Все большую привлекательность и существенное значение приобретают земли, на которых воздвигаются здания и сооружения. Потребность субъектов хозяйственной деятельности в расширении своего бизнеса и создании новых структурных подразделений вынуждает предприятия выходить за рамки четко обусловленных территориальных границ и расширяться за счет «чужой территории», что на сегодня предусмотрено действующим законодательством. Нормы права, определяющие природу оснований возникновения, способов и порядка передачи прав пользования чужим земельным участком, содержатся в главе 34 Гражданского кодекса (ГК) Украины. Данное новшество в украинском законодательстве представляет собой известную еще со времен Древнего Рима правовую конструкцию «пользование чужим земельным участком для застройки». В соответствии со статьей 413 ГК Украины, собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства, в частности промышленных и других сооружений и зданий (суперфиций). Само определение суперфиция в данной норме отсутствует, однако конкретизируются положения ГК Украины о праве собственности на распоряжение собственным имуществом (в данном случае — земельным участком) путем его передачи другому лицу под застройку. Вышеуказанное действие не приводит к прекращению права собственности лица на передаваемый участок. Право собственника предоставлять свое имущество в пользование для застройки не является суперфицием, а является только предпосылкой его возникновения. Такое право возникает на основании договора или завещания. Право пользования земельным участком, предоставленным для застройки, может быть отчуждено землепользователем или передаваться в порядке наследования. Право пользования чужим земельным участком для застройки может быть установлено на определенный или на неопределенный срок.

Собственник земельного участка, предоставленного для застройки, имеет право на получение платы за пользование им. Если на земельном участке построены промышленные объекты, договором может быть предусмотрено право собственника земельного участка на получение доли от дохода землепользователя. Данное положение регулируется ГК Украины. Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не влияет на объем права собственника здания (сооружения) относительно пользования земельным участком. Землепользователь по суперфицию имеет право пользоваться земельным участком в объеме, установленном договором. Землепользователь получает право собственности на здания (сооружения), построенные на земельном участке, переданном ему для застройки. Лицо, к которому перешло право собственности на построенные в рамках суперфиция здания (сооружения), получает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий собственник здания (сооружения). Землепользователь обязан вносить плату за пользование земельным участком, а также другие платежи, установленные законом.

Исходя из изложенного, можно определить, что суперфицием является долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое право пользования земельным участком, переданным возмездно или безвозмездно лицу для строительства и эксплуатации на нем зданий и сооружений, на которое у последнего возникает право собственности.

Отнесение суперфиция к вещным правам предоставляет суперфицию абсолютную защиту его прав. В случае неправомерного нарушения вещные права на чужое имущество подлежат защите, однако действующим законодательством не установлены специальные средства их защиты. С определенными, присущими их природе, особенностями, вещные права на чужое имущество защищаются с использованием тех средств, с помощью которых защищается право собственности (петиторные средства защиты).

Следует заметить, что отношения между лицом, имеющим вещное право на чужое имущество, и собственником этого имущества, носят вещно-правовой характер, следствием этого является ограничение возможности применения защиты этого права обязательственно-правовых средств. Требования суперфициария к собственнику участка о его передаче в соответствии с условиями договора должны основываться на требованиях, подобных тем, которые следуют из виндикационного иска. По общему правилу, если собственник участка, вопреки договору об установлении вещного права на чужое имущество, создает препятствия, требования суперфициария основываются на негаторном иске, а не на требованиях невыполнения или ненадлежащего выполнения договора. В таких случаях компенсация причиненного вреда возможна путем предъявления обязательственно-правовых исков о возмещении вреда в соответствии с положениями главы 80 ГК Украины. При этом такая защита дает возможность оградить суперфициария не только от нарушений со стороны третьих лиц, но и от противоправных посягательств со стороны собственника земельного участка, на который установлен суперфиций.

Исходя из изложенного, сторонами договора об установлении суперфиционного права являются собственник земельного участка и лицо, выразившее желание о предоставлении ему в долгосрочное (или бессрочное) пользование определенного земельного участка и с конкретной целью — для ведения строительства и эксплуатации зданий, которые будут им возведены в дальнейшем. Существенными условиями такого договора являются:

— сведения о земельном участке;

— цели предоставления;

— вид и объем строительства;

— условия платного пользования земельным участком, такие как размер, форма, условия, порядок и сроки его выплаты.

Данный договор не может быть заключен в устной форме, поскольку на момент его совершения он не может быть выполнен. Что касается завещания, то оно является основанием для установления суперфиция путем совершения в нем завещательного отказа, которым завещатель вменяет в обязанность наследника установить ограниченное вещное право в пользу отказополучателя и предоставить ему право пользования земельным участком, входящим в состав наследства. Принято считать, что отказополучатель принял отказ, если на протяжении шести месяцев со времени открытия наследства он не отказался от завещательного отказа. Законодатель предусмотрел возможность завещателя установить завещательный отказ, то есть возложить на наследника обязанность передать третьим лицам определенное имущество или исполнить обязанности имущественного характера. В соответствии с этим наследник и отказополучатель выступают как должник и кредитор. Завещательный отказ — это воля наследодателя, которая может быть выражена только в завещании, и принять на себя обязанности по завещательному отказу может только наследник по завещанию. Сам по себе завещательный отказ не ограничивает права наследника как собственника унаследованного имущества, он лишь вменяет в обязанность его выполнить определенные действия в отношении использования третьими лицами этого имущества. Суперфиций может переходить по наследству как на основании завещания, так и по закону. При этом необходимо учесть, что право пользования земельным участком, обремененным суперфицием, и право собственности на возведенные на нем сооружения, которые входят в состав наследства, являются связанными между собой вещными правами и в случае раздела наследства между разными наследниками не могут быть переданы им в отдельности. Суперфиций может принадлежать двум и более лицам (по аналогии с частью 2 статьи 397 ГК Украины), при этом само суперфиционное право разделу не подлежит, а лишь предполагается возможность общего пользования земельным участком, предоставленным под застройку одновременно двумя и больше лицами, например в случае возникновения на основаниях, установленных законодательством, права общей собственности на возведенное здание (сооружение).

Объектом суперфиционного права является право пользования земельным участком для строительства определенных видов сооружений или зданий с правом приобрести в дальнейшем право собственности на них. Предоставленный земельный участок в пользование с целью застройки должен соответствовать целевому назначению земельного участка, которое осуществляется путем отнесения земель к той или иной категории на основании решений органов государственной власти и органов местного само­управления в соответствии с их полномочиями.

Законодателем установлены различия между основаниями перехода суперфиционного права к новому субъекту и основанием установления суперфиция. Если относительно оснований установления суперфиция в ГК Украины установлен их исчерпывающий перечень, то относительно их перехода указаны не основания, а лишь порядок отчуждения или передачи суперфиционных прав. Отчуждаемость означает, что суперфиций, как самостоятельное вещное право, может быть передан суперфициарием другому лицу по любому гражданско-правовому договору, который будет соответствовать природе этих отношений. Такой договор может быть как возмездным, так и безвозмездным. Заключение такого договора касается исключительно отношений суперфициария, который желает произвести отчуждение суперфиция, и приобретателя суперфиционного права, он не требует согласия собственника земельного участка и является для него обязательным. Суперфициарий не обязан извещать собственника земельного участка о предстоящем отчуждении суперфиция, поскольку действующее законодательство не закрепляет за последним преимущественное право на выкуп права пользования им. При этом не имеют значения условия отчуждения (возмездность, сроки и т.п.). Собственник участка обязан сохранять тот характер отношений с новым суперфициарием, который существовал с его предшественником в соответствии с условиями договора. В данном случае речь идет не только о возмездности или безвозмездности пользования землей, но и об иных существенных условиях, определенных при установлении суперфиция.

Что касается сроков установления суперфиция, то он, как уже указывалось выше, может быть установлен на определенный или на неопределенный срок. В случаях установления суперфиция на неопределенный срок он является бессрочным и не ограничивается конкретным сроком. Что же касается суперфиция, установленного на определенный срок, действующее законодательство не устанавливает ни минимальный, ни максимальный срок, на который может быть установлен суперфиций. Но в таких случаях стороны при его определении должны учитывать положение о том, что суперфиций является вещным правом и довольно таки краткий срок не будет отвечать природе такого договора и не даст возможности сторонам реализовать собственные интересы относительно возведения и пользования зданием (сооружением) на представленном в пользование земельным участком.

Статья 414 ГК Украины определяет права и обязанности собственника земельного участка, предоставленного для застройки. Данный перечень прав и обязанностей не является исчерпывающим и может быть расширен сторонами договора. Собственник земельного участка имеет право на получение платы за пользование земельным участком, предоставленным для застройки, что является основным режимом пользования суперфицием и реализуется путем взыскания с суперфициария специальной платы. Следует заметить, что такая плата не является арендной платой или платой за землю. Также законодателем определено, что если на земельном участке построены промышленные объекты, договором может быть установлено право собственника земельного участка на получение доли от дохода землепользователя. Стороны должны урегулировать вопрос о размере платы за пользование, о периодичности внесения этой платы, ее форму, условия, порядок и сроки ее выплаты, а также другие вопросы. Даже если в договоре или завещании, которые являются основаниями установления суперфиция, не определена плата за пользование участком, его собственник в любом случае имеет право требовать ее получения от суперфициария. Исключением является ситуация, при которой в договоре или завещании прямо закреплен безвозмездный характер землепользования; это не лишает землепользователя обязаннос­ти уплачивать обязательные платежи, отдельно установленные законом.

Из природы отношений относительно установления суперфиция и реализации прав сторонами вытекает, что на собственнике земли лежат также следующие обязанности: предоставить обусловленный участок под застройку в сроки, определенные документом, служащим основанием установления суперфиция, не препятствовать землепользователю в осуществлении им полномочий относительно пользования участком и т.п.

Что касается землепользователя, то он имеет право пользоваться земельным участком в объеме, определенном договором об установлении суперфиционного права. При составлении и заключении такого договора в нем необходимо указывать условия пользования суперфициарием предоставленным земельным участком, а именно: размеры участка, размер платы за пользование земельным участком, срок пользования суперфицием, вид (назначение сооружения), на возведение которого предоставлен земельный участок, и т.п.

Землепользователь приобретает вещные права на имущество, которое состоит из земельного участка и расположенного на нем возведенного здания (сооружения). Но на земельный участок у застройщика возникает ограниченное по содержанию и объему непосредственное вещное право; на возведенное здание (сооружение) у застройщика возникает право собственности, хотя для режима права собственности на указанный объект характерны определенные ограничения и особенности. Застройщик обязан начать использование земельного участка для застройки до истечения трехлетнего срока с момента установления суперфиция, так как собственник имеет право требовать прекращения суперфиция в связи с неиспользованием земельного участка подряд три года. Такое положение обусловлено тем, что речь идет не о любом использовании участка, а лишь соответствующем его целевому назначению и цели установления суперфиция. Помимо этого, в случае прекращения суперфиция, по общему правилу, собственник земельного участка имеет право требовать от суперфициария сноса здания и приведения участка в состояние, в котором он находился до установления суперфиция. Признание за застройщиком статуса собственника возведенного им здания представляет ему определенные права и возлагает на него определенные обязанности. Собственник возведенных зданий несет все затраты по их содержанию, обязан проводить их текущий и капитальный ремонт, определяет фактическую судьбу возведенных зданий, улучшая или допуская даже определенные ухудшения собственных зданий (которые не исключают их использования по целевому назначению) путем переоборудования, перестройки сооружений; определяет юридическую судьбу зданий путем распоряжения ими при жизни и на случай смерти. Как уже отмечалось, суперфициарий не обязан извещать собственника участка о намерениях передать суперфиций иному лицу, поскольку такая обязанность не установлена законом. Такое положение вещей не дает собственнику участка возможности оспаривать действительность сделки по отчуждению суперфиция и права требовать какой-либо платы за данное отчуждение, как это установлено в случае платы за право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис). Законодатель возлагает на землепользователя (застройщика) только обязанность известить собственника о замене лица в обязательствах относительно оплаты пользования. Часть 4 статьи 415 ГК Украины определяет, что землепользователь обязан вносить плату за пользование земельным участком, предоставленным ему для застройки, а также иные платежи, установленные законом.

Определение порядка реализации суперфициарием полномочий относительно распоряжения возведенным им зданием связано с признанием за ним права собственности на него. К другому лицу право собственности на здание (сооружение) переходит в соответствии с положениями ГК. При этом личность суперфициария как такового значения для существования самого права не имеет, так как следующий собственник здания полностью заменяет собой прежнего собственника во всех отношениях по поводу реализации суперфиционного права. Право собственности на возведенное здание (сооружение) и право пользования земельным участком при реализации суперфиция — это связанные между собой вещные права, которые не могут быть отчуждены отдельно одно от другого.

Право пользования земельным участком для застройки прекращается вследствие:

— объединения в одном лице собственника земельного участка и землепользователя (например, при выкупе объекта);

— истечения срока права пользования;

— отказа землепользователя от права пользования;

— неиспользования земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд.

Право пользования земельным участком для застройки может быть прекращено по решению суда в иных случаях, установленных законом.

В случае прекращения суперфиционного права по одному из вышеуказанных оснований возникает необходимость решить ряд вопросов, связанных с определением правовых последствий такого прекращения. Прежде всего, это касается возведенного землепользователем здания (сооружения) и приведением земельного участка в первоначальное состояние. В случае недостижения соглашения между сторонами договора собственник земельного участка имеет право требовать от собственника здания (сооружения) его сноса, а также приведения земельного участка в состояние, в котором он был до предоставления его в пользование. Законодатель определяет, что если снос здания, размещенного на земельном участке, запрещен законом (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) или является нецелесообразным в связи с явным превышением стоимости здания по сравнению со стоимостью земельного участка, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком может постановить решение о выкупе собственником здания земельного участка, на котором оно размещено, или, наоборот, о выкупе собственником земельного участка здания. Также суд может определить условия пользования земельным участком собственником здания на новый срок.

Таким образом, право собственности землепользователя на возведенные им на чужом участке здания в случае прекращения суперфиция сохраняется лишь в том случае, когда имеется наличие соответствующего соглашения сторон, либо же признания судом за суперфициарием права собственности на земельный учас­ыток, на котором оно возведено, или продления судом на новый срок права пользования земельным участком, то есть возобновления суперфиция. В других случаях при прекращении суперфиция право собственности суперфициария на возведенные им сооружения также прекращается, и они или подлежат сносу силами суперфициария, или право собственности на них переходит к собственнику участка.

БЕЛИКОВ Олег — аналитик юридического департамента МЧП «Атос», г. Харьков