Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №27 (497) » Проблемы приватизации «коммуналки»

Проблемы приватизации «коммуналки»

О конфликтных ситуациях и их разрешении при приватизации коммунального имущества

Ввиду стремительного роста цен на землю и недвижимость, повышения рыночной стоимости аренды коммерческой недвижимости, хозяйствующие субъекты в поисках недорогих помещений под офисы, склады и прочие хозяйственные нужды, достаточно часто обращают свои взоры на подвалы, полуподвалы и первые этажи зданий, находящихся в коммунальной собственности. На согласованных с органами местного самоуправления условиях данные помещения ремонтируются и передаются предприятиям в аренду (часто с правом выкупа таких помещений). Само собой разумеется, выкупить помещение по привлекательной цене с учетом уже произведенных улучшений — весьма заманчивый вариант.

Таким образом, приватизацию объектов коммерческой недвижимости, пребывающих в коммунальной собственности, сегодня можно с уверенностью отнести к сравнительно недорогому способу решить вопрос обеспечения бизнеса хозяйственными помещениями. Благо, информация о наличии свободных помещений органами местного самоуправления не скрывается.

Вот и инициируют бизнесмены включение объектов коммунальной собственности в перечень объектов, подлежащих приватизации. Согласно статье 7 Закона Украины «О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)», данный вопрос рассматривает соответствующий совет, уполномоченный по закону принимать решение о его отчуждении, в том числе и в процедуре приватизации.

Приобретение объекта в процедуре приватизации действующим законодательством детализировано достаточно четко, да и проходит оно обычно без сбоев. Совет принимает решение об утвер­ждении объектов, подлежащих приватизации путем выкупа, на основании такого решения между покупателем и органом приватизации заключается договор купли-продажи нежилых помещений, покупателем вносится плата за объект, договор регистрируется в совете, который принял решение о приватизации, проводится процедура регистрации прав собствен­ности в соответствующем Бюро технической инвентаризации.

На практике осложнения могут возникнуть уже сразу после заключения договора купли-продажи или при попытке его зарегистрировать в местном совете. О причинах говорить не приходится — возможно, объект приватизации приглянулся кому-то еще либо остались недовольные решением совета лица. Очевидно одно — покупатель может лишиться прав на объект так же быстро, как и приобрел эти права.

Зачастую события развиваются следующим образом: на решение совета об утверждении перечня объектов, подлежащих приватизации, местная прокуратура выносит протест, в котором излагает причины незаконности такого решения. Казалось бы, оценка законности актов субъектов властных полномочий — прерогатива суда. И, тем не менее, по результатам рассмотрения такого протеста совет выносит новое решение, которым прокурорский протест удовлетворяет и частично отменяет свое же решение по причине несоответствия его требованиям действующих нормативных актов и Конституции. Изменению, как правило, поддается перечень объектов, подлежащих приватизации и утвержденных опротестованным решением, в части включения конкретных объектов приватизации, для которых совет уже определил покупателей.

Таким образом, покупатель, уже имея на руках нотариальный договор купли-продажи помещения, уплативший за объект солидную, хотя привлекательную сумму, но не успевший зарегистрировать право собственности в БТИ, вдруг узнает, что, оказывается, коммерческая недвижимость приватизирована незаконно, решение о приватизации опротестовано прокуратурой, в дальнейшем с успехом отменено тем же советом, который его вынес, и прокуратурой в интересах совета уже подан иск к покупателю и органу приватизации о признании недействительным договора куплипродажи нежилых помещений.

Сразу отмечу, обжалование протеста вышестоящему прокурору либо в суд вряд ли можно рассматривать как эффективный способ противодействия. Ключевым в данном случае все равно будет решение совета, которым протест удовлетворен, и решение о приватизации частично отменено. Да и рассматриваются подобные жалобы неохотно.

Судебная же практика идет по пути отказа в принятии исков об отмене протестов прокурора, мотивируя это отсутствием в Законе Украины «О прокуратуре» норм, предусматривающих возможность их обжалования. И это несмотря на гарантированное статьей 55 Конституции Украины право обжаловать в суде решения, действия либо бездействия органов государственной власти, местного само­управления, их должностных лиц.

Основное внимание следует уделить спору о признании договора купли-продажи помещений недействительным. Достаточно интересной представляется правовая позиция по указанной категории дел — ключевым для признания договора недействительным определяется несоответствие такого договора требованиям закона, ведь решение о приватизации отменено с момента его выдачи по причине несоответствия законодательству Украины, следовательно, нарушается предписание Закона Украины «О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)», в соответствии с которым договоры купли-продажи объектов приватизации заключаются только на основании решений о приватизации.

Защищаться в подобных спорах целесообразно путем подачи встречного иска и просить суд признать незаконным решение совета, которым протест прокурора удовлетворен и прошлое решение о приватизации отменено по причине его незаконности, и восстановить первичное состояние, существовавшее до момента вынесения советом.

К слову, второе исковое требование необходимо, если совет, прикрываясь протестом прокурора, уклоняется от регистрации договора купли-продажи в предусмотренный срок, как того требуют положения Закона Украины «О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)», отказывает в выдаче справки об уплате полной стоимости объекта либо иным образом препятствует завершению процедуры приватизации.

Именно на стадии предъявления встречного иска и возникает спорная ситуация, связанная с применением норм права, — в конфликт вступают положения Закона Украины «О прокуратуре», предусматривающие механизм вынесения протеста на акт органа местного самоуправления как способ прокурорского реагирования, и положения Закона «О местном самоуправлении на Украине», предусматривающие возможность отмены вступивших в силу решений органов местного самоуправления, коими являются и советы, по причине их незаконности только в судебном порядке.

Сам механизм вынесения протеста прокурора на акт органа местного самоуправления построен таким образом, что обязывает орган, вынесший опротестованный акт, самостоятельно рассматривать вопрос о его незаконности и принимать решение — подлежит протест удовлетворению как обоснованный либо же отклонению. Вопрос о наличии у совета компетенции принимать подобные решения в данном случае не поднимается. Вынесение протеста приостанавливает действие опротестованного акта до момента рассмотрения протеста и принятия об этом соответствующего решения.

Таким образом, задекларированный механизм предоставляет возможность при­остановить действие актов субъектов властных полномочий, а также отменить их действие в обход искового судопроизводства.

Защищаясь, можно ссылаться на положения статьи 19 Конституции Украины, обязывающие все без исключения органы власти и местного самоуправления, а также их должностных лиц действовать строго в пределах предусмотренной и прописанной компетенции.

Закон «О местном самоуправлении на Украине» не предусматривает для советов полномочий, связанных с отменой своих же решений по причине их незаконности. Более того, механизм признания решений советов незаконными также четко определен в Законе «О местном самоуправлении на Украине». Так, пункт 10 статьи 59 гласит: акты органов и должностных лиц местного самоуправления по причине их несоответствия законам Украины и Конституции признаются незаконными в судебном порядке.

Следует также заметить, что Закон Украины «О прокуратуре» является специальным нормативным актом, который ни в коем случае не может рассматриваться как источник полномочий для совета принимать решения об отмене своих же решений по причине их незаконности. Таким образом, очевидным является превышение советом своих полномочий при вынесении решения об отмене своего же решения о приватизации.

Несмотря на это, судебная практика в поднятом вопросе неоднозначна, в ряде случаев действия совета расцениваются судами как правомочные, ведь механизм опротестования актов прокурором прописан достаточно четко — следовательно, совету остается либо согласиться, либо не согласиться с доводами прокурора, изложенными в протесте.

Примечательно также то, что исковые требования об отмене решения совета о рассмотрении протеста прокурора рассматривались по встречному иску в порядке хозяйственного судопроизводства, а не отдельным иском в порядке административного судопроизводства. Позиция хозяйственных судов в данном случае нерушима — речь идет о решении, принятом советом в процедуре приватизации. Такое решение касается прав покупателя в процедуре приватизации коммунального имущества. Таким образом, существует спор о праве, а не публично-правовой спор, как того требует Кодекс административного судопроизводства Украины. И это при том, что законодатель вообще не определил, что такое публично-правовой спор и по каким признакам спор можно отнести к категории таковых. Хотя процедурно это вряд ли может повлиять на общую правовую позицию защиты в данном споре, ведь первичный и встречный иск рассматривались совместно.

Безусловно, расценивать предложенные элементы защиты прав покупателя в процедуре приватизации как панацею в противостоянии с органами местного самоуправления и прокуратуры не приходится. Хотя при грамотном обосновании правовой позиции по первичному и встречному искам можно с успехом отстаивать свое право на приватизированные хозяйственные помещения.

СЛОБОДЯН Дмитрий — юрист МЮК «Александров и Партнеры», г. Киев

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 комментариев
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

Государственная практика

Съезд еще не закончился...

Деловая практика

«Подводные камни» начисления пени

Законодательная практика

Земельные новшества

Комментарии и аналитика

Суперфиций в законодательстве Украины

Создавали холдинг, а получили ОАО

Проблемы приватизации «коммуналки»

Неделя права

Ударная работа перед отпуском

Что такое унитарное предприятие?

ВХСУ обобщит практику

Содействие укреплению права

На очереди хлеботорговцы

Для СМИ создают реестр

Реестр событий

Лебединая песня — судьям

Об использовании лиц публичных оппонентов

Награды ко Дню Конституции

Судебная практика

«Мы делили апельсин…»

Судебные решения

Об аспектах рассмотрения дел о признании права пользования жилым помещением

О последствиях рассмотрения судебного дела в отсутствие одной из сторон

О правах членов семьи нанимателя жилого помещения

О признании членом семьи условий, дающих право на жилье

О регистрации вещных прав на жилое помещение, обремененных правом на наследство

Тема номера

Кто крайний в очереди на соцквартиру?

Взял кредит — (не)плати налоги!

Частная практика

Адвокат и его бюро

Юридический форум

Завершился турнир на кубок «ЮП»

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: