Право человека на жилье является одним из основополагающих. В частности, в Конституции Украины четко ­записано: «Каждый имеет право на жилье. Государство создает условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. Гражданам, требующим социальной защиты, жилье предоставляется государством и органами местного самоуправления бесплатно или за доступную им плату в соответствии с законом» (статья 47). Принятия специализированного закона пришлось ждать почти 10 лет, а с 1 января 2007 года Закон Украины «О жилищном фонде социального назначения» (Закон) вступил в силу. За прошедшие полгода Кабинетом Министров Украины разработан необходимый перечень подзаконных нормативно-правовых актов, которыми регулируются отдельные аспекты предоставления малообеспеченным гражданам социального жилья. То есть на нормативном уровне все практически готово. Дело за конкретными действиями органов местного самоуправления, на которые возложено исполнение этого Закона.

Кое-что о терминологии

С принятием Закона в народном сознании произошла путаница. В каком значении употребляется словосочетание «социальное жилье», не всегда понятно. Так, еще недавно социальными назвали квартиры, которые граждане, пребывающие на учете улучшения жилищных условий, получали в постоянное пользование. С принятием Закона социальным называется также жилье, которое будет выдаваться малообеспеченным семьям во временное пользование. А застройщики величают социальными дома самого низкого и дешевого класса, квартиры в которых, тем не менее, продаются всем желающим. Таким образом, понятие «социальное жилье» существует сегодня в трех значениях. Но суть такого жилья одна: это квартиры для малообеспеченных граждан, которые не в состоянии самостоятельно решить жилищную проблему. Разница только в том, получает ли человек это жилье бесплатно в постоянное пользование, бесплатно — на время или же он платит за него деньги по рыночным ценам.

Свет в конце туннеля

Проблема обеспечения жильем была и остается на Украине одной из наиболее острых социальных проблем. Сегодня в очереди на получение нового жилья находятся около 1,5 млн украинских семей. Реальные же возможности улучшить свои жилищные условия ежегодно имеют в среднем лишь 1,5-2 % семей. Причем темпы строительства нового жилья в некоторых регионах значительно превышают требования рынка, и создается парадоксальная ситуация, когда новопостроенное жилье не реализуется, в первую очередь в связи с его высокой стоимостью. При сохранении такой тенденции для того, чтобы получить вожделенные ключи от квартиры, «очередникам» придется ждать до 50 лет.

Также актуальной в последнее время стала и проблема содержания жилья. Низкий уровень заработной платы, нерегулярность ее выплаты, часто необоснованное повышение цен и тарифов, в том числе на жилищно-коммунальные услуги, создали ситуацию, когда значительная часть населения Украины не способна платить за жилье.

Все это в первую очередь касается малообеспеченных, наиболее уязвимых слоев населения (безработные, пенсионеры, выпускники детских домов, инвалиды, многодетные семьи, одинокие матери, одинокие граждане и др.), которые нуждаются в социальной защите со стороны государства.

Решить, хотя бы частично, указанные проблемы можно за счет создания системы социального жилья — жилых помещений специального социального фонда, которое бесплатно предоставляется социально незащищенным гражданам. Пользование таким жильем не является абсолютно бесплатным, но при формировании тарифов будет учитываться материальное положение конкретного плательщика.

Кроме того, под действие Закона попадает также и довольно многочисленная категория граждан без определенного мес­та жительства. Они имеют право стать на социальный квартирный учет, в день обращения в орган местного самоуправления они должны получить направление на бесплатное проживание во «временном приюте для взрослых». Правда, согласно закону, проживать в таком приюте гражданин имеет право лишь в течение шести месяцев. Но потом можно инициировать вопрос о предоставлении места в социальном общежитии, восстановить документы, пройти другие этапы социализации. Временные приюты для взрослых будут создаваться и содержаться за счет средств местных бюджетов, то есть фактически за счет налогоплательщиков.

Соцжилье на время

В целом, модель социального жилья можно представить следующим образом. Органами местного самоуправления создается жилищный фонд социального назначения — совокупность жилых помещений различных форм собственности, которые предоставляются гражданам, пребывающим на социальном квартирном учете. Такое жилье предоставляется бесплатно, но за его использование придется платить. Для граждан, пребывающих на социальном квартирном учете, не имеющих другого места жительства, предусмотрена возможность предоставления места в социальном общежитии — на время до получения социального жилья. Кроме того, предусмотрено создание специальных приютов для наиболее незащищенных слоев населения. Так, специализированный дом для ветеранов войны и труда, граждан преклонных лет и инвалидов, кроме помещений для проживания, включает комплекс служб социально-бытового назначения и медицинского обслуживания; специализированный дом для бедных и беспризорных создается с целью полного обеспечения бедных и беспризорных граждан помещениями для проживания, едой, предусмотренной законодательством медицинской, правовой, социальной, психологической и бытовой помощью, а также помощью относительно трудоустройства.

Третьей разновидностью специальных жилищных проектов для малообеспеченных является временное пристанище для взрослых — учреждение социального обслуживания, которое создается с целью бесплатного обеспечения граждан без определенного места жительства временным жильем, едой, предусмотренной законодательством денежной, медицинской, правовой, социальной, психологической и бытовой помощью, а также содействие таким гражданам в установлении личности, возобновлении документов, паспортизации и трудоустройстве.

Жилищный фонд социального назначения формируется органами местного самоуправления. Законом определяется довольно обширный перечень возможностей для формирования такого фонда. И если строительство нового жилья практически не применяется, в первую очередь в связи в отсутствием проектной документации и отсутствием финансирования, то достаточно широко распространены такие способы, как реконструкция существующих жилых домов, а также переоборудование нежилых домов в жилые; получение жилья, переданного в дар органам местного самоуправления украинскими и иностранными юридическими и физическими лицами, международными общественными организациями; передача в коммунальную собственность жилья, изъятого на основании судебных решений или признанного в установленном законом порядке бесхоз­ным; передача застройщиками местным советам части жилой площади в новопостроенных домах; передача из государственной в коммунальную собственность социального жилья, построенного за счет средств Государственного бюджета; использование на договорных основах частного жилищного фонда.

Заметим, что в отдельных регионах, в частности в г. Киеве, местной государственной администрацией реализовывается социальный жилищный проект, при котором социальный жилищный фонд пополняется за счет предоставления в коммунальную собственность квартир в домах частных застройщиков на договорных основаниях. Квота иногда достигает 20 % от общей площади сданного в эксплуатацию жилья. Конечно, проблемы это решить не может, но до окончательного утверждения всей необходимой документации для строительства социального жилья непосредственно за счет муниципалитетов такое сотрудничество хоть немного позволяет снизить социальное напряжение.

То есть, согласно Закону, обеспечение граждан социальным жильем — прерогатива органов местного самоуправления. Именно они будут формировать фонды социального жилья, а также решать, кому и сколько этого жилья выдавать. Но такая деятельность не будет бесконтрольной — предусматривается общественный контроль над распределением социального жилья, который осуществляется наблюдательным ­советом, сформированным по принципу равного представительства органа местного самоуправления, который ведет социальный квартирный учет и осуществляет предоставление социального жилья, общественных организаций, в уставной деятельности которых предусмотрены содействие гражданам, нуждающимся в социальной защите, и представителей предприятий, учреждений, организаций разных форм собственности.

Наблюдательный совет имеет право проводить проверку соблюдения законодательства по вопросам взятия граждан на социальный квартирный учет и снятия с такого учета, ведения социального квартирного учета граждан, распределения социального жилья. Он осуществляет контроль за соблюдением порядка расчета платы за социальное жилье, заключением и расторжением договоров найма социального жилья, а также проведением ежегодного мониторинга доходов нанимателей социального жилья и членов их семей. Наблюдательный совет может принимать участие в подготовке предложений относительно формирования фонда социального жилья, его распределения и разработки местных программ развития социального жилья. И хотя его состав утверждается местным советом, что ставит под сомнение его беспристрастность, именно наблюдательные советы дают хоть какую-то гарантию справедливости при предоставлении социального жилья. А выявленные наблюдательными советами нарушения являются предметом проверки правоохранительных органов.

Без права приватизации

Претендовать на получение социального жилья могут только граждане, пребывающие на социальном квартирном учете, который осуществляется органами местного самоуправления. При постановке на учет принимается во внимание, что для «кандидатов» социальное жилье является единственным местом проживания или же они имеют право на улучшение жилищных условий в соответствии с законом. Кроме того, немаловажное значение имеет материальное состояние семьи. Пожалуй, это как раз определяющий фактор. Закон четко говорит, что правом взятия на социальный квартирный учет пользуются граждане Украины, среднемесячный совокупный доход семьи которых за преды­дущий год в расчете на одно лицо в сумме меньше от размера средней стоимости найма жилья в данном населенном пункте и прожиточного минимума, установленного законодательством. Но не все так просто, при определении среднемесячного совокупного дохода также учитывается стоимость имущества, находящегося в собственности гражданина и членов его семьи на момент принятия на социальный квартирный учет. То есть семья, имеющая, например, старый автомобиль или дачный участок, не сможет претендовать на получение социального жилья.

Взятие граждан на социальный квартирный учет осуществляется по решению органа местного самоуправления на основании письменного заявления, к которому прилагаются документы, подтверждающие обоснованность требований. Причем перечень таких документов устанавливается местными советами, то есть рядом с традиционными справками о доходах можно ожидать появления разного рода канцелярской «экзотики», призванной усложнить возможность получения социального жилья.

Пребывание гражданина на социальном квартирном учете не является основанием для отказа ему во взятии на квартирный учет или снятия с квартирного учета лиц, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, лиц, которые имеют право на получение жилья (льготных кредитов на строительство и приобретение жилья) по государственным жилищным программам для отдельных категорий граждан в соответствии с действующим законодательством — то есть одновременно можно стоять в очереди на получение социального жилья и, например, жилья по программе поддержки молодых семей.

Предоставление гражданам жилья из жилищного фонда социального назначения осуществляется по решению соответствующего органа местного самоуправления. Такое решение является основанием для заключения соответствующего договора найма социального жилья.

И вот счастливая семья получает новую квартиру. Но расслабляться не стоит. Жилье предоставляется исключительно во временное пользование. Его нельзя приватизировать, выкупить или каким-либо иным способом получить в собственность. Соцжилье нельзя продавать, дарить, передавать по наследству детям или заложить (например, чтобы взять кредит в банке под покупку собственной квартиры). Передача жилья из жилищного фонда социального назначения в другие жилищные фонды также не допускается.

Кроме того, за пользование жильем придется платить. Определено, что плата за социальное жилье не может превышать среднюю квартплату в населенном пункте, и установлен ряд льгот, при которых значительная часть квартплаты компенсируется за счет субсидий — и, тем не менее, для многих малообеспеченных семей квартплата составит ощутимую статью расходов.

Также не следует забывать, что над социальными квартиросъемщиками висит «дамоклов меч» выселения. Орган местного самоуправления, который предоставил социальное жилье, проводит ежегодный мониторинг доходов за предыдущий год нанимателя и членов его семьи, которые проживают вместе с ним.

В случае если среднемесячный совокупный доход нанимателя соцжилья и членов его семьи за предыдущие два года подряд в расчете на одно лицо изменился и стал выше размера средней стоимости найма жилья в данном населенном пункте, такое изменение является основанием для расторжения договора найма социального жилья.

В таком случае наниматель и члены его семьи, которые проживают вместе с ним, обязаны на протяжении трех месяцев со дня расторжения договора добровольно освободить предоставленное им жилое помещение. В случае несогласия выселение происходит по решению суда.

Круг замыкается. Социальное жилье дает семье реальный шанс найти крышу над головой в трудное время, но накопить денег для приобретения собственного жилья не получится — как только у семьи появится возможность экономить, она теряет право на социальное жилье, соответственно должна, например, арендовать квартиру, и не исключено, что через какое-то время им придется вновь становиться в очередь на получение социального жилья.