам специалистов, данный документ позволит активизировать кредитные и финансовые процессы, а также расширит сферу кредитования строительства жилья.

Проведем анализ наиболее важных положений этого Закона.

С 1 января 2004 года в обеспечение исполнения обязательств (в ипотеку) будет передаваться такое недвижимое имущество, как земельные участки (в том числе сельскохозяйственного назначения — с 2005 года), объекты, расположенные на земельном участке и неразрывно связанные с ним, перемещение которых является невозможным без обесценивания и изменения их назначения, а также воздушные и морские суда, космические объекты. Предметом ипотеки также может служить объект незавершенного строительства. В ипотеку может быть передано имущество государственных или коммунальных предприятий. Однако можно предположить, что такой предмет ипотеки не станет достаточно распространенным ввиду установленного законодательством моратория на реализацию имущества государственных предприятий. Предметом ипотеки могут быть и имущественные права (например, право аренды). Примечательно, что законодатель не предоставил возможности передавать в ипотеку те строения и сооружения, которые могут быть отнесены к недвижимому имуществу, однако расположены не на земельных участках, а под ними, строительство которых в городах Украины увеличивается (к примеру, сети торговых комплексов, автостоянки).

Согласно Закону, ипотека может возникать как на основании договора, так и на основании решения суда. В то же время к ипотеке, возникшей в результате веления закона или решения суда, правила должны применяться такие же, как и на основании договора. Естественно, если иное не предусмотрено законом.

КОГДА ВОЗНИКАЮТ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ?

В соответствии со статьей 3 Закона ипотекой может быть обеспечено как реальное обязательство, так и удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, не вступившего в силу. Моментом возникновения взаимных прав и обязанностей ипотекодателя и ипотекодержателя, согласно ипотечному договору, является момент нотариального удостоверения договора. А в статье 4, регулирующей вопросы государственной регистрации ипотеки, хотя и установлена обязательность государственной регистрации отягощения ипотекой недвижимого имущества, однако указано, что в случае неисполнения этого требования ипотечный договор остается действительным. Это означает, что Закон «Об ипотеке» не привязывает момент вступления ипотечного договора в силу, равно как и возникновения прав и обязанностей сторон, к государственной регистрации договора ипотеки. Вместе с тем обратимся к статьям 210 и 640 Гражданского кодекса Украины, который вступит в силу одновременно с Законом «Об ипотеке». Так, в статье 210 говорится о том, что сделка, подлежащая государственной регистрации, считается совершенной с момента такой регистрации, а в статье 640 определяется, что договор, подлежащий как нотариальному удостоверению, так и государственной регистрации, является заключенным с момента государственной регистрации. Таким образом, права и обязанности сторон по договору (в том числе и ипотечному), согласно Гражданскому кодексу Украины, возникают исключительно в момент государственной регистрации такого договора. Соответственно, на лицо противоречие статьи 3 Закона Украины «Об ипотеке» статьям 210 и 640 ГК Украины. А поскольку нормы ГК являются приоритетными по отношению к нормам Закона «Об ипотеке», при заключении ипотечного договора сторонам необходимо будет руководствоваться нормами кодекса.

В соответствии с изменениями, внесенными в статью 55 Закона Украины «О нотариате», предусматривается возможность регистрации отягощения и наложения запрета на отчуждение недвижимости только после оформления документа о праве собственности. Эти же положения содержатся и в Законе Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах». Однако, по мнению главного юрисконсульта АКБ «Форум» Нины Лавренко, целесообразным было бы предоставить возможность осуществлять государственную регистрацию ипотеки при заключении данного договора, особенно если предметом ипотеки выступает объект незавершенного строительства или недвижимость, принадлежащая третьим лицам, и которая станет собственностью ипотекодателя после заключения такого договора. Это позволит существенно уменьшить риски ипотекодержателя, тем более это предусмотрено статьей 16 Закона Украины «Об ипотеке».

ПРИВЕТСТВУЕМ НОВШЕСТВА!

Позитивным моментом Закона в регулировании стоимости предмета ипотеки можно назвать возможность сторон (ипотекодателя и ипотекодержателя) определить ее самостоятельно. Согласно Закону, оценка предмета ипотеки специализированным субъектом оценочной деятельности является обязательной только в том случае, если условие определено в Законе или договоре. В Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине» будут внесены изменения, в соответствии с которыми независимая оценка будет обязательна лишь в случае залога государственного и коммунального имущества. Такое положение, по словам Нины Лавренко, может существенно уменьшить затраты ипотекодателя и ускорит во времени заключение ипотечного договора.

Абзацем 4 статьи 18 Закона предусмотрена возможность одновременного заключения договора купли-продажи недвижимости и ипотечного договора в случае, если ипотекой обеспечивается возвращение займа, кредита для приобретения этого недвижимого имущества. «Это положение будет способствовать уменьшению рисков банков при осуществлении кредитования покупки недвижимости на вторичном рынке», — отмечает Нина Лавренко.

Одобрение вызывает установленная Законом возможность разрешить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. Можно спрогнозировать, что это приведет к упрощению процедуры погашения задолженности по кредитным договорам за счет стоимости предмета ипотеки. Хотя стоит указать и на некоторые недостатки, содержащиеся в механизме внесудебного урегулирования. В частности, абзац 4 статьи 36 Закона Украины «Об ипотеке» лишает ипотекодержателя после завершения внесудебного урегулирования возможности заявлять требования относительно исполнения должником основного обязательства. «На первый взгляд, это требование кажется логичным, но как быть, если ипотекодатель отличается от должника и только частично обеспечивал исполнение обязательств должника?» — спрашивает Нина Лавренко.

НАСКОЛЬКО РЕАЛЬНО РЕФИНАНСИРОВАНИЕ?

Законом предусмотрено введение новых, не применяющихся на сегодняшний день, механизмов. Речь идет о выпуске ипотечных ценных бумаг — залоговых, позволяющих упростить переход права собственности от ипотекодателя к ипотекодержателю. Кроме того, введение закладных позволит осуществлять рефинансирование деятельности банков путем продажи этих закладных третьим лицам с обязательством обратного выкупа (операция репо) и привлечения, таким образом, финансовых ресурсов для их последующего предоставления под залог объектов недвижимости. Однако эти положения Закона еще не скоро заработают.

По словам директора Информационно-ресурсного центра «Реформирование земельных отношений на Украине» Алексея Янова, такая ситуация объясняется тем, что структур, которые бы целенаправленно выкупали у банка закладные, на Украине не создано, и на их создание потребуется время. А это является серьезным препятствием для эффективности системы рефинансирования. Кроме того, чтобы не потерять ликвидность, такие ипотечные структуры также должны позаботиться о том, чтобы реализовывать на вторичном рынке свои закладные, обеспеченные закладными банка. В Казахстане, например, Казахская ипотечная компания реализовывала свои закладные пенсионным фондам, доходность которых по ипотечным ценным бумагам превышала доходность от депозитов. Поэтому ипотечная система рефинансирования наиболее эффективно заработала в Казахстане.

Таким образом, можно утверждать, что первые законодательные шаги по урегулированию механизма ипотечного кредитования уже сделаны, и они довольно успешные. Однако торопиться с оптимистическими выводами по поводу эффективности реализации этого механизма не стоит. Властям предстоит приложить еще немало усилий для того, чтобы запустить эту «машину» в действие.