Вступивший в силу 14 января 2006 года Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно вопросов ипотечных отношений» вызвал немалый резонанс. Согласно ему, объектами инвестиционной деятельности отныне не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование строительства которых осуществляется из средств, привлеченных от физических и юридических лиц. Законом четко предусмотрено, что инвестирование в строительство таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), негосударственные пенсионные фонды и путем выпуска беспроцентных облигаций.

Так что теперь ФОН являются одним из немногих способов по привлечению средств на финансирование строительства жилья. Несмотря на это, большим успехом ФОН в настоящее время не пользуются. Сейчас на Украине зарегистрировано всего две компании, имеющие право на эмиссию сертификатов ФОН. Сам механизм работы ФОН многим до конца непонятен, что вызывает также недоверие к новому инструменту фондового рынка — сертификатам ФОН.

Сложности в применении такого механизма инвестирования связаны среди прочего с отсутствием детальной нормативной регламентации такого вида деятельности. Однако недавно Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР), в соответствии с Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (в части, регулирующей деятельность ФОН), а также Законом Украины «О государственном регулировании рынка ценных бумаг на Украине» урегулировала некоторые вопросы деятельности ФОН.

Выпустил сертификаты ФОН — отчитайся

Прежде чем перейти к непосредственной характеристике принятых ГКЦБФР нормативных актов, напомним, что под ФОН следует понимать средства, полученные управителем ФОН в управление, а также недвижимость и иное имущество, имущественные права и доходы, полученные от управления этими средствами. ФОН создается финансовым учреждением с целью получения дохода собственниками сертификатов этого ФОН.

Статья 46 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» предусматривает, что эмитент сертификатов ФОН не позднее 30 дней после завершения размещения сертификатов ФОН обязан предоставить в регистрирующий орган отчет об итогах данного выпуска сертификатов. Требования к отчету об итогах выпуска сертификатов ФОН утверждает Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку.

Процедура регистрации в ГКЦБФР отчета об итогах выпуска сертификатов ФОН (как в документарной, так и в бездокументарной форме) установлена Порядком регистрации отчета об итогах выпуска сертификатов ФОН от 14 февраля с.г., который вступил в силу 8 апреля 2006 года. Порядком предусмотрено, что соответствующая регистрация осуществляется регистрирующим органом на протяжении 15 дней с даты предоставления всех необходимых документов. Отчет об итогах выпуска сертификатов ФОН подается в регистрирующий орган в двух экземплярах, удостоверенных подписями и печатями руководителя эмитента, а также аудитора (аудиторской фирмы).

Для регистрации отчета эмитенту необходимо подать в ГКЦБФР заявление, экземпляр печатного СМИ с публикацией информации о выпуске сертификатов ФОН, проспекта эмиссии, изменений к ним (подается при первом представлении такого отчета), копию глобального сертификата выпуска (при бездокументарной форме выпуска), удостоверенную эмитентом.

Порядком предусмотрено, что, если все сертификаты ФОН были размещены до даты окончания сертификатов ФОН, эмитент подает отчет об итогах выпуска сертификатов ФОН в регистрирующий орган не позднее 30 дней после размещения последнего сертификата ФОН этого выпуска. Положение возлагает обязанность на эмитента подавать отчет каждые три месяца в том случае, если срок размещения сертификатов ФОН более трех месяцев.

Подход к регистрации отчета об итогах выпуска сертификатов ФОН дифференцирован в зависимости от способа размещения таких ценных бумаг — открытого или среди заранее определенного круга лиц. В последнем случае эмитент обязан также предоставить справку с указанием перечня лиц, среди которых были размещены сертификаты ФОН.

Отчет об итогах выпуска сертификатов ФОН должен быть опубликован не позднее 10 дней с даты регистрации соответствующего отчета в том же печатном средстве массовой информации, в котором была опубликована информация о выпуске сертификатов ФОН, и проспект эмиссии. Далее эмитент должен подать в регистрирующий орган экземпляр печатного СМИ с данной публикацией не позднее 15 дней с даты такого опубликования.

Если на протяжении срока размещения сертификатов ФОН не был размещен ни один сертификат либо сертификаты были размещены на сумму меньшую, чем эквивалент 100 тыс. евро по курсу НБУ на день принятия решения об эмиссии сертификатов ФОН, регистрация выпуска сертификатов ФОН подлежит отмене. Порядком установлен исчерпывающий перечень документов, предоставляемых в данном случае в ГКЦБФР, на основании которых регистрирующий орган отменяет регистрацию выпуска сертификатов ФОН, информации об их размещении, проспекта эмиссии и изменений к ним в случае наличия.

Возможна также ситуация, когда в сроки, предусмотренные условиями выпуска, сертификаты ФОН были размещены не полностью, однако на сумму, предусмотренную законодательством. В таком случае эмитент подает в регистрирующий орган заявление о замене свидетельства на регистрацию выпуска сертификатов ФОН на свидетельство с указанием фактически размещенного объема выпуска, а также ряд иных документов, перечень которых также закреплен в Порядке. При этом ГКЦБФР аннулирует предыдущее свидетельство и выдает новое.

Для погашения регистрации выпуска — отдельный порядок

Согласно действующему законодательству, ФОН создаются на срок, установленный проспектом эмиссии, и по истечении такого срока прекращают свое функционирование. В связи с этим ГКЦБФР также урегулировала порядок погашения и отмены регистрации выпуска сертификатов ФОН, выпускаемых в бездокументарной форме, путем принятия соответствующего нормативно-правового акта.

Постановлением ГКЦБФР регламентировано, что эмитент осуществляет погашение сертификатов ФОН в срок, предусмотренный в информации о выпуске сертификатов ФОН или проспекте эмиссии, а в случае досрочного погашения — в срок, предусмотренный в сообщении о возникновении оснований для прекращения функционирования ФОН. Таким основанием, в частности, является ситуация, когда на протяжении года произошло снижение стоимости чистых активов ФОН из расчета на один сертификат ФОН по сравнению с ценой первичного размещения этих сертификатов на величину, размер которой установлен Правилами ФОН. Досрочное прекращение функционирования ФОН возможно также по решению суда. В таких случаях управитель обязан на протяжении 5 рабочих дней с даты принятия такого решения обнародовать в соответствующих печатных СМИ сообщение о возникновении обстоятельств для прекращения функционирования ФОН. В таком сообщении должен быть указан срок для предъявления требований по выкупу сертификатов ФОН и их досрочному погашению. Предусмотрено, что такой срок не может быть меньше 15 дней и больше 30 дней с даты опубликования такого сообщения. На протяжении установленного срока управитель обязан принять от собственников сертификатов ФОН требования относительно выкупа сертификатов ФОН и досрочного их погашения, а также осуществить непосредственно их выкуп и погашение.

Не позднее 10 дней после завершения погашения сертификатов ФОН эмитент подает в ГКЦБФР отчет о погашении сертификатов ФОН. Положением также предусмотрено, что при подаче отчета о погашении сертификатов ФОН эмитент подает для отмены регистрации выпуска сертификатов ФОН информацию об их выпуске, проспекте эмиссии, а также заявление, оригинал свидетельства о регистрации выпуска сертификатов ФОН, сообщение о возникновении оснований для прекращения функционирования ФОН и копию печатного СМИ с опубликованным сообщением (в случае досрочного погашения).

Оба постановления призваны сделать механизм создания и осуществления деятельности ФОН более прозрачным и заинтересовать финансовые учреждения в их создании, а потенциальных инвесторов — во вложении в них средств. Тем более что ФОН создаются с целью получения дохода собственниками сертификатов ФОН, а не с целью получения учредителями жилья в собственность, как при создании ФФС.