И снова об исключениях из общего правила…

По общей концепции Земельного кодекса (ЗК) Украины возможность получить бесплатно в собственность земельный участок из земель государственной или коммунальной собственности для осуществления жилищного строительства предусмотрена только для физических лиц — граждан Украины.

Так, руководствуясь статьями 116, 118, 121 вышеназванного Кодекса, граждане Украины, которые еще не воспользовались своим правом на бесплатную приватизацию земельного участка по целевому назначению — для строительства и обслуживания жилого дома, имеют право получить такой участок из земель государственной или коммунальной собственности в следующих размерах: в селах — не более 0,25 га, в поселках — не более 0,15 га, в городах — не более 0,10 га.

Исключительная норма

Юридические же лица для вышеуказанной цели земельные участки из земель государственной или коммунальной собственности могут только приобрести в собственность за соответствующую плату.

Однако это лишь общее правило, из которого, как показывает практика, всегда находится какое-либо исключение.

В ЗК Украины содержится очень интересная норма, которая дает право юридическим лицам, созданным в виде жилищно-строительных или жилищных кооперативов (Кооператив), получать бесплатно в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства.

Однако бесплатность — не единственная изюминка этой нормы. Поскольку, согласно требованиям ЗК Украины, по результатам земельных торгов осуществляется только передача в аренду и продажа «свободных» земельных участков государственной или коммунальной собственности либо прав на них (статьи 123, 127, 134 ЗК Украины), а в нашей интересной норме речь идет о бесплатной передаче в собственность земельного участка, то есть это означает, что такая передача Кооперативу земельного участка для осуществления жилищного строительства будет происходить без применения аукционной процедуры.

Кроме того, особый интерес в упомянутой норме вызывает то, что ею не устанавливается предельный размер земельного участка, который Кооператив может получить бесплатно в собственность, а только предусмотрено, что размер устанавливается градостроительной документацией.

вот так. Открываем кулису…

Вышеописанная интересная норма-исключение изложена в части 1 статьи 41 ЗК Украины следующим образом: «Жилищно-строительным (жилищным) кооперативам по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления земельные участки для жилищного строительства передаются бесплатно в собственность или предоставляются в аренду в размере, который устанавливается в соответствии с утвержденной градостроительной документацией».

Анализируем далее. Интересует, известна ли упомянутая норма умелым застройщикам. Известна…

В сети Интернет в общем доступе можно отследить ряд решений органов местного самоуправления, которые используют указанную статью для того, чтобы бесплатно передавать в собственность юридическим лицам, созданным в виде жилищно-строительного (жилищного) кооператива, земельные участки для жилищного строительства.

Например, практика бесплатной передачи земельных участков таким юридическим лицам подтверждается, в частности, решением Хмельницкого городского совета от 29 августа 2012 года № 69 «Об утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка и передаче его бесплатно в собственность жилищно-строительному кооперативу «Общество долевиков «Жванецкое».

Есть и совсем свежие решения. Например, решение Черкасского городского совета от 11 сентября 2014 года № 2-158, в котором, руководствуясь статьей 41 ЗК Украины, утвержден проект землеустройства и предоставлен жилищно-строительному кооперативу № 89 земельный участок площадью 0,2786 га по бульвару Шевченко, 407 в собственность под многоквартирный жилой дом и придомовую территорию за счет земель Черкасского городского совета.

Удовлетворяя жилищные потребности

А что по этому поводу говорит судебная практика?

Можно утверждать, что на сегодня такая практика находится уже на конечной стадии формирования, что подтверждается следующим.

Заместителем прокурора г. Ровно было обжаловано в Хозяйственном суде Ровенской области (Суд) решение Ровенского городского совета от 26 июля 2012 года № 2275, которым утвержден проект землеустройства и передан бесплатно в собственность обслуживающему кооперативу «Жилищно-строительный кооператив «Ривбуд» (Кооператив) земельный участок на ул. Степана Демьянчука, 1а площадью 469 м² для строительства и обслуживания многоквартирного (многоэтажного) жилого дома, на основании которого Кооперативу выдан государственный акт на право собственности на земельный участок (дело № 918/1657/13).

Суд, отказывая заместителю прокурора в удовлетворении иска (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/37308700), в частности, констатировал следующее.

Кооператив зарегистрирован в установленном порядке как юридическое лицо с определением типа «обслуживающий» и направлением деятельности «жилищно-строительный». Согласно положениям Устава Кооператива, целью его деятельности является, в частности, удовлетворение жилищных потребностей его членов. Согласно части 1 статьи 41 ЗК Украины, жилищно-строительным (жилищным) кооперативам по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления земельные участки для жилищного строительства передаются бесплатно в собственность в размере, который устанавливается в соответствии с утвержденной градостроительной документацией. Размер передаваемого указанному Кооперативу земельного участка (0,0469 га) установлен планом землеотвода и утвержден советом на основании заключения управления архитектуры и градостроительства исполнительного комитета Ровенского городского совета от 29 ноября 2012 года, что соответствует требованиям предписаний статьи 41 ЗК Украины.

При таких обстоятельствах, когда истцом (прокурором) не предоставлены суду доказательства отмены государственной регистрации обслуживающего кооператива «Жилищно-строительный кооператив «Ривбуд», а последний, согласно целям создания, направления деятельности и основным задачам, соответствует понятию «жилищно-строительный кооператив» в понимании статьи 6 Закона Украины «О кооперации», утверждение прокурора об отсутствии правовых оснований для бесплатной передачи ответчику земельного участка в порядке статьи 41 ЗК Украины судом признается безосновательным (в Едином государственном реестре судебных решений сведения об отмене указанного решения суда по состоянию на момент написания этой статьи отсутствуют).

Кроме того, стоит отметить, что правовая позиция по аналогичным правоотношениям высказана и Верховным Судом Украины в постановлении от 17 июня 2014 года по делу № 21-195а14.

Так, ВСУ, возвращая дело на новое кассационное рассмотрение в Высший административный суд Украины, на основании неодинакового применения судом кассационной инстанции одних и тех же норм права (статьи 41 ЗК Украины) в подобных правоотношениях резюмировал, что при решении соответствующим советом вопроса о предоставлении жилищно-строительным (жилищным) кооперативам бесплатно земельного участка следует учитывать цель создания такого кооператива, порядок его организации в соответствии с Жилищным кодексом Украинской ССР (ЖК) и Примерным уставом.

То есть из всего вышеприведенного можем сделать вывод, что если зарегистрировать юридическое лицо в виде кооператива с определением типа «обслуживающий», направлением деятельности «жилищно-строительный (жилищный)», целью деятельности которого в соответствии с Уставом будет, в частности, удовлетворение жилищных потребностей его членов, направление и основные задачи которого будут отвечать понятию «жилищно-строительный кооператив» в понимании статьи 6 Закона Украины «О кооперации», порядок его организации отвечает ЖК и Примерному уставу, то такой жилищно-строительный (жилищный) кооператив в соответствии со статьей 41 ЗК Украины вправе получить на неконкурентных принципах бесплатно в собственность земельный участок желаемой площади для осуществления строительства жилья.

Так говорит закон и так говорит суд. Значит, бесплатная земля юридическим лицам для жилищного строительства — это не миф, а реальная возможность…

 

ДАРВАЙ Ирина — старший юрист ЮК Moris Group, адвокат, г. Киев

---

Мнение

Специальная норма

 

Тимур ПУТИН,
юрист практики недвижимости и строительства МЮГ AstapovLawyers

Возможность бесплатного приобретения юридическими лицами земельных участков является вполне реалистичной. Так, например, мы сопровождали процесс бесплатного приобретения участков садовым товариществом. Подобная категория лиц, согласно части 4 статьи 35 ЗК Украины, с конца 2009 года была наделена правом бесплатного приобретения земель общего пользования в собственность. Если быть точнее, то это право было конкретизировано в ноябре 2009 года, и текущая формулировка явилась более применимой на практике. Под понятие земель общего пользования подпадают земли под дорогами, защитными полосами, зданиями и сооружениями общего пользования. Для подтверждения общего пользования разрабатывается генплан товарищества, где отображается функциональное назначение соответствующих территорий.

Некоторые специалисты здесь усматривают конфликт с нормой предыдущей части 3 этой же статьи ЗК Украины, предусматривающей возможность аренды юридическими лицами земель для садоводства, что трактуется как некий запрет на собственность юридических лиц. По нашему мнению, как минимум часть 4 является специальной нормой по отношению к части 3. Более широко — запретом часть 3 тоже не является.