19 июня с.г. на рассмотрение Комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Верховного Совета Украины были переданы два законопроекта, касающиеся внесения изменений в некоторые нормативно-правовые акты, регулирующие земельные отношения.

В чем изменения?

Так, первым проектом Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» (относительно перехода права на земельный участок при переходе права на здания и сооружения, которые расположены на нем) № 3695, поданным народным депутатом Валерием Бевзенко, предлагаются изменения в статье 120 Земельного кодекса Украины и статьях 7 и 31 Закона Украины «Об аренде земли». В соответствии с этими изменениями предполагается дополнить указанные нормативные акты новыми положениями, которыми будут урегулированы вопросы переоформления права аренды на земельные участки государственной и коммунальной собственности при переходе от арендатора к другому лицу, права собственности на объекты недвижимого имущества (здания, сооружения), которые расположены на этих земельных участках, а также порядок продления срока действия договоров аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности. В частности предлагается установить упрощенный порядок подачи и оформления соответствующих документов.

Сложная процедура

Как указывается в пояснительной за­писке к законопроекту, субъекты хозяйствования, которые приобрели в собственность объекты недвижимого имущества (здания, сооружения), расположенные на арендованных земельных участках государственной или коммунальной собственности, постоянно сталкиваются с серьезными трудностями, связанными с переоформлением права аренды на эти земельные участки от предыдущего собственника недвижимого имущества для обслуживания приобретенных в собственность зданий и сооружений.

Необходимо отметить, что на практике эта трудность обусловлена сложной и продолжительной процедурой переоформления такого права, которая требует повторного получения разрешения на изготовление технической документации на земельный участок, границы и целевое назначение которого не изменяются. На сегодняшний день данный процесс может длиться до трех лет, в то время как фактически земельным участком пользуется новый собственник зданий и сооружений, а арендную плату должен платить арендатор земельного участка. В результате этого часто возникает ситуация, при которой арендная плата за такие земельные участки не платится, поскольку арендатор земельного участка фактически не использует его и считает возможным не платить арендную плату, считая это уже обязанностью нового приобретателя недвижимого имущества как фактического пользователя земельного участка, а новый собственник зданий и сооружений не считает это своей обязанностью, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, которые являются основанием для уплаты арендной платы, что приводит к уменьшению поступлений в местные бюджеты.

Упрощенный порядок

Так, в соответствии с законопроектом пункт 2 статьи 120 ЗК Украины предлагается дополнить подпунктом, где устанавливается, что лицо, к которому перешло право собственности на все здания и сооружения, находящиеся на земельном участке государственной или коммунальной собственнос­ти, предоставленном в аренду, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий собственник этих объектов. В случае перехода права собственности на отдельные здания и сооружения, расположенные на таком земельном участке, к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены и которая необходима для его обслуживания.

Наряду с этим важное положение предлагается внести в Закон Украины «Об аренде земли», а именно дополнить закон статьей 16¹, в которой будет определяться порядок заключения договора аренды земли при переходе права собственности на здания и сооружения.

Законопроектом ­предусматривается, что лицо, к которому перешло право собственности на все дома и сооружения, которые находились на земельном участке государственной или коммунальной собственнос­ти, предоставленном в аренду, подает в соответствующий орган исполнительной ­власти или орган местного самоуправления по месту расположения земельного участка заявление (ходатайство). К этому заявлению прилагаются документы, которые подтверждают право собственности на эти объекты, и договор аренды земли. Проектом устанавливается, что компетентный орган в месячный срок должен принять решение о прекращении договора аренды земли с бывшим собственником этих зданий и сооружений. Кроме того, этот орган решает вопрос о предоставлении приобретателю в аренду данного земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, которые действовали для предыдущего арендатора, в соответствии с условиями договора.

На сегодняшний день пока отсутствует вывод Главного научно-экспертного управления, тем не менее, необходимость принятия данного законопроекта очевидна, поскольку с его помощью могут быть созданы все условия для ускорения и упрощения процедуры переоформления права аренды указанных земельных участков. Такая ситуация поможет в будущем предотвращать отрицательные экономические последствия, обусловленные несовершенством существующего порядка переоформления права аренды на такие земельные участки, а также обеспечит своевременное осуществление арендной платы, которая поступает в соответствующие бюджеты.

От письменной формы к нотариальной

Второй законопроект № 3696, переданный на рассмотрение Комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Верховного Совета Украины (автор — депутат Юрий Мирошниченко) предполагает внесения изменений в часть 1 статьи 14 Закона Украины «Об аренде земли».

Напомним, что часть 1 статьи 14 Закона Украины «Об аренде земли» предусмат­ривает возможность заключения договора аренды земли в простой письменной форме, и нотариальному удостоверению договор подлежит лишь в том случае, если на этом настаивает одна из сторон. Вместе с тем, часть 2 статьи 290 Хозяйственного кодекса Украины предусматривает обязательное нотариальное удостоверение таких договоров. Так, в этой статье указывается, что «аренда земельного участка без договора, заключенного в письменной форме, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законом порядке, не допускается».

Данным законопроектом предлагается изложить часть 1 статьи 14 в новой редакции и тем самым обеспечить составление лишь удостоверенных нотариально договоров аренды земли независимо от желания сторон.

А мы уже приняли

Любопытно отметить, что в этот же день, 19 июня с.г., Верховный Совет принял в первом чтении проект Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно земельных отношений)» № 3624 (инициатор законопроекта – Кабинет Министров Украины). Данным законопроектом предлагаются противоположные законопроекту № 3696 изменения касательно формы договора аренды земли. Так, по мнению разработчиков проекта, текст статей Хозяйственного кодекса Украины не приведен в соответствие с действующим законодательством в части регулирования вопросов аренды земли. В связи с этим предлагается исключить статью 290 Хозяйственного кодекса Украины, которая регулирует вопрос относительно аренды земли. Такие изменения, с точки зрения авторов законопроекта, согласуют нормы Хозяйственного кодекса Украины между собой, а также с другими нормами, содержащимися в законах, регулирующих земельные отношения. В обосно­вание этого приводится положение статьи 4 ХК Украины, где установлено, что земельные, горные, лесные и водные отношения, отношения относительно использования и охраны растительного и животного мира, территорий и объектов природно-заповедного фонда, атмосферного воздуха не являются предметом регулирования этого Кодекса.

Необходимо сказать, что с такой позицией согласилось Главное научно-экспертное управление, которое накануне рекомендовало Верховному Совету принять данный законопроект в первом чтении.

Что же делать сейчас?

Позиция многих юристов такова, что при решении вопроса относительно нотариального удостоверения договора аренды земельного участка надо принимать во внимание не только законы и кодексы, а и официальные толкования Госкомзема и Мин­юста. В письме от 6 апреля 2004 года № 14-17-7/2992 Госкомзем высказал такую позицию: «учитывая то, что специальным Законом, который регулирует арендные отношения, является Закон Украины «Об аренде земли», то в случае решения вопроса относительно необходимости нотариального удостоверения договоров аренды земли следует руководствоваться статьей  этого закона». А в письме от 22 июня 2006 года №31501369 Министерство юстиции ссылается на ХК Украины, где также упоминается, что «частью 6 статьи 93 Земельного кодекса Украины определено, что отношения, связанные с арендой земли, регулируются законом». Очевидно, что Законом «Об аренде земли».

При таком условии не сложно догадаться, что арендаторы (на которых зачастую возлагается бремя государственной пошлины или оплаты услуг частного нотариуса) не будут удостоверять договоры нотариально. Но в этот момент возникает определенная опасность для сторон, которые заключили договор аренды земельного участка без нотариального удостоверения, в связи с тем, что теоретически через суд такие договоры могут быть признаны недействительными.

Таким образом, кажется целесообразным более детально изучить и сопоставить предлагаемые изменения и остановиться на одном из вариантов, который максимально обеспечивал бы безопасность всех участников земельных правоотношений.