В условиях дефицита земель с целевым назначением под строительство жилого дома в настоящее время используют садоводческие или дачные участки, которые ранее выделялись и закреплялись за товариществами и объединениями для занятий садоводчеством, огородничеством и т.д. Позже члены садоводческих товариществ, использовав свое право на бесплатную приватизацию, становились собственниками земельных участков, получив таким образом возможность их отчуждать.

И если ранее территории садоводческих товариществ находились за пределами города, то сегодня они уже являются частью городской среды, почему и перспективны в приобретении и дальнейшей застройке (реконструкции). Именно по этой причине мы наблюдаем стремительное строительство на землях, отведенных под садоводчество (дачи), загородных домов, которые используются в большинстве случаев не как садовые (дачные) домики, а как жилые.

Какова же правовая природа садовых домиков, дач? Попробуем сделать правовой анализ и выяснить правомерность такой застройки (реконструкции).

Итак, обратимся к правовой базе. Требования по застройке новых и реконструкции старых территорий дачных и садоводческих товариществ изложены в соответствующем разделе ГОСТ ДБН 36092** «Градостроительство, пла­нирование и застройка городских и сельских поселений». Данные нормы ут­верждены приказом Государственного комитета по делам градостроительства и архитектуры № 44 от 17 апреля 1992 года.

В соответствии с ГОСТ ДБН 360-92** территории дачных и садоводческих товариществ в зависимости от их размещения делятся на дачные и садоводческие поселения и районы. Дачные и садоводческие поселения должны размещаться за пределами населенных пунктов. Территории дачных и садоводческих поселений предназначаются для организации загородного отдыха граждан, ведения садоводческого (огороднического) хозяйства с возможностью расположения садовых или дачных домиков.

Под дачным домиком понимают жилой дом для использования на протяжении года с целью загородного отдыха, тогда как под садоводческим домиком понимают здание для летнего (сезонного) использования, которое в вопросах нормирования площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не отвечает нормативам, установленным для жилых домов.

Общая площадь и этажность дачного домика и хозяйственных зданий на участке устанавливаются архитектурно-планировочным заданием с учетом действующих строительных и других нормативов относительно расстояний и инсоляции домов и территорий смежных участков, а также местных правил застройки, тогда как предельные размеры площади застройки и этажность садового домика и хозяйственных зданий на участке устанавливаются уставом садоводческого товарищества или кооператива по согласованию с местными органами архитектуры и градостроительства (районными или областными). Эти размеры устанавливаются при условии обеспечения необходимой площади для ведения хозяйственной деятельности на участке и соблюдения требований нормативной длительности инсоляции территорий смежных участков.

Таким образом, требования к застройке усадеб на территории дачных поселений устанавливаются не уставом дачного товарищества, а нормативами для жилых домов с учетом требований ГОСТ ДБН 36092**, ГОСТ ДБН В.2.2.-15-2005. От­сюда и вывод о правомерности строительства на территории дачных участков жилых домов усадебного типа.

Вместе с тем для возведения усадебного дома можно использовать и садоводческие поселения, которые в силу ГОСТ ДБН 360-92** позволяется реконструировать в районы усадебной застройки при условии приведения улично-дорожной сети и инженерного оборудования в соответствие с нормативами усадебной застройки городских поселений, а в случае размещения этих территорий в пределах сельских населенных пунктов — нормативами для сельских населенных пунктов.

Кроме того, допускается также реконструкция дачных и садоводческих домиков для постоянного проживания в них при условии:

а) соблюдения нормативных требований относительно жилого дома;

б) организации подъезда к участку с расширением проезжей части однополосного проезда до 3 м шириной, 12 м длиной не менее чем через каждые 100 м, при этом радиус, закругляющий проезжую часть на перекрестках, должен составлять не менее 6 м.

При этом садоводческие и дачные поселения должны быть обеспечены услугами связи и медицинской помощи.

Особенности строительства частных жилых домов усадебного типа определены в городских Правилах застройки (решение Киевсовета № 11/2587 от 27 января 2005 года). В соответствии с данными Правилами на основании решения Киевсовета об утверждении проекта отвода земельного участка для строительства частного жилого (садового) дома или на основании распоряжения районной в г. Киеве государственной администрации о разрешении на земельном участке, расположенном в районе усадебной застройки, дачного строительства владелец (застройщик) земельного участка обращается в специально уполномоченный местный орган градостроительства и архитектуры соответствующей районной в г. Киеве государственной администрации относительно предоставления исходных данных на проектирование объекта в составе архитектурно-планировочного задания (АПЗ) и топографо-геодезических материалов.

Для получения АПЗ владелец (застройщик) должен предоставить разрешение на проектирование с топографо-геодезическими материалами. Технические условия на инженерное обеспечение частного жилого (садового) дома владелец, заказчик (застройщик) получает самостоятельно в городских службах, организациях, предоставляющих технические условия, или может поручить на договорных началах подготовку комплекта выходных данных в полном объеме организации, созданной для предоставления платных услуг в сфере градостроительства.

АПЗ на проектирование частных жилых домов, расположенных в районах усадебной застройки, готовится и утверждается Главкиевархитектурой. Топографо-геодезические материалы, прилагаемые к АПЗ, с нанесенными красными линиями и трассами магистральных инженерных сетей готовятся организациями, предоставляющими платные услуги в сфере градостроительства и имеющими соответствующую лицензию. Генеральный план земельного участка с привязкой частного жилого (садового) дома к установленным красным линиям, трассам инженерных сетей разрабатывается организациями, имеющими соответствующую лицензию, и согласовывается в Главкиевархитектуре.

Особенностью оформления проектной документация на строительство частного жилого (садового) дома является то, что она при условии соблюдения установленных требований (пункт 2.1 Перечня объектов, утверждение проектов строительства которых в пределах законодательства Украины не требуется) не подлежит комплексной государственной экспертизе. Проектная документация на строительство частного жилого дома в районах усадебной застройки, садоводчества согласовывается местным органом градостроительства и архитектуры в месячный срок после ее представления.

Особенностью принятия в эксплуатацию завершенного стро­ительством частного жилого ­(садового) дома является то, что оно осуществляется государственной приемной комиссией, назначаемой соответствующей районной государственной администрацией без назначения рабочей комиссии.

Таким образом, при условии соблюдения во время реконструкции садового домика утвержденных законодательством строительных требований и стандартов, предусмотренных для жилых домов, его использование для постоянного проживания является правомерным. Вместе с тем собственник такого домика должен помнить об обязанности использования земли согласно целевому назначению. Очень важно после реконструкции такого объекта в акте о вводе в эксплуатацию (техническом паспорте БТИ) указывать его не как жилой, а как садовый или дачный домик в зависимос­ти от целевого назначения земельного участка.

КЛОЧАЙ Наталия — заместитель директора ЮФ «Кредо Классик Консалтинг», г. Киев