Учитывая нормы действующего законодательства относительно момента, с которого сделка считается недействительной, некоторые юристы уверены, что фактическое пользование имуществом на основании договора аренды делает невозможным в случае его недействительности проведение между сторонами реституции, поскольку использование имущества (вещи) является безвозвратным и, как следствие, восстановить первоначальное положение сторон практически невозможно. Поэтому такой договор, по их мнению, должен признаваться недействительным исключительно на будущее, а не со дня его заключения. Свою позицию они подкрепляют ссылкой на постановления Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ). В частности, в постановлении ВХСУ от 18 января 2011 года по делу № 16/209, принятого на основании статей 203, 215, 774 ГК Украины по результатам рассмотрения спора о признании недействительным договора субаренды, указано следующее.

Исключительно на будущее

Отказывая в удовлетворении иска субарендатору о признании недействительным договора субаренды, хозяйственные суды исходили из того, что договором имущественного найма, выполнение которого состоялось, не предусмотрен запрет передачи помещения в поднаем (субаренду). Из содержания статьи 774 Гражданского кодекса (ГК) Украины следует, что передача нанимателем вещи в пользование другому лицу (поднаем) возможна только с согласия наймодателя, если иное не установлено договором или законом. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма. К договору поднайма применяются положения договора найма.

Материалы дела, исследованные хозяйственными судами предыдущих инстанций, содержат письмо арендодателя о предоставлении согласия арендатору на передачу части арендуемых площадей в субаренду истцу (субарендатору). Настоящее письмо является неотъемлемой частью договора имущественного найма, подписано председателем правления и содержит печать общества. Договор найма не содержит ограничений по заключению договоров субаренды; при его заключении стороны согласовали, что действие Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» не распространяется на отношения, урегулированные данным договором.

Суды не нашли оснований для применения части 2 статьи 793, статьи 794 ГК Украины, а потому и статей 203, 215 ГК Украины, с учетом того, что фактическое пользование имуществом на основании договора аренды делает невозможным в случае его недействительности проведение между сторонами реституции, поскольку использование имущества является безвозвратным и восстановить первоначальное положение сторон практически невозможно, а потому признать договор аренды недействительным на основании несоответствия требованиям закона возможно лишь на будущее (!).

Аналогичные решения изложены и в постановлениях ВХСУ от 15 марта 2012 года по делу № 5021/1722/2011, от 16 мая 2012 года по делу № 4/580, от 20 июня 2011 года по делу № 5002-11/4565-2011, от 16 июня 2011 года по делу № 3/129-10-4908, от 14 июня 2011 года по делу № 5/101пд, от 5 октября 2010 года по делу № 7/123/09-27/234/09, от 19 октября 2010 года по делу № 40/352.

Кстати, эта правовая позиция распространяется также и на другие правоотношения, что подтверждается в пункте 2.7 постановления пленума ВХСУ «О некоторых вопросах признания сделок (хозяйственных договоров) недействительными» от 29 мая 2013 года № 11, в котором указано, что «частью 3 статьи 207 Хозяйственного кодекса (ХК) Украины предусмотрена и возможность прекращения хозяйственного обязательства лишь на будущее». Таким образом, если из содержания хозяйственного договора следует, что обязательства по договору могут быть приостановлены лишь на будущее, поскольку невозможно возвратить все полученное по ним (например, уже осуществлены использование по договору имущественного найма (аренды), пользование электроэнергией, потреблены услуги, осуществлено хранение в соответствии с договором и т.п.), хозяйственный суд одновременно с признанием хозяйственного договора недействительным (при наличии оснований для этого) указывает в резолютивной части решения, что обязательства по договору прекращаются только на будущее. При этом необходимо учитывать, что обязательства прекращаются на будущее не на основании соответствующего указания в решении суда, а в силу закона, поэтому при признании недействительной сделки (хозяйственного договора) обязательства сторон прекращаются на будущее с момента вступления в силу решения суда о признании договора недействительным, даже если в судебном решении и не было указано о таком прекращении.

Если хозяйственное обязательство прекращается лишь на будущее, хозяйственным судам следует исходить из того, что в соответствующих случаях и при невозможности возврата полученного по обязательствам в натуре, правовые последствия такой недействительности определяются согласно статье 216 ГК Украины и части 2 статьи 208 ХК Украины.

Если по сделке, признанной недействительной, права и обязанности предусматривались лишь на будущее, то последствия в виде реституции применены быть не могут, но в соответствии с частью 2 статьи 236 ГК Украины возможность наступления таких прав и обязанностей в будущем прекращается.

Противоположные решения

Казалось бы, ВХСУ окончательно определился по этому вопросу (признание недействительными договоров аренды лишь на будущее). Однако, как свидетельствует приведенная ниже судебная практика, последний, как это ни странно, выносит и противоположные судебные решения, суть которых заключается в возможности прекращения и признания недействительными договоров аренды именно с момента их заключения.

Так, в постановлении ВХСУ от 2 апреля 2013 года по делу № 27/5005/2074/2012, предметом рассмотрения которого, помимо прочего, было признание недействительным договора аренды на основании требований частей 1, 2 статьи 216 ГК Украины лишь на будущее, указано следующее.

Согласно части 1 статьи 216 ГК Украины, «недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью. В случае недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне в натуре все, что она получила во исполнение сделки, а в случае невозможности такого возврата, в том числе и тогда, когда полученное заключается в пользовании имуществом, выполненной работе, оказанной услуге, — возместить стоимость того, что получено, по ценам, действующим на момент возмещения».

Данная норма опровергает ошибочные ссылки апелляционного суда на невозможность проведения двусторонней реституции по недействительному договору аренды (в части возврата уже осуществленного пользования арендованным имуществом) в обоснование вывода о необходимости признания недействительным (прекращении) договора аренды № 02.09 от 13 ноября 2009 года лишь на будущее.

В соответствии со статьей 236 ГК Украины ничтожная сделка или сделка, признанная судом недействительной, является недействительной с момента ее совершения. Если по недействительной сделке права и обязанности предусматривались лишь на будущее, возможность их наступления в будущем прекращается.

Вместе с тем часть 2 статьи 236 ГК Украины конкретизирует норму пункта 1 части 1 статьи 216 ГК Украины, согласно которой недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью. Именно часть 2 статьи 236 ГК Украины устанавливает, что по ничтожной сделке и по сделке, признанной судом недействительной, не возникают не только те права и обязанности, наступление которых стороны предусматривали с момента заключения сделки, но и те, возникновение которых предполагалось лишь в будущем.

Таким образом, в отличие от статьи 59 ГК УССР, предусматривавшей возможность прекращения и признания определенных сделок (в том числе договоров аренды) недействительными на будущее, действующим Гражданским кодексом Украины не предусмотрена возможность признания судом недействительной сделки на будущее, а установлено исключительно прекращение в будущем прав и обязанностей сторон по тому недействительному договору, по которому права и обязанности предусматривались лишь на будущее.

Вместе с тем в части 3 статьи 207 ХК Украины указывается, что исполнение хозяйственного обязательства, признанного судом недействительным, прекращается со дня вступления решения суда в законную силу, и предусматривается возможность признания обязательства недействительным на будущее.

Однако ни одно положение статьи 207 ХК Украины не содержит исключения из нормы части 1 статьи 236 ГК Украины относительно момента, с которого обязательство признается недействительным. Кроме того, нельзя отождествлять признание недействительным договора и признание недействительным хозяйственного обязательства, возникающего из договора (пункт 1 части 2 статьи 11 и часть 2 статьи 509 ГК Украины), поскольку эти вопросы регулируются отдельно (статьей 236 ГК Украины и статьей 207 ХК Украины соответственно). Обязательство имеет производный характер от договора, поэтому должно наследовать судьбу недействительного договора, то есть быть недействительным с момента его заключения.

Изложенное не исключает наличие достаточных оснований полагать, что статья 207 ХК Украины, предусматривающая возможность признания обязательства недействительным на будущее, не содержит особенностей регулирования имущественных отношений в сфере хозяйствования, а содержит общие правила о недействительности хозяйственных обязательств, которые противоречат статье 236 ГК Украины. Поэтому в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 4, частью 2 статьи 9 ГК Украины и абзацем 2 части 1 и частью 2 статьи 4 ХК Украины к спорным правоотношениям не может применяться статья 207 ХК Украины.

Как установлено судами, договор аренды недвижимого имущества, положенный в обоснование первоначального иска, признан судом недействительным, а именно: постановлением Днепропетровского апелляционного хозяйственного суда от 14 июня 2011 года по делу № 5005/2674/2011, вступившим в законную силу со дня принятия (часть 3 статьи 105 Хозяйственного процессуального кодекса (ХПК) Украины), в силу требований части 1 статьи 236 ГК Украины указанный договор является недействительным с момента его заключения.

Кассационная инстанция соглашается с утверждением арендодателя о том, что суды предыдущих инстанций ошибочно не учли того обстоятельства, что в мотивировочной и резолютивной частях постановления Днепропетровского апелляционного хозяйственного суда от 14 июня 2011 года по делу № 5005/2674/2011 отсутствует указание о прекращении и признании договора аренды № 02.09 от 13 ноября 2009 года недействительным на будущее. Содержание этого постановления, вступившего в законную силу, соответствует требованиям действующего гражданского законодательства и не может быть изменено хозяйственным судом при решении любого другого, в частности данного, спора. Из материалов дела также не усматривается вынесение Днепропетровским апелляционным хозяйственным судом определения о разъяснении постановления от 14 июня 2011 года по делу №5 005/2674/2011 относительно момента недействительности договора аренды в порядке, предусмотренном статьей 89 ХПК Украины.

Суды предыдущих инстанций, оставив без внимания вышеизложенное, неправильно применили предписания статей 216, 236 ГК Украины и статьи 207 ХК Украины, вследствие чего взыскали с арендатора спорные суммы задолженности по арендной плате и неустойки, пени, инфляционных потерь и 3 % годовых, начисленные по недействительному договору, который не создает в спорных правоотношениях юридических последствий, в том числе и относительно арендных платежей, неустойки и т.п. На этих же основаниях указанный недействительный договор аренды не порождает правовых последствий и в части обязанности арендатора выполнять текущий и капитальный ремонты недвижимого имущества за свой счет (пункт 5.2.3 договора), что не исключает необходимости возврата заявителю средств, потраченных на ремонт объекта аренды.

Вместе с тем с учетом положений пункта 2 части 1 статьи 216 ГК Украины арендодатель по первоначальному иску, в порядке применения реституции, вправе требовать возмещения неполученной арендной платы по ценам, действующим на момент возмещения, в случае доказанности фактического использования арендатором и субарендатором принадлежащего арендодателю имущества, в частности, путем обращения в хозяйственный суд с соответствующим иском, или же на основании части 2 статьи 216 настоящего кодекса, а также вправе обратиться в хозяйственный суд с иском о возмещении убытков в связи с совершением недействительной сделки.

Аналогичная правовая позиция изложена и в постановлениях ВХСУ от 23 марта 2010 года по делу № 62/220-09, от 26 июля 2011 года по делу № 10/422/08-3/65/10, от 22 февраля 2012 года по делу № 32/ 5009/6218/11, от 23 марта 2011 года по делу № 5002-24/4240-2010, от 17 ноября 2011 года по делу № 36/107, от 13 октября 2011 года по делу № 18/277пд, от 14 апреля 2010 года по делу № 10/239-08(18/708-07), от 30 ноября 2011 года по делу № 16/191, от 25 мая 2011 года по делу № 11/380д/09, от 29 июля 2010 года по делу № 37/325.

Неотделимые улучшения

Также по делу № 27/5005/2074/2012 кассационная инстанция рассмотрела вопрос относительно права арендатора, осуществившего неотделимые улучшения в арендованном помещении, требовать от арендодателя в судебном порядке возврата их стоимости, с учетом признания судом недействительным договора аренды именно со дня его заключения (постановление ВХСУ от 2 апреля 2013 года).

Рассматривая данный вопрос, ВХСУ отметил следующее: «Обосновывая встречные исковые требования, арендатор указал, что с целью использования в хозяйственной деятельности нежилых подсобных помещений он вынужден был сначала осуществить капитальный ремонт подсобного помещения, провести все коммуникации и выполнить другие ремонтные работы, в результате чего понес расходы на осуществление неотделимых улучшений в размере 724 383,52 грн. То есть встречный иск основывается на том, что арендодатель требует возмещения понесенных им расходов на осуществление во время действия договора аренды неотделимых улучшений в качестве безосновательно приобретенного имущества, а именно — стоимости использованных для ремонта материалов и стоимости выполненных ремонтно-строительных работ в арендованных помещениях.

Поскольку договор аренды является недействительным с момента заключения, как установлено вступившим в силу судебным решением по другому делу, ссылка апелляционного суда на неправильное избрание способа защиты гражданских прав арендодателем по встречному иску и обусловленный этим преждевременный вывод об отказе во встречном иске не соответствуют предписаниям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 216 ГК Украины, в случае недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне в натуре все, что она получила во исполнение сделки, а в случае невозможности такого возврата, в том числе тогда, когда полученное заключается в пользовании имуществом, выполненной работе, оказанной услуге, — возместить стоимость того, что получено, по ценам, действующим на момент возмещения.

Также статьями 1212 и 1213 ГК Украины установлено, что лицо, которое приобрело имущество или сохранило его у себя за счет другого лица (потерпевшего) без достаточного правового основания (безосновательно приобретенное имущество), обязано возвратить потерпевшему это имущество. Лицо обязано вернуть имущество и тогда, когда основание, по которому оно было приобретено, уже не существует. При этом указанные положения применяются независимо от того, стало ли безосновательное приобретение или сохранение имущества результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, других лиц или следствием события. Эти положения применяются также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. Приобретатель обязан вернуть потерпевшему безосновательно приобретенное имущество в натуре. В случае невозможности возвратить потерпевшему в натуре безосновательно приобретенное имущество возмещается его стоимость, которая определяется на момент рассмотрения судом дела о возврате имущества.

Поскольку заявителю фактически не предоставлялись услуги пользования недвижимым имуществом, которые были предметом договора аренды, признанного в судебном порядке недействительным с момента заключения, то и у арендодателя не было правовых оснований для получения результатов выполненных арендатором подрядных (ремонтных) работ в виде неотделимых улучшений арендуемого недвижимого имущества, в связи с чем не исключается наличие предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 216 и пунктом 1 части 3 статьи 1212 ГК Украины оснований для возврата арендатору исполненного по недействительной сделке, а именно — стоимости выполненных работ как безосновательно полученных. Таким образом, полученные арендодателем по первоначальному иску результаты выполненных арендатором ремонтных работ должны быть возвращены последним на основании статьи 1212 ГК Украины как полученные по недействительной сделке.

К тому же суды не исследовали обстоятельства относительно наличия или отсутствия надлежащего согласия арендодателя на проведение арендатором неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества ввиду отсутствия в материалах дела оригинала письма о согласовании объема соответствующих работ и их стоимости.

При таких обстоятельствах апелляционный суд в обоснование своих выводов преждевременно сослался на часть 3 статьи 778 ГК Украины, которая регулирует вопросы возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества в пределах договорных обязательств, поскольку спор в части встречного иска мог возникнуть и из внедоговорных правоотношений возмещения стоимости выполненных работ по недействительной сделке, урегулированных статьями 216, 1212, 1213 ГК Украины.

При этом коллегия судей считает ошибочным отклонение апелляционным судом ходатайства арендатора о назначении судебной строительно-технической экспертизы, так как ее проведение имеет существенное значение для установления обоснованности заявленного встречного иска, в частности, относительно достоверного установления стоимости выполненных подрядных (ремонтных) работ, возмещение которых требует арендодатель.

Как видим, судебные инстанции, в том числе и высшие, в настоящее время еще окончательно не выработали единый правильный подход к такой категории дел (то есть признание недействительными договоров аренды именно со дня их заключения или лишь на будущее), поскольку последние по аналогичным делам выносят совершенно противоположные решения. Такая позиция суда, по моему мнению, порождает множество лишних споров, для урегулирования которых необходимо время, материальные и моральные ресурсы. Кроме того, неоднозначность судебных решений дает возможность заинтересованным лицам использовать эту несогласованность с корыстной целью.

 

ДИДЕНКО Роман — директор ЮК «Дипломат-Плюс», г. Днепропетровск

---

Норма закона

Момент недействительности

По общему правилу, предусмотренному статьей 236 Гражданского кодекса Украины, «сделка, признанная судом недействительной, является недействительной с момента ее совершения. Если по недействительной сделке права и обязанности предусматривались лишь на будущее, возможность наступления их в будущем прекращается».

Согласно части 3 статьи 207 Хозяйственного кодекса Украины, «исполнение хозяйственного обязательства, признанного судом недействительным полностью или частично, прекращается полностью или частично со дня вступления решения суда в законную силу как такое, которое считается недействительным с момента его возникновения. В случае если по содержанию обязательства оно может быть прекращено лишь на будущее, такое обязательство признается недействительным и прекращается на будущее».