24 січня 2020 року постановою Кабінету Міністрів України за № 28 було затверджено Порядок здешевлення вартості іпотечних кредитів (Порядок), метою підготовки якого є забезпечення доступним житлом громадян, що потребують поліпшення житлових умов, з умовою часткової компенсації процентної ставки (7 %) за таким кредитами державою. Відповідно до цього Порядку на державному рівні запроваджено програму здешевлення вартості іпотечних кредитів «Доступна іпотека 7 %», яку реалізує Фонд розвитку підприємництва через уповноважені банки.

Реальна оцінка

Зазначений Порядок дає можливість оцінити наявні реалії та перспективи іпотечного кредитування, а також запобігти ризикам виникнення проблемних активів в майбутньому.

Варто звернути увагу на той факт, що сьогодні обсяги іпотечного кредитування лише починають відновлюватися, адже на цей процес значною мірою вплинула світова фінансово­економічна криза, яка почалась 2008 року та зачепила економіку України (відбулися зниження курсу грошової одиниці України та різка інфляція), ставши каталізатором зростання портфелів NPL (non­performing loan, непрацюючі кредити) в українських банках за наданими іпотечними кредитами протягом 2008—2012 років.

Враховуючи наслідки вказаних кризових явищ, банки змушені боротися з ними шляхом запровадження програми врегулювання іпотечного боргу, серед яких пріоритетними є:

— застосування максимального дисконту за умови внесення одноразового платежу — частини вартості предмета іпотеки зі списанням (анулюванням) залишку боргу;

— реструктуризація заборгованості.

Серед потенційно позитивних результатів реалізації Порядку варто виокремити такі:

— ліквідна привабливість можливого предмета іпотеки (виключно житлова нерухомість);

— те, що предметом іпотеки мають бути об’єкти, введені в експлуатацію з 1 січня 2018 року, та/або об’єкти незавершеного будівництва (практично виключається можливість передання в іпотеку інвестиційно непривабливого старого житлового фонду);

— обмеження на наявність іншої нерухомості в позичальника та/або члена його родини (підвищена мотивація вживати всіх необхідних заходів для збереження єдиного житла (предмета іпотеки) та нівелювання ризику передання в іпотеку «номінальних» предметів, які в майбутньому умисно не будуть обслуговуватись).

Говорячи про важливі умови кредитування, передбачені Порядком, насамперед варто зазначити, що перевірку документів та/або інформації, яка надається потенційним позичальником для отримання кредиту, здійснює уповноважений банк відповідно до його внутрішніх процедур і правил. Враховуючи цей факт, уповноважений банк може відступити від визначених Порядком умов та самостійно прийняти рішення щодо встановлення критеріїв відбору й оцінки кредитоспроможності позичальника та/або їх зміни під час ознайомлення з ними позичальника та подання відповідної заявки на отримання іпотечного кредиту (наприклад, одним із критеріїв, яким має відповідати позичальник, є його вік, який на дату закінчення строку іпотечного кредиту не повинен перевищувати 70 років, проте один із банків змінив граничний вік та на своєму офіційному сайті інформує про те, що позичальник не може бути старшим за 60 років на дату останнього платежу за кредитним договором).

Умови договору

Детально проаналізувавши умови типових кредитних та іпотечних договорів, розроблених уповноваженими банками з метою та в рамках реалізації програми здешевлення вартості іпотечних кредитів «Доступна іпотека 7 %», які розміщено на офіційних сайтах банків, хотілось би виокремити найцікавіші, на мій погляд, що стосуються взаємних прав та обов’язків потенційних іпотекодавця та іпотекодержателя:

— правом перевіряти наявність, стан, умови збереження та користування предметом іпотеки, крім представників іпотекодержателя, також наділено представників Офісу Президента України, та/або Кабінету Міністрів України, та/або Міністерства фінансів України, та/або Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України;

— потрібно заздалегідь погоджувати з іпотекодержателем зміни щодо місця проживання, місця роботи, паспорта та номера телефону;

— у разі виявлення фактів порушення іпотекодавцем своїх обов’язків щодо утримання, збереження та/або страхування предмета іпотеки іпотекодержатель може вживати на власний розсуд будь­яких заходів, пов’язаних із залученням охорони, фахівців для проведення ремонтних робіт, інших осіб задля збереження предмета іпотеки (такі залучені особи, а також уповноважені представники іпотекодержателя мають право безперешкодно перебувати в предметі іпотеки в будь­який час);

— у разі наявності в іпотекодержателя прав на звернення стягнення на предмет іпотеки він має право на вчинення дій щодо звернення стягнення без (!) попереднього надіслання вимоги іпотекодавцеві, якщо викликана такою вимогою затримка може мати наслідком пошкодження, втрату або знищення предмета іпотеки;

— у разі наявності в іпотекодержателя прав на звернення стягнення на предмет іпотеки, за умови письмового повідомлення, з метою збереження та належного господарського використання предмета іпотеки іпотекодержатель має право вчинити всі необхідні та доцільні дії (на власний розсуд) для охорони та збереження предмета іпотеки, зокрема отримувати повний доступ до предмета іпотеки в будь­який (!) час доби та/або виставляти охорону на території предмета іпотеки;

— у разі наявності в іпотекодержателя прав на звернення стягнення на предмет іпотеки за умовами іпотечного договору він може бути уповноважений знмати з реєстрації осіб, зареєстрованих у предметі іпотеки, для чого іпотекодержателю надається право подавати та отримувати всі потрібні документи, а також виконувати всі необхідні дії для реалізації цього права.

Важливо зазначити, що більшість умов іпотечного кредитування, передбачених Порядком, підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (втратив чинність), серед яких, зокрема, такі: мінімальна нормативна площа предмета іпотеки (50 кв.м), придбання житла за рахунок кредитних коштів, використання житлового майна як місця постійного проживання ­позичальника та/або відсутність у власності іншого нерухомого житлового майна. І це, навіть зважаючи на те, що валюта кредиту — гривня, а не іноземна валюта, не може не насторожувати уповноважений банк, який проводитиме іпотечне кредитування, стосовно встановлення в майбутньому тих чи інших аналогічних тимчасових заборон на примусову реалізацію предмета іпотеки. До речі, час запровадження програми здешевлення вартості іпотечних кредитів збігся з процедурою обговорення та прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті», яким зазначений вище мораторій буде подовжено на п’ять місяців.

Таким чином, з одного боку, сьогодні держава сприяє розвитку іпотечного кредитування та чітко встановлює «правила гри» на ринку іпотеки України як для державних, так і для комерційних банків, проте, з іншого боку, рівень захисту прав кредиторів в Україні залишається низьким, що легалізує «право на помилку» позичальника до закінчення строку дії іпотечного договору. Кредитори, зі свого боку, для захисту власних прав та інтересів змушені підлаштовуватися під законодавчі реалії шляхом впровадження більш жорстких умов та санкцій у кредитних та укладених для їх забезпечення іпотечних договорах.

БАРАНІВСЬКИЙ Вадим — керівник практики стягнення проблемної заборгованості EVERLEGAL, м. Київ