Как известно, патент на право аренды зданий (сооружений, помещений) был введен Указом Президента № 827/94 от 30 декабря 1994 года «О мерах по ускорению процесса малой приватизации на Украине» (Указ) и Положением о патенте на право аренды зданий (сооружений, помещений), утвержденным приказом № 90 Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ) от 31 января 1995 года (Положение).

В Указе отмечалось, что в случае отказа владельца приватизировать соответствующее помещение и в случаях, преду­смотренных статьей 4 данного Указа, предоставление помещений в аренду осуществляется государственными органами приватизации на срок не менее чем 10 лет путем продажи патентов на право аренды помещений.

Фонд государственного имущества Украины в своем Положении установил, что патент является собственностью физического или юридического лица, которое его приобрело. Владелец патента имеет право его продать, подарить, передать по наследству, заложить, заключать другие сделки, не запрещенные действующим законодательством.

По моему мнению, продажа патента на право аренды зданий (сооружений, помещений) не отвечала действующему на тот момент законодательству Украины.

В частности, статья 225 ГК УССР гласила: «Право продажи имущества, кроме случаев принудительной продажи, принадлежит владельцу». А согласно статье 13 Закона Украины «О собственности», «Объектами права частной собственности являются жилые дома, квартиры, предметы личного пользования, дачи, садовые дома, предметы домашнего хозяйства, продуктивный и рабочий скот, земельные участки, насаждения на земельном участке, средства производства, произведенная продукция, транспортные средства, денежные средства, акции, другие ценные бумаги, а также другое имущество потребительского и производственного назначения.

Объектами права собственности граждан являются произведения науки, литературы и искусства, открытия, изобретения, полезные модели, промышленные образцы, рационализаторские предложения, знаки для товаров и услуг и другие результаты интеллектуальной работы».

В соответствии со статьей 26 Закона Украины «О собственности» «Объектами права собственности хозяйственного общества — юридического лица — являются денежные и имущественные взносы его членов, а также имущество, приобретенное вследствие хозяйственной деятельности, и прочее имущество, приобретенное на основаниях, не запрещенных Законом».

Таким образом, в соответствии с действующим на момент издания Указа законодательством Украины патент на право аренды не признавался объектом права собственности и не относился к ценным бумагам. По своей правовой природе патент на право аренды является лишь правом на аренду. Любые права к тому времени не могли находиться в собственности тех или других лиц, а следовательно, не могли быть предметом договоров купли-продажи.

Но произошло то, что произошло. Соответственно, возникают несколько вопросов: как быть с собственниками патентов, которые приобрели патент на основании договора купли-продажи у предыдущих собственников; обязан ли ФГИУ и его представительства (арендодатели) заключать договор аренды с новым собственником патента; действуют ли в настоящее время нормы Указа и Положения.

Положение о патенте на право аренды зданий (сооружений, помещений), утвержденное приказом ФГИУ № 90 от 31 января 1995 года утратило силу в 2000 году согласно приказу ФГИУ № 2459 от 24 ноября 2000 года.

Указ Президента № 827/94 от 30 декабря 1994 года «О мерах по ускорению процесса малой приватизации на Украине» был принят согласно пункту 7⁴ статьи 114⁵ Конституции Украины от 20 апреля 1978 года, в котором указано, что Президент Украины принимает Указы по вопросам экономической реформы, не урегулированным законами Украины, действующими до принятия соответствующих законов.

Так, Законом Украины от 23 декабря 1997 года в Закон Украины «Об аренде государственного имущества» были внесены существенные изменения и дополнения, а согласно заключительным положениям, «нормативно-правовые акты, принятые до вступления в силу настоящим Законом, действуют в части, которая не противоречит настоящему Закону».

Таким образом, нормы Указа действовали только до даты вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «Об аренде государственного имущества» от 23 декабря 1997 года — то есть до 20 января 1998 года.

Такого же мнения придерживается и Верховный Суд Украины (ВСУ). В постановлении ВСУ от 7 февраля 2006 года по делу № 2/77/1/135-20/51 указано: «Так, продажа патентов на право аренды помещений была внедрена Указом Президента Украины «О мерах по ускорению процесса малой приватизации на Украине» от 30 декабря 1994 года и утвержденным во исполнение его Положением о патенте на право аренды зданий (сооружений, помещений) (приказ Фонда государственного имущества Украины от 31 января 1995 года № 90).

При этом суды не обратили внимания на то, что, в соответствии с пунктом 7⁴ статьи 114⁵ Конституции Украины от 20 апреля 1978 года, действовавшей до 28 июня 1996 года, действие Указа ограничивалось моментом принятия Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» в редакции от 23 декабря 1997 года.

В связи с принятием Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 20 мая 1999 года приказом ФГИУ от 3 сентября 1999 года был утвержден Порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды государственного имущества, а приказом № 2459 от 24 ноября 2000 года признано утратившим силу Положение о патенте на право аренды зданий (сооружений, помещений)».

Но судебная практика по этому вопросу неоднозначна. Так, в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 20 октября 2004 года указывается: «Указ Президента № 827/94 от 30 декабря 1994 года, которым предусмотрена продажа патентов на право аренды помещений сроком не менее чем 10 лет, не отменен.

В соответствии со статьей 106 Конституции Украины Президент Украины на основании и во исполнение Конституции и законов Украины издает Указы и распоряжения, являющиеся обязательными к исполнению на территории Украины.

При таких обстоятельствах утрата силы Положением о патенте на право аренды зданий (сооружений, помещений) не является основанием для утраты силы патентом и ограничения прав владельца патента».

Как видим, выводы постановления ВХСУ от 20 октября 2004 года полностью противоречат выводам, приведенным в постановлении ВСУ от 7 февраля 2006 года.

Иными словами, к Указу Президента № 827/94 от 30 декабря 1994 года применены положения Конституции Украины 1996 года вместо положений Конституции Украины 1978 года, соответственно, ВХСУ считает Указ действующим. А ВСУ считает его утратившим силу, согласно положениям Конституции Украины от 1978 года и Заключительным положениям Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «Об аренде государственного имущества» от 23 декабря 1997 года.

Кроме того, в статье 3 Указа указано: «Установить, что со дня вступления в силу этого Указа договоры аренды имущества объектов малой приватизации и зданий, сооружений, помещений, в том числе встроенных (помещение), в которых такие объекты расположены, не заключаются, кроме случаев, предусмотренных настоящим Указом».

Таким образом, если согласиться с выводами ВХСУ, изложенными в постановлении от 20 октября 2004 года, то значит, что все договоры аренды государственного и коммунального имущества, заключенные согласно Закону Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», могут быть признаны недействительными в связи с тем, что они заключены вопреки нормам Указа, то есть без получения патента.

Но это еще не все. При наличии вышеприведенных расхождений между постановлениями ВСУ и ВХСУ в части применения норм материального права Верховный Суд отказывает в открытии кассационного производства.

На мой взгляд, порядок заключения договоров аренды государственного и коммунального имущества в данное время урегулирован Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» и Порядком о проведении конкурса на право заключения договора аренды государственного имущества, утвержденным приказом ФГИУ № 1677 от 3 сентября 1999 года.

Вышеприведенные законодательные акты в настоящее время не устанавливают каких-либо исключений и не дают пре­имущества собственникам патентов на право аренды государственного имущества при заключении договоров аренды государственного имущества.

Иными словами, независимо от наличия патента на право аренды государственного имущества договор аренды должен заключаться с соблюдением требований Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» и Порядка о проведении конкурса на право заключения договора аренды государственного имущества, утвержденным приказом ФГИУ № 1677 от 3 сентября 1999 года.

Надеюсь, что мои соображения по этому вопросу помогут другим в разрешении их споров.

ГАЛАХОВ Виталий — адвокат, АК «Правис», г. Донецк