Работа украинских коммунальных служб позволяет в очередной раз убедиться в правильности слов известного бразильского писателя о том, что можно купить дом, но не очаг. Стоимость жилья каждый может определять исходя из своих материальных возможностей, но повлиять на ежедневное его обслуживание — сложнее, поскольку в этой сфере по редкому стечению обстоятельств перед законом равны все. Проблема некачественного предоставления жилищно-коммунальных услуг не замалчивается государством, но шаги для ее преодоления со стороны властей также не предпринимаются. Киевского адвоката Татьяну Монтян можно причислить к людям, которые в принципе не ждут помощи от государства. Она считает, что по-настоящему эффективным собственником дома может выступить только коллектив собственников. Способен ли каждый жилец стать самым что ни на есть активным гражданином? По мнению г-жи Монтян, этому препятствует главным образом правовая база.

— Татьяна Николаевна, кроме прочего, благодаря и вашим усилиям граждане предубежденно относятся к проекту Жилищного кодекса (ЖК). Какие отрицательные стороны этого акта вы считаете наиболее значимыми?

— Принятие Кодекса является нецелесообразным в принципе. Все предметы регулирования, которые в нем упоминаются, уже урегулированы другими нормативными актами. Урегулированы хорошо или плохо — это отдельный вопрос. Есть ли смысл принимать новый акт? Зависит от того, в каких целях. В законопроекте «сокрыто» несколько коррупционных норм, в том числе регулирующих работу так называемых управляющих компаний (УК). Имуществом, которое принадлежит всем жильцам, должен будет кто-то управлять. Либо сами жильцы, либо эти компании. Главная же проблема заключается в том, что для управления своим собственным домом необходимо будет соответствовать неведомым пока что квалификационным требованиям Кабинета Министров Украины, а это значит, что получить карт-бланш на управление многоквартирными домами смогут лишь те УК и объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), которые смогут надлежащим образом «убедить» чиновников. Всем остальным сособственникам многоквартирных домов УК назначат местные власти в принудительном порядке.

— Что представляют собой управляющие компании?

— Эти компании занимаются управлением общим имуществом многоквартирных домов — к нему относятся нежилые помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения дома. Эти компании могут сами и не обслуживать жилой фонд, не предоставлять коммунальных услуг, а только заключать соответствующие договоры подряда с непосредственными исполнителями, то есть фактически будет происходить торговля пройденными квалификационными требованиями. Ближайший аналог — частные ЖЭКи. Они, как и УК, приносят прибыль лишь своим собственникам. Сегодня они ничего не делают — только взыскивают плату. И при этом у них отсутствует стимул что-либо делать: ведь жильцы и так платят, к тому же у них нет конкурентов. Коммунальные ЖЭКи справляются со своими обязанностями не лучше.

— Проекту часто приписывается упрощение порядка выселения неплательщиков за жилищно-коммунальные услуги? Так ли это?

— Вообще-то вопрос выселения регулируется не Жилищным кодексом, а Законом Украины «Об исполнительном производстве», а он не различает природу образования долговых обязательств. Если нет никакого иного имущества, на которое можно было бы обратить взыскание, то придется отдавать квартиру. Однако при этом нужно помнить: крайне сложно накопить такой долг, который был бы сопоставим со стоимостью жилья.

— Раз уж мы коснулись темы задолженности, что может решить проблему неплатежей за жилищно-коммунальные услуги?

— Людей, как правило, возмущает не сам размер платы за обслуживание дома, а непонятность механизма тарифообразования. И здесь в первую очередь хотелось бы сказать об ОСМД. Они позволяют гражданам получить доступ ко всем расчетам. Если люди научатся принимать коллективные решения относительно своих домов, то они сами будут определять, кто станет обслуживать их дом — старый ЖЭК или же нанятые для выполнения определенных работ люди. Затем можно выходить на более высокий уровень — обращаться к местным властям и спрашивать о деньгах, выделенных им на ремонт жилого фонда микрорайона, крыш, дорог, лифтов…

— Безусловно, названные выгоды заставят многих граждан задуматься. Поговорим конкретнее об ОСМД. К каким проблемам стоит готовиться жильцам, решившим организовать ОСМД?

— В действительности проблем масса, в том числе и правового характера. Существует множество формальностей, которые на практике трудно соблюсти. Учредительное собрание правомочно, если на нем присутствует более 50 % собственников. В любом доме, где существует более 50 квартир, собрать людей очень сложно. Однако основная и главная проблема — это невозможность получить список совладельцев многоквартирного дома. У нас это секретная информация! В большинстве случаев люди не отнесутся к вам с пониманием, если вы постучитесь к ним в двери и попросите у них копию правоустанавливающих документов на жилье. Получить эту информацию можно коррупционным путем, затрачивая ресурсы, — у сотрудников ЖЭКов, в бюро технической инвентаризации, у нотариусов, у застройщиков. Однако, даже получив список, вы не определите, кому какая часть площади в общем имуществе дома принадлежит. Представьте, что дом является маленьким акционерным обществом: и вам неизвестны ни имена акционеров, ни количество принадлежащих им акций. Сможете вы управлять таким обществом? Также действует абсурдная норма «один собственник — один голос». Хоть вы унаследовали десять сантиметров площади от покойных родственников, хоть выкупили два этажа, все равно на учредительном собрании вы будете иметь один голос. Разумеется, после создания ОСМД есть возможность прописать в уставе другие формы принятия решений. Например, зависимость значимости голосов от размера идеальной доли.

Среди более мелких проблем — взаимоотношения со льготными категориями граждан. Они ведь требуют от ОСМД сохранения льготных тарифов за жилищно-коммунальные услуги. У нас государство с опозданием, но все же компенсирует ОСМД льготы. В нашем доме таких граждан, к счастью, немного, но ведь в некоторых домах их большинство!

— Какие шаги предпринимаются для ликвидации указанных препятствий?

— В июле текущего года в первом чтении был принят правительственный законопроект № 8474, направленный на упрощение алгоритмов создания ОСМД и коллективного принятия решений. Он является реальной альтернативой ЖК, поскольку по-иному регулирует эти отношения, и если он пройдет, то о Кодексе уже никто не вспомнит.

Также необходимо разработать методику, согласно которой орган, занимающийся регистрацией прав на недвижимость, делил бы многоквартирный дом на идеальные части. Тогда можно будет вести подсчет голосов. Сейчас БТИ, как и эксперты, отказываются проводить такую процедуру. Вероятнее всего, заставить БТИ это делать должно Министерство юстиции Украины, которое с нового года получило соответствующие полномочия по регистрации имущественных прав.

В части получения информации нам нужно ориентироваться на Грузию — там данные о совладельцах можно получить в Интернете.

Нужно ввести хотя бы понятие легитимного интереса, если уж до полной открытости информации о собственниках недвижимости наше общество еще не дозрело: я ведь хочу узнать имена остальных совладельцев исключительно в пределах моего собственного дома!

— А какие именно механизмы предусмотрены законопроектом № 8474?

— Предусмотрена возможность письменного опроса, что сильно поможет в ситуациях, когда невозможно собрать одновременно много людей в одном месте. Также включены изменения относительно устава, в том числе возможность выделения идеальных долей для упрощения процедуры подсчета. Однако в целом, конечно, этот проект еще совершенствовать и совершенствовать.

— Если ОСМД действительно выгодны гражданам, то почему же власть поддерживает их создание?

— Нет абстрактной власти, есть конкретные лица. Они понимают, что если не отдать дома жильцам, которые сами смогут заботиться об этом имуществе, то скоро старые дома начнут физически рушиться. Скажите, зачем, например, председателю КГГА Александру Попову поддерживать конкретных застройщиков и частные ЖЭКи, если он ничего не получит, кроме хлопот? Однако часто этим инициативам на местах создаются препятствия. Есть случаи, когда чиновники, публично выступающие за ОСМД, втайне являются собственниками нескольких коммунальных ЖЭКов и препятствуют «своим» домам в создании ОСМД.

— Можно ли создать ОСМД без помощи юристов?

— Действующий закон об ОСМД громоздкий и сложный в применении простым гражданином… Однако юристы, разу­меется, справятся — и необязательно юристы. Создаваемые ОСМД обращаются за помощью к соответствующим общественным организациям, а также обмениваются опытом с другими ОСМД и их ассоциациями.

— Правда ли, что ОСМД более выгодны в новых домах, ведь им не нужно брать на себя расходы по капитальному ремонту?

— Это крайне вредный стереотип, выгодный «коммунальной мафии». Как раз старым домам ОСМД нужнее всего! В новых домах по большому счету нет разницы, есть ОСМД или нет, они все равно находятся в отличном состоянии. А в старых домах многие люди по полмесяца голодают, чтобы оплатить коммуналку, и при этом не получают никаких услуг! Представим, что вы дали кому-то собственное авто покататься, а вам вернули его в разбитом состоянии. А вы проявляете принципиальную позицию: «Пока ты машину не отремонтируешь, я ее назад не заберу». Единственная ра­зумная стратегия: забрать транспорт, отремонтировать его самому, а в перспективе попытаться вернуть себе деньги. В данном случае речь идет о наивном требовании провести предусмотренный законом капитальный ремонт при передаче дома в управление ОСМД. Подумайте сами — кто будет делать такой ремонт? Вам не нравится ваше жилье? Вы можете на собственное усмотрение отремонтировать его, продать или же принять другое экономически обоснованное решение. Однако абсурдно говорить: «Мы ничего не будем делать с нашим домом, потому что он старый и нам не нравится. Пусть государство сперва его отремонтирует, а уж потом мы, может быть, станем им заниматься». Всем понятно, что ни ЖЭК, ни кто-то другой дома ремонтировать не будет, а только продолжит выкачивать из них деньги! Если бы граждане вместо того, чтобы бегать с жалобами по ЖЭКам и всевозможным инстанциям, направили бы свой энтузиазм на поиски взаимопонимания с соседями и создание ОСМД, то вся страна бы процветала.

— А откуда тогда брать средства на восстановление жилого фонда? За счет установления тарифов на более высоком уровне?

— Очень полезным может стать опыт Эстонии. Там квартирные товарищества брали кредиты на ремонт, чтобы потом их выплачивать, допустим, 20 лет. Было бы логично, если бы хоть часть кредита брало на себя государство и/или территориальная община. Сами жильцы тогда будут заинтересованы найти того подрядчика, который выполнит работы дешевле. Этого не понимают наши банкиры. Именно они должны быть лоббистами законов, упрощающих механизмы создания ОСМД! Они недоумевают: зачем нам эти «хрущебы»? Банкиры недооценивают потенциальные объемы кредитования, а ведь могли бы давать абсолютно нерисковые кредиты со всеми гарантиями возврата.

(Беседовал Виталий ДУДИН,
«Юридическая практика»)