Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА

Операционное бремя

Рубрика Тема номера
В вопросе налогообложения операций по продаже собственного недвижимого имущества физическими лицами существуют правовые коллизии

Вопросы, касающиеся налогообложения операций по отчуждению физическими лицами собственного недвижимого имущества, на первый взгляд кажутся абсолютно понятными, прозрачными и не допускающими двоякого толкования.

Определенное время практика применения соответствующих норм налогового законодательства была однозначной и единообразной.

И действительно, формула, установленная Налоговым кодексом (НК) Украины, достаточно проста.

 

Простая формула

Так, согласно статье 172 НК Украины, доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года недвижимого имущества и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, налогом не облагается. Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного объекта недвижимости либо в случае пребывания объекта недвижимости в собственности налогоплательщика менее трех лет подряд (кроме случаев получения недвижимости в наследство) подлежит налогообложению по ставке 5 % от оценочной стоимости отчуждаемой недвижимости.

При этом следует обратить внимание, что законодатель в целях обложения налогом по ставке 5 % установил только минимальный предел по количеству объектов недвижимости, отчуждаемых в течение календарного года, превышение которого приводит к применению указанной ставки, но не установил максимальной величины.

Буквальное толкование этой нормы приводит к однозначному выводу о том, что ставкой 5 % облагаются доходы, полученные от продажи более одного объекта недвижимости, и не имеет значения количество объектов: два, или, например, два десятка объектов.

До определенного момента эту позицию разделяла и Государственная налоговая служба Украины. Существовала устоявшаяся однозначная позиция по этому поводу, изложенная в многочисленных письмах и разъяснениях, на которые опирались налогоплательщики при расчете и уплате своих налоговых обязательств.

 

Противоположное мнение

Однако с 2014 года ГФС стала предоставлять кардинально противоположные по своему смыслу разъяснения по данному вопросу, и уже сегодня позиция ГФС сводится к тому, что если физлицо на протяжении календарного года осуществило продажу трех и более объектов собственного недвижимого имущества, такая деятельность носит систематический характер, направлена на получение прибыли, следовательно, такое лицо обязано было зарегистрироваться как физическое лицо — предприниматель (ФЛП) и уплачивать налог на доход, полученный от продажи таких объектов недвижимости, исходя из ставок, предусмотренных для ФЛП, находящегося на общей системе налогообложения.

На данный момент это 18 % от сумм чистой прибыли, то есть разницы между общим налогооблагаемым доходом и документально подтвержденными расходами, связанными с хозяйственной деятельностью такого физического лица — предпринимателя.

Налогоплательщики, добросовестно уплачивая 5 % налога при заключении сделок купли-продажи, обоснованно не считали себя обязанными подавать налоговые декларации в течение 40 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного (налогового) года, как того требует пункт 49.18.5 статьи 49 НК Украины для ФЛП. Исходя из этого, налоговые органы считают таких налогоплательщиков утратившими свое право на документальное подтверждение понесенных расходов, связанных с приобретением объектов недвижимости, а доход от последующего их отчуждения в полном объеме, по мнению налоговых органов, является чистой прибылью и, соответственно, облагается налогом по ставке 18 %. Интересная логика, не правда ли?

И на этом основании налоговые органы проводят внеплановые документальные проверки, увеличивают налоговые обязательства по уплате налога на прибыль физических лиц, единого социального взноса, штрафных санкций, а в случае если объекты недвижимости были построены самим налогоплательщиком и осуществлена первая регистрация права собственности, начисляют еще и налог на добавленную стоимость.

При этом налоговики не принимают во внимание то, что действующим законодательством не предусмотрены условия, при которых физические лица обязаны регистрироваться как ФЛП со всеми вытекающими последствиями, как предусмотрена, например, обязательная регистрация плательщиком НДС в случае, если общая выручка от реализации товаров, работ, услуг превышает 300 тыс. грн на протяжении календарного года.

 

Очевидная коллизия

Более того, налоговики в актах налоговых проверок также не учитывают, что, согласно статье 128 Хозяйственного кодекса Украины, гражданин признается субъектом хозяйствования в случае осуществления им предпринимательской деятельности при условии государственной регистрации его как предпринимателя без статуса юридического лица, при этом ограничиваясь лишь ссылками на нормы-дефиниции, которые характеризуют хозяйственную (предпринимательскую) деятельность как таковую.

При этом, если размер определенной налоговым органом недоимки по уплате налога на доходы физических лиц и НДС по результатам проведенной проверки превышает установленный частью 1 статьи 212 Уголовного кодекса Украины минимальный размер, налоговики не упускают возможности открыть уголовное производство по факту якобы уклонения от уплаты налогов и оказывать давление на налогоплательщиков, но уже в уголовно-процессуальной плоскости.

Однако, даже если теоретически допустить, что продажа физическим лицом трех и более объектов недвижимости в течение года является хозяйственной деятельностью, то гипотетически возможным последствием ее осуществления без регистрации ФЛП будет привлечение к ответственности согласно статье 164 Кодекса Украины об административных правонарушениях (КУоАП), что не относится к компетенции налоговых органов, а, согласно статье 221 КУоАП, является исключительной прерогативой суда.

Таким образом, очевидно существование коллизии и несогласованности норм национального законодательства в вопросе налогообложения операций продажи физическими лицами собственного недвижимого имущества в количестве трех и более раз на протяжении календарного года. Но даже в таком случае налоговые органы должны руководствоваться пунктом 56.21 статьи 56 НК Украины, согласно которому в случае, если норма этого Кодекса или иного нормативно-правового акта, изданного на его основании, нормы разных законов или разных нормативно-правовых актов, нормы одного и того же нормативно-правового акта противоречат друг другу и допускают неоднозначную (множественную) трактовку прав и обязанностей налогоплательщиков или контролирующих органов, вследствие чего появляется возможность принятия решения в пользу как налогоплательщика, так и контролирующего органа, решение принимается в пользу налогоплательщика.

К сожалению, на практике вышеуказанная норма сотрудниками ГФС применяется диаметрально противоположно, и любая существующая коллизия либо пробел в налоговом законодательстве используются исключительно в интересах самих налоговых органов с целью необоснованного начисления дополнительных налоговых обязательств, а также оказания незаконного давления на налогоплательщиков с применением уголовно-процессуальных инструментов.

Следует отметить, что существующая практика Высшего административного суда Украины по указанному вопросу разделилась, и имеет место неоднозначное применение судами норм права, поэтому, по всей видимости, точку здесь будет ставить Верховный Суд, но уже сейчас очевидным является то, что рассматриваемый вопрос требует дополнительного законодательного урегулирования на уровне внесения соответствующих изменений в Налоговый кодекс Украины с целью устранения существующих пробелов и коллизий.

 

ПРОТАСОВ Сергей — старший юрист ЮФ Trusted Advisors, г. Киев


Комментарии

Необоснованное давление

Артем УСТЮГОВ, старший юрист «КПМГ-Украина»

Напомним, что в соответствии со статьей 42 ХК Украины предпринимательство — это самостоятельная, инициативная, систематическая, осуществляемая на собственный риск хозяйственная деятельность с целью достижения экономичных и социальных результатов и получения прибыли. Контролирующие органы, игнорируя необходимость одновременного наличия всех вышеперечисленных критериев, используют лишь один — «систематичность».

Впрочем, такой некорректный подход к определению деятельности физического лица в качестве коммерческой не мешает органам ГФС выносить налоговые уведомления-решения лицам, осуществившим продажу более трех объектов недвижимости, и требовать от них уплаты налога на доходы физических лиц по ставке 18 %, а не 5 %, как это предусмотрено статьей 172 НК Украины.

И, к сожалению, административные суды не всегда становятся в подобных спорах на сторону плательщика налогов. Во избежание двойного толкования положений Налогового кодекса Украины необходимо дополнительное законодательное регулирование данного вопроса, которое позволит исключить возможность необоснованного давления со стороны фискальных органов на физических лиц, которые продают более трех объектов недвижимости за год.

 

Не предпринимательство

Борис КАРАСЬ, юрист АФ «Грамацкий и Партнеры»

Органы ГФС утверждают, что продажа физическим лицом недвижимого имущества на регулярной основе, в том числе собственного, с целью получения прибыли является предпринимательской деятельностью.

Нотариус ежеквартально подает информацию о договорах купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и о его стоимости, для налогового расчета. Поэтому контролирующие органы без каких-либо сложностей определят доход продавца.

За осуществление хозяйственной деятельности без государственной регистрации в качестве субъекта хозяйствования может взиматься штраф, а также применяться конфискация денежных средств, полученных в результате совершения правонарушения (статья 164 КУоАП).

Позиция Госкомстата состоит в том, что КВЭД 68 предусматривает покупку и продажу недвижимого имущества. Таким образом, если физическое лицо на протяжении года только реализует свои объекты недвижимости — это не должно считаться предпринимательской деятельностью и подлежит налогообложению по правилам статьи 172 НК Украины.

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Пожалуйста, авторизуйтесь чтобы добавить комментарий.
Slider

Содержание

VOX POPULI

Самое важное

Выдержать ответ

Акцент

Кадровый холод

Принуждение к правам

Эскалация возможностей суда

О пользе настойчивости

Анонс

Защитный слой

Государство и юристы

Размер надежды

Документы и аналитика

Спорные модели

Новости законотворчества

Тема номера

Социальную поддержку проконтролируют

Механизм прекращения гражданства Украины усовершенствуют

Предлагается провести госаудит земель

Новости из зала суда

Судебная практика

Одесский суд постановил конфисковать товар на сумму 18 млн грн за нарушение таможенных правил

Суд первой инстанции отказал «Сбербанку» во взыскании 1,5 млрд грн с «Укрзализныци»

Новости юридических фирм

Частная практика

ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» — юрсоветник «Рош Украина» в споре с бывшим работником

ЮК «Пронин и Партнеры» защитила интересы ПАО «Укргазпроект» в трудовом споре

Адвокаты АО «Клочков и Партнеры» защитили интересы судьи в судебном споре с ВСЮ

АО «Преюдиция» защитило интересы ООО «Энергия-Новый Раздол»

Interlegal в досудебном порядке урегулировал спор по бункерному долгу

ЮК FCLEX отстояла интересы страховой компании «Брокбизнес»

Aequo представила интересы компании Zara в налоговом споре

Отрасли практики

ГОСТ труда

Арендованное преимущество

Эко-продукт

Рабочий график

КАЛЕНДАРЬ на неделю

Взгляд в перспективу

Репортаж

Восточный календарь

inФармация

Гражданское общество

Самое важное

Идти на ВАС

Конкурентная среда

Экспортный совет

Уроки труда

Судебная практика

Сторона советов

Тема номера

Сложно проверить

Измерение давления

Операционное бремя

Стандартный поход

Заемное притяжение

Частная практика

Тактическое снаряжение

Кворум доверия

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: