В условиях существенного снижения стоимости недвижимости прямые споры об обращении взыскания на предмет ипотеки не всегда становятся оптимальным вариантом удовлетворения требований кредитора. В ряде случаев управление предметом ипотеки и получение регулярных арендных платежей могут быть более удачным вариантом реструктуризации задолженности.

Возможность передачи предмета ипотеки ипотекодержателю или другому лицу в управление предусмотрена статьей 34 Закона Украины «Об ипотеке»; имущество передается в управление на основании заключенного сторонами договора или судебного решения. Однако для реализации этой возможности при подаче иска о взыскании кредитной задолженности путем обращения взыскания на предмет ипотеки следует одновременно заявлять требование и об обязательстве передать в управление предмет ипотеки. Ипотекодержатель может самостоятельно заключать договоры аренды такого имущества, при этом все полученные арендные платежи должны направляться на погашение кредитной задолженности.

Судебная практика в отношении передачи предмета ипотеки в управление по решению суда (например, постановление ВХСУ от 18 февраля 2014 года по делу № 904/1939/13-г, определение ВССУ от 29 мая 2013 года № 6-42979св11) не является многочисленной. В то же время можно определить сформированные ею дополнительные условия передачи предмета ипотеки в управление:

— удовлетворение решением суда требований ипотекодержателя путем обращения взыскания на имущество способом, который предусмотрен ипотечным договором и предполагает его продажу;

— документально подтвержденный размер погашаемой за счет предмета ипотеки кредитной задолженности;

— реальная угроза сознательного повреждения, уничтожения или уменьшения стоимости предмета ипотеки, что должно быть подтверждено документально.

При этом предмет ипотеки может передаваться в управление на период до его реализации, а все полученное в результате управления имуществом направляется за удовлетворение обеспеченных ипотекой требований. Несоблюдение одного из этих критериев является однозначным основанием для пересмотра решения (постановление ВХСУ от 13 августа 2014 года по делу № 914/3998/13).

Экономическая эффективность такого решения требует оценки в каждом отдельном случае, однако в свете увеличения количества взысканий на предмет ипотеки использование такой возможности как варианта однозначно заслуживает внимания кредитора.

КИЦЕНКО Денис — к.ю.н., советник МЮФ Integrites, г. Киев