Цена продажи предмета ипотеки устанавливается по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки имущества субъектом оценочной деятельности на уровне не ниже обычных цен на этот вид имущества

17 сентября 2014 года коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел, рассмотрев в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Коммерческий банк «Н» к гр-ке П. — об обращении взыскания на предмет ипотеки, по кассационной жалобе публичного акционерного общества «Коммерческий банк «Н» на решение Апелляционного суда Харьковской области от 12 сентября 2013 года, установила следующее.

Открытое акционерное общество «Коммерческий банк «Н» (ПАО «КБ «Н») обратилось в суд с иском об обращении взыскания на предмет ипотеки — нежилые помещения первого этажа по адресу *.

Заочным решением Киевского районного суда г. Харькова от 19 августа 2010 года исковые требования удовлетворены.

В счет погашения задолженности гр-ки П. по договору кредитной линии № ** от 5 июля 2007 года в сумме 3 977 248,72 грн обращено взыскание на предмет ипотеки — нежилые помещения первого этажа по адресу * путем их продажи ОАО «КБ «Н» от своего имени любому лицу-покупателю на условиях и в порядке, предусмотренном статьей 38 Закона Украины «Об ипотеке».

Решением Апелляционного суда Харьковской области от 12 сентября 2013 года заочное решение суда первой инстанции изменено: определена начальная цена продажи нежилых помещений первого этажа по адресу * в размере 3 517 830 грн.

В остальной части заочное решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Не согласившись с вышеуказанным решением суда апелляционной инстанции в части определения начальной цены продажи предмета ипотеки, ПАО «КБ «Н» обратилось в Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел с кассационной жалобой, в которой просило отменить обжалуемое судебное решение и принять в этой части новое решение.

Решение апелляционного суда в остальной части не обжалуется, поэтому в соответствии с положениями части 1 статьи 335 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины не пересматривается в кассационном порядке.

Изучив материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел считает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению на следующих основаниях.

Суд установил, что 5 июля 2007 года ОАО «КБ «Н» и гр-ка П. заключили договор кредитной линии № **, согласно которому банк предоставил заемщику 557 тыс. долл. США на условиях оплаты 14,4 % годовых с графиком и сроком на 84 месяца, до 4 июля 2014 года. Согласно дополнительному соглашению от 5 июля 2007 года, ставка за пользование кредитом увеличена до 28,8 %.

Исполнение обязательства по кредитному договору было обеспечено ипотекой нежилых помещений первого этажа по адресу *, о чем 5 июля 2007 года ОАО «КБ «Н» и гр-ка П. заключили договор ипотеки, удостоверенный частным нотариусом Харьковского городского нотариального округа и зарегистрированный в реестре под № ***.

Обращаясь в суд с иском, банк исходил из того, что из-за ненадлежащего исполнения гр-кой П. кредитного обязательства она имеет задолженность в размере 3 977 248,72 грн, в связи с чем просил удовлетворить требования путем обращения взыскания на предмет ипотеки.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обратил взыскание на предмет ипотеки путем его продажи ОАО «КБ «Н» от своего имени любому лицу-покупателю на условиях и в порядке, предусмотренном статьей 38 Закона Украины «Об ипотеке».

Апелляционный суд заочное решение суда первой инстанции изменил и по требованию нормы статьи 39 Закона Украины «Об ипотеке» определил начальную цену продажи предмета ипотеки, исходя из указанной в договоре залоговой стоимости.

Однако с таким выводом апелляционного суда нельзя согласиться, поскольку он не соответствует закону и не основан на доказательствах, имеющихся в материалах дела.

Положением статьи 572 Гражданского кодекса Украины определено, что в силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника, если иное не установлено законом (право залога).

Согласно части 1 статьи 33 Закона Украины «Об ипотеке», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции в счет погашения задолженности обратил взыскание на предмет ипотеки путем продажи с применением процедуры, установленной нормами статьи 38 Закона Украины «Об ипотеке».

В случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда указываются: способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 настоящего Закона; начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации (часть 1 статьи 39 Закона Украины «Об ипотеке»).

В соответствии с частью 6 статьи 38 Закона Украины «Об ипотеке» цена продажи предмета ипотеки устанавливается по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки имущества субъектом оценочной деятельности на уровне не ниже обычных цен на этот вид имущества.

Резолютивная часть решения суда в случае удовлетворения иска об обращении взыскания на предмет ипотеки должна соответствовать как требованиям статьи 39 Закона Украины «Об ипотеке», так и положения пункта 4 части 1 статьи 215 ГПК Украины.

В частности, в нем в обязательном порядке необходимо указывать: общий размер требований и все его составляющие, подлежащие оплате ипотекодержателю из стоимости предмета ипотеки; способ реализации предмета ипотеки — путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи путем предоставления ипотекодержателю права на продажу предмета ипотеки; начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации (при этом суд может указать, что начальная цена устанавливается на уровне не ниже обычных цен на этот вид имущества, на основании оценки, проведенной субъектом оценочной деятельности/независимым экспертом на стадии оценки имущества при проведении исполнительных действий).

Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к необоснованному выводу об определении начальной цены продажи предмета ипотеки, исходя из указанной в договоре ипотеки залоговой стоимости, не учитывая нормы статей 38, 39 Закона Украины «Об ипотеке».

Кроме того, суд апелляционной инстанции ошибочно посчитал, что статьями 4, 5 договора ипотеки от 5 июля 2007 года предусмотрено право банка обратить взыскание на предмет ипотеки путем продажи от своего имени с определением его стоимости экспертизой на момент проведения аукциона, поскольку соответствующее предостережение в ипотечном договоре о праве ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому лицу-покупателю отсутствует.

Учитывая положения статьи 341 ГПК Украины, обжалованные судебные решения подлежат изменению.

Руководствуясь статьями 336, 341 ГПК Украины, коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел постановила:

— кассационную жалобу ПАО «КБ «Н» удовлетворить частично;

— решение Апелляционного суда Харьковской области от 12 сентября 2013 года изменить, определив начальную цену нежилых помещений по адресу *, принадлежащие гр-ке П., на уровне не ниже обычных цен на этот вид имущества, на основании оценки, проведенной субъектом оценочной деятельности;

— в остальной части решение судов оставить без изменений.

Решение обжалованию не подлежит.

 

(Решение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению граж­данских и уголовных дел от 17 сентября 2014 года. Дело № 6-22496св14. Председательствующий — Демина О.А. Судьи — Касьян А.П., Попович Е.В., Савченко В.А., Штелик С.П.)