Генеральный партнер 2021 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №15 (537) » Право общей долевой собственности и инвестдоговор: тест на совместимость

Право общей долевой собственности и инвестдоговор: тест на совместимость

Рубрика Тема номера

Судя по последним тенденциям правоотношений между субъектами рынка недвижимости, увеличилось количество споров относительно наличия или отсутствия режима общей долевой собственности на части в объекте недвижимости, сооруженном на основании инвестиционного договора.

Уяснение правовой природы правоотношений, регулируемых институтом общей долевой собственности, позволит определить его существенные отличия от правовых отношений, возникающих между несколькими субъектами в результате заключения инвестиционного договора о строительстве объекта недвижимости.

Рассмотрим детальнее правовую природу института права общей долевой собственности, выделяя следующие аспекты.

1. Общая долевая собственность как правовой феномен возникает на основании договора, завещания или на других основаниях, не противоречащих закону. В любом случае будущие сособственники тем или иным способом выказывают свою волю на установление режима общей долевой собственности.

В связи с этим, если иное прямо не указано в законе или ином правовом акте, при отсутствии прямого указания в каком-либо договоре, в том числе в инвестиционном, представляется неприемлемым презюмировать установление общей долевой собственности на имущество.

Если такой договор прямо предусматривает признание права собственности на указанные объекты материального мира отдельно для каждой из сторон договора, в таком случае отсутствуют юридические основания для утверждения о намерениях сторон на установление какого-либо иного режима собственности.

2. Особенность права общей долевой собственности состоит в том, что каждый из сособственников имеет долю в праве собственности на всю вещь, а не право собственности на конкретно определенную ее часть.

При этом не следует путать и отождествлять долю в праве собственности и право собственности на часть конкретного имущества.

На практике проблема возникает в том случае, когда БТИ в отношении права собственности на недвижимое имущество указывает на некое процентное соотношение. Такое процентное соотношение потенциально может касаться установления доли в праве общей долевой собственности, но, как правило, относится не к доле в праве, а к части в имуществе. В этом случае часть в размере определенных процентов вычисляется из общей площади объекта недвижимости, установленной БТИ на основании проведенных измерений.

Что же касается права общей долевой собственности, то оно не распространяется на конкретную часть вещи, поскольку предполагает установление доли в праве на весь объект в целом. Кроме того, признание конкретной части в имуществе за конкретным лицом влечет за собой необходимость признания его индивидуальным собственником такой части, а не субъектом права общей долевой собственности.

Неприемлемой следует считать конструкцию общей долевой собственнос­ти в смысле представления ее как суммы долей права собственности, которыми наделены отдельные субъекты права, поскольку право собственности, как юридическая возможность действовать определенным образом для удовлетворения своих интересов, является неделимым.

3. Право общей долевой собственности предполагает, что все сособственники действуют как один. Это означает осуществление права собственности по принципу единогласия. Этот принцип предполагает наличие договореннос­ти между сторонами касательно порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

При этом стороны могут совместно владеть и пользоваться всем имуществом в целом (например, если оно является неделимым) либо закрепить за каждым из сособственников отдельную часть как составную такого объекта. При этом такое закрепление частей объекта за конкретным лицом не предполагает выражения такого объекта в квадратных метрах или других единицах измерения, поскольку понятие реальной доли противоречит самой природе общей долевой собствен­ности («доля в праве не тождественна праву на долю»).

В случае закрепления права владения или пользования некой составной частью объекта за конкретным сособственником не исключается возможность обмена такого объекта на иную составную в этом же общем объекте права собственности по согласию иного сособственника. Таким образом, сособственники могут свободно определять долю в объекте, которой может воспользоваться каждый из сособственников.

В данном случае не требуется заключения каких-либо других договоров, их нотариального удостоверения и государственной регистрации, поскольку, решая такого рода вопросы, сособственники выполняют свою правомочность по владению имуществом.

Если же в инвестиционном договоре установлено положение о том, что по окончании строительства объект будет принадлежать нескольким субъектам на праве частной собственности, установление другого режима, в том числе режима общей долевой собственности, презюмировать нельзя.

Исходя из аксиомы о том, что право общей долевой собственности не может существовать там, где установлено четкое распределение индивидуально определенных объектов за конкретными субъектами, следует сделать вывод, что стороны в договоре сами установили режим «раздельной» (а не общей) собственности путем индивидуализации объекта, который в дальнейшем будет принадлежать конкретному субъекту.

4. Для определения типа правоотношений, которые сложились между сторонами в рассматриваемой ситуации, необходимо обратить внимание на мотивы воли сторон при заключении инвестиционного договора. Как известно, инвестиционный договор не определен как таковой в Гражданском и Хозяйственном кодексах Украины (ГК и ХК). В связи с этим закон не устанавливает существенных условий такого договора, то есть характерных для установления отличий такого договора от других сделок. Поэтому существенные условия инвестиционного договора следуют из его правовой природы, насколько она сложилась в практическом обороте.

Как известно из практики, особенность инвестиционного договора, в отличие от иных договоров, регулирующих отношения при совместном строительстве, в том числе договоров о совместной деятельности, заключается в том, что он не предусматривает установления общей долевой собственности. Так, если по отношению к договорам о совместной деятельности статья 1134 ГК устанавливает презумпцию права общей долевой собственности, то по отношению к инвестиционным договорам такой презумпции не установлено. Из этого следует, что с целью установления режима общей долевой собственности на объект, построенный на основании инвестиционного договора, необходимо, чтобы такой режим был непосредственно установлен сторонами. И это должно быть не просто указание на общую долевую собственность, а установление взаимных прав и обязанностей, связанных с таким режимом права собственности.

Необходимость урегулирования взаимных прав и обязаннос­тей сособственников связа­на с тем, что общая долевая собственность предполагает установление не абсолютных, а относительных правоотношений между сособственниками. Да, никто не отрицает, что абсолютность права общей долевой собственности, как и любого другого права собственности, существует, но она касается любых третьих лиц. Сами же сособственники связаны между собой также относительными правоотношениями.

Поэтому в случае установления общей долевой собственности ее признаком является урегулирование относительных правоотношений между сособственниками. В том числе это касается общих обязанностей по участию в расходах на управление, содержание, сохранение общего имущества, по оплате налогов и других обязательных платежей исходя из стоимости общего имущества, также устанавливает общую ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным с общим имуществом.

Возвращаясь к вопросам мотивов волеизъявления сторон, следует отметить, что для их установления необходимо истолковать содержание договора. Для этого используется не только содержание договора, но и установленная практика, цель сделки и последующее поведение сторон (статья 213 ГК). Для установления истинной природы правоотношений между сторонами необходимо учитывать цели, которые они преследовали во время заключения договора.

Распространенными являются случаи, когда по каким-либо причинам в связи с заинтересованностью в ином толковании правоотношений одна из сторон позволяет себе искаженное толкование договора, якобы устанавливающего режим общей долевой собственности. В этом случае имеет место злоупотребление правом толкования договора. В связи с этим необходимо учитывать лишь мотивы и цели, которыми руководствовались стороны именно в момент заключения договора.

5. Рассмотрим подробнее, какими отличительными признаками должна обладать часть в объекте недвижимости (отдельные его помещения) для признания ее отдельным объектом права собственности. То есть следует определить потенциальную возможность установления режима «раздельной» собствен­ности на отдельные части объекта недвижи­мости, построенного на основании инвестиционного договора. В соответствии с положениями общей теории права помещения могут признаваться отдельными объектами права собственности, если в совокупности отвечают следующим характеристикам:

1) помещение является индивидуально определенной вещью, то есть характеризуется индивидуальными признаками, отличающими его от иных помещений в этом же объекте недвижимости. Такими индивидуальными признаками следует считать место расположения, площадь, обособленность от иных помещений в этом объекте недвижимости, самостоятельное подсоединение к сетям инженерного обеспечения. Признание объекта индивидуально определенным имеет практическое значение. Например, если бы два и более субъекта совместными усилиями создали некоторую совокупность родовых вещей, то право собственности каждого из них не могло бы быть реализовано в «раздельном» режиме (а лишь в режиме общей долевой собственности) до момента индивидуализации таких вещей (то есть до их отделения от остальных вещей, наделенных такими же родовыми признаками);

2) помещение является составной вещью. Признание отдельных помещений составными объекта недвижимости связано с признанием объекта недвижимос­ти делимой вещью. Практическое значение рассматриваемого деления состоит в том, что вещи, неделимые по своей сути и по закону, во всех юридических отношениях могут быть присвоены только одному субъекту, если не установлен режим общей долевой собственности.

К примеру, законодательство Фран­ции допускает деление зданий и соору­жений вдоль и поперек стеной, и по этажам (§ 664 Гражданского кодекса Франции).

Делимость объекта недвижимости на самостоятельные и обособленные составные части (помещения) связана в первую очередь с наличием многочисленных служб инженерного обеспечения, которые дают возможность использовать помещение независимо от факта использования иных помещений объекта недвижимости;

3) наконец, сами субъекты нормо­творчества допускают возможность признания помещений объекта недвижи­мости отдельными объектами права собственности. Так, согласно Положению о порядке оформления права собственнос­ти на объекты недвижимого имущества, утвержденному распоряжением КГГА от 31 августа 2001 года, объектами недвижимого имущества, на которые оформляется право собственности с выдачей свидетельства, в том числе части (составные) нежилых зданий, зданий производственного, хозяйственного и иного предназначения. В подтверждение индивидуальной предназначенности помещений подаются материалы технической инвентаризации БТИ.

6. Что касается регистрации права собственности, то в данном случае без дробей и процентных соотношений не обойтись. Однако указанные элементы касаются разных показателей.

При регистрации права общей долевой собственности действительно указываются доли сособственников в дробном или процентном соотношении. Между тем эти доли отображают не реальное закрепление конкретной части в имуществе, а идеальное выражение доли в праве. Несмотря на то что при регистрации права общей долевой собственности каждому из сособственников может быть оформлено отдельное свидетельство на право собственности, оно не устанавливает за каждым из них конкретной реальной индивидуально определенной части в имуществе, а лишь указывает на размер доли в праве собственности на имущество, которое в данном случае является общим.

Кроме того, как следует из самой правовой природы права общей долевой собственности, оно возникает у сособственников одновременно. Так, если это установлено в договоре, такой режим собственности возникает с момента заключения или нотариального удостоверения такого договора. Если юридическим фактом является общее действие каких-либо субъектов (например, приобретение вещи за общие средства), такой режим собственности возникает с момента перехода права собственности к покупателям.

В случае если несколько субъектов заключили договор о совместном сооружении объекта недвижимости с последующей регистрацией права собственности на его отдельные обособленные части за отдельными субъектами (без установления режима общей долевой собственности), дробная часть, указываемая в свидетельстве, будет касаться не доли в праве, а части в общей площади объекта недвижимости, которую составляют помещения, принадлежащие конкретному субъекту.

Как следует из вышесказанного, установление реальной доли (с выражением в квадратных метрах или иных единицах измерения) является недопус­тимым для института общей долевой собственности, учитывая его правовую природу.

ЖУРБЕЛЮК Лада — младший юрист АО «ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры», г. Киев

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 комментариев
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

VOX POPULI

Периодические чтения

Государственная практика

Разрешение на снятие — только в суде!

Деловая практика

Кто кому и за что должен?

Законодательная практика

Конституция «по-народному»

Новые законопроекты

Не знаю как, но точно не так

Иностранности

В Японии создана полиция по соблюдению этикета

Сайт MySpace вновь втянут в судебную тяжбу

Владельцы ресторанов будут отвечать за непристойное поведение посетителей

Комментарии и аналитика

Ухожу! Выделяйте долю, в натуре!

Неделя права

Стокгольмская победа Украины

На страже госинформации

Запасной козырь?

У нас несовершенство не пройдет!

Семьдесят одного… ждут

Новости делового мира

Возврат средств предпринимателями

Услуги Аудиторской палаты Украины подорожали

Выпуск товаров в свободный оборот

О возврате выплат по безработице

Новости законотворчества

Договор о присоединении к ВТО следует ратифицировать

Деятельность ГКЦБФР как разрешительного органа узаконят

Процедуру принятия решений ЦИК предлагается изменить

Адаптируя законодательство к требованиям ВТО

Новости из зала суда

ООО «Республиканский Дом моделей обуви» поддержано судом

Суд запретил недобросовестную рекламу относительно деятельности правительства

Суд запретил показ фильма о мэре Ивано-Франковска

Суд не признал Севастополь «территорией без НАТО»

Новости из-за рубежа

Производителей шоколада обвиняют в ценовом сговоре

Rambus выиграла тяжбу с производителями памяти

Visa заподозрили в антимонопольных нарушениях

Налоговая экспертиза МВД законна

Новости профессии

Студенческая школа по медицинскому праву

В Минюсте создана рабочая группа по подготовке реформирования министерства

КСУ «обрезал» полномочия В. Ющенко по ГКЦБФР

Кабинет Министров Украины присвоил ранги государственным служащим

Президент уволил В. Нимченко с воинской службы

Новости юридических фирм

«Магистр & Партнеры» изменила название на Magisters

ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» консультирует по покупке земли

Baker & McKenzie консультирует по вопросам открытия синдицированной кредитной линии

Юрист АК «Коннов и Созановский» приглашен для работы в Европейском суде по правам человека

Реестр событий

Первый десяток пройден во ВСЮ

Трудное детство админапелляции

Служебная лестница

Назначения

Судебная практика

Админсуды не по вкусу

Судебные дела недели

Дело по иску ОАО «Запорожский производственный алюминиевый комбинат» направлено на новое рассмотрение

ДК «Укртрансгаз» НАК «Нафтогаз Украины» отстояла свои интересы

Кассационное представление ГПУ удовлетворено

Судебные решения

О нюансах отчуждения недвижимого военного имущества

Об имуществе общесоюзных общественных организаций бывшего Союза ССР

О разделе недвижимого имущества, кредитные обязательства по которому не выполнены

Тема номера

Право общей долевой собственности и инвестдоговор: тест на совместимость

О требованиях к дачным домикам

Целевое назначение vs. категория

Трибуна

Право на альтернативную защиту прав

Частная практика

Украинские нотариусы в Доминиканской Республике

Бланки под амбарным замком

Если очень долго мучиться...

Юридический форум

Корпоративные дискуссии

«Ди Эл Эй Пайпер» завершила первый раунд всеукраинского стипендиального конкурса

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: