В 2006 году на отечественном рынке строящегося жилья (так называемой «первички») произошли изменения, поставившие за грань закона привычные многим инвестиционные контракты и договоры долевого участия. Им на смену пришли ФФС, венчурные фонды, облигации… Помнится, поначалу покупатели квартир ко всем этим «изыскам» относились с недоверием, но с годами они стали привычными. Тем не менее каждая из этих схем имеет ряд недостатков, что нередко заставляет задуматься о «старом, добром» прямом финансировании, когда покупатель перечисляет деньги не финансовому учреждению или компании-«прослойке», а непосредственно застройщику, приобретая не ценные бумаги и т.п., а квартиру или права на нее. И нужно сказать, что механизмы прямого финансирования существуют и вполне успешно используются. Об одном из них речь пойдет ниже.

Поскольку квартира представляет собой недвижимое имущество, право собственности на нее возникает после введения объекта строительства в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности (часть 2 статьи 331 ГК Укра­ины). До этого момента лицо считается собственником использованных в ходе строительства материалов, оборудования и т.д. (часть 3 статьи 331 ГК Украины). Но на этом права застройщика (инвестора) не исчерпываются.

В своем письме от 22 июня 2007 года № 19-50-2309 Минюст Украины разъяснил, что «квартира является объектом инвестирования в объекте строительства, который после завершения строительства становится отдельным имуществом. До завершения строительства проинвестированного объекта недвижимого имущества и принятия его в эксплуатацию инвестору принадлежит не право собственности на этот объект, а имущественные права на него… Инвестор не может отчуждать квартиру как объект недвижимости до принятия объекта строительства в эксплуатацию и регистрации за собой права собственности на квартиру. В указанном случае инвестор может отчуждать свои имущественные права на квартиру».

Также и ВСУ в своем определении от 17 сентября 2008 года по делу № 6-26887св07 указал, что на этапе строительства недвижимости как таковой еще не существует, а существуют имущественные права на нее.

Как объект гражданских прав, имущественные права могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не изъяты из гражданского оборота и не ограничены в обороте. Согласно части 4 статьи 12 ГК Украины, лицо может по возмездному или безвозмездному договору передать свое имущественное право другому лицу, кроме случаев, установленных законом.

Как уже упоминалось, и вещные, и обязательственные права могут носить имущественный характер. Объектом вещного права является имущество, обязательственного — действие.

В нашем случае до момента передачи имущественных прав, например, подписания акта приема-передачи, права покупателя ограничиваются правом требовать от застройщика передачи квартиры и имущественных прав на нее. Такие права могут отчуждаться покупателем в порядке уступки права требования (статьи 512—514 ГК Украины). С момента же подписания акта покупатель получает право зарегистрировать на себя право собственности на квартиру, которое уже обязательственным не является, а относится скорее к вещным правам.

В соответствии с частью 2 статьи 656 ГК Украины предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. К договору купли-продажи имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Имущественные права могут передаваться в залог, что предусмотрено статьей 4 Закона Украины «О залоге». Соглас­но статье 5 Закона Украины «Об ипотеке», предметом ипотеки могут быть имущественные права на объект незавершенного строительства. После завершения строительства строение (­сооружение), жилой дом или жилая квартира остаются предметом ипотеки в соответствии с ипотечным договором (статья 16 Закона Украины «Об ипотеке»). Ипотечный договор, предметом ипотеки по которому являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, удостоверяется нотариусом на основании документов, подтверждающих имущественные права на эту недвижимость (статья 3 Закона Украины «Об ипотеке»).

Гражданский кодекс является основным актом гражданского законодательства Украины, что предусмотрено статьей 2 ГК Украины. Эта же статья регламентирует порядок внесения изменений в ГК Украины в случае рассмотрения законопроекта, регулирующего гражданские отношения иначе, нежели ГК Украины. Такой законопроект рассматривается одновременно с проектом закона о внесении соответствующих изменений в ГК Украины.

Нормы ГК Украины не запрещают осуществлять куплю-продажу имущественных прав на объекты жилищного строительства. Появление же части 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» не спровоцировало каких-либо изменений общих норм ГК Украины в части ограничения использования гражданских договоров при сооружении объектов жилищного строительства. То есть законодатель допускает применение в этой сфере иных видов договоров, помимо тех, которые прямо предусмотрены статьей 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», на что обратил внимание ВХСУ в своем постановлении от 24 мая 2007 года № 2/99.

Следует также учесть, что одиозная часть 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» в 2011 году была изложена в новой редакции, согласно которой финансирование строительства жилья с использованием средств физических и юридических лиц может осуществляться, помимо уже упоминавшихся выше схем, с помощью иных способов, определенных исключительно законами.

5 июля 2012 года был принят Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия ипотечному кредитованию», статья 2 которого определяет, что финансирование объектов незавершенного строительства, которое осуществляется по бюджетным программам, предполагающим предоставление гражданам государственной поддержки для строительства (приобретения) жилья, может проводиться путем заключения между заказчиками строительства (собственниками, управителями) и гражданами договоров купли-продажи имущественных прав.

Последняя норма отнюдь не ограничивает использование договоров купли-продажи имущественных прав для финансирования строительства, не связанного с бюджетными программами, поскольку такое использование обусловлено частью 2 статьи 656 ГК Украины.

Согласно статье 627 ГК Украины, стороны являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований этого Кодекса, иных актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. В соответствии же со статьей 204 ГК Украины сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной.

В заключение добавим, что в пункте 49 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением КМУ от 22 июня 2011 года № 703, в числе документов, которые подаются для проведения государственной регистрации прав с выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество в связи с приобретением права собственности на нововозведенные или реконструированные объекты недвижимого имущества, прямо называются договоры купли-продажи имущественных прав.

Успешный опыт использования договоров купли-продажи имущественных прав демонстрируют ХК «Киевгор­строй», КП «Житлоинвестбуд-УКБ» и ряд других компаний. Главное преимущество описанной схемы — ее простота, что и обеспечило ей достаточно высокую популярность на рынке строящейся недвижимости.

ЧАПЛЯН Сергей — адвокат, г. Киев

---

Терминология

Понятие имущественных прав

Статья 177 ГК Украины фиксирует перечень возможных объектов гражданских прав, в числе которых прямо называет имущественные права. В соответствии со статьей 190 ГК Украины имуществом как особым объектом считаются отдельная вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности.

Часть 2 статьи 190 ГК Украины признает имущественные права вещными правами. Вместе с тем не только вещные, но и обязательственные права могут носить имущественный характер, на что обращают внимание доктринальные дефиниции имущественных прав. В соответствии с одной из них под имущественными правами понимаются субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с материальными требованиями, которые возникают при распределении имущества.

Законодательное определение имущественных прав содержит статья 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине», согласно которой имущественными правами, которые могут оцениваться, являются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, являющиеся составными частями права собственности (права владения, пользования, распоряжения), а также иные специфические права (права на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т.п.) и права требования.