К сожалению, до сих пор нередки ситуации, когда к арендатору недвижимости приходят неизвестные лица, заявляют о новом собственнике объекта аренды и настаивают на переоформлении договора аренды, в то время как арендодатель утверждает, что помещение никому не продавал и каким-либо другим способом не отчуждал. И возникают подобные ситуации и при рейдерском захвате имущества, и при приобретении имущества новым владельцем на законных основаниях. Так или иначе арендатор становится заложником конфликта между предыдущим и новым собственниками имущества, ведь каждый считает себя законным владельцем объекта аренды и желает получать от арендатора плату за его использование. Кто в таком случае выступает арендодателем спорного объекта аренды, в пользу кого надлежит исполнять обязательства по уплате арендной платы? Эти и другие вопросы, необходимые для защиты интересов арендатора, мы предлагаем рассмотреть в статье.

 

Собственник по реестру

В случае спора о праве собственности на недвижимость нужно руководствоваться следующим принципом: кто в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество значится собственником спорного объекта аренды, тот, согласно части 1 статьи 761 Гражданского кодекса (ГК) Украины, имеет право на передачу в аренду указанного имущества и, соответственно, на получение арендной платы. В такой ситуации арендатор не может самостоятельно оценить законность приобретения новым владельцем объекта аренды и государственной регистрации права собственности, поскольку действует, во-первых, презумпция правомерности приобретения права собственности, установленная частью 2 статьи 328 ГК Украины, во-вторых, презумпция достоверности данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, предусмотренная частью 5 статьи 12 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». Исходя из этих норм, пока незаконность отчуждения объекта аренды и регистрации права собственности не будет установлена в судебном порядке, лицо, к которому перешло право собственности на объект аренды, является надлежащим арендодателем. При этом, согласно правилам статьи 770 ГК Украины, условия ранее заключенного договора аренды сохраняют свое действие для нового собственника, только если самим договором не предусмотрено его прекращение в случае смены собственника объекта аренды.

 

Кому платить

Пока суд не поставит точку в споре между предыдущим и новым владельцами имущества, предыдущий собственник лишен прав на объект аренды, и у арендатора нет юридических оснований для уплаты ему арендной платы. Поэтому на время судебных разбирательств арендатор имеет право не исполнять требования предыдущего владельца о внесении арендной платы.

Таким образом, в этот период арендатор обязан вносить плату за пользование объектом аренды в пользу нового владельца. Но необходимо обратить внимание на следующее: поскольку в связи со сменой собственника объекта аренды на основании абзаца 2 части 1 статьи 512 ГК Украины происходит замена кредитора в обязательстве в результате правопреемства, в соответствии с частью 2 статьи 516 и частью 2 статьи 517 ГК Украины арендатор как должник в обязательстве по уплате арендной платы имеет право не исполнять свои обязательства в пользу нового владельца, пока не получит от него письменное уведомление о смене арендодателя вместе с надлежащими доказательствами перехода к нему права собственности на объект аренды.

Следовательно, если в случае с предыдущим собственником арендатор может обоснованно отклонить требования по уплате арендной платы, то отказ от выполнения требований нового собственника будет считаться неисполнением арендатором своих обязательств по договору аренды, что несет в себе риски расторжения арендодателем договора аренды в одностороннем порядке и потери права аренды объекта. Во избежание таких рисков мы советуем арендатору все же уплатить арендную плату новому владельцу объекта аренды.

В то же время мы считаем, что имеет смысл повременить с внесением арендной платы в пользу нового владельца в случае, если предыдущий владелец оспаривает государственную регистрацию права собственности на объект аренды за новым владельцем в Комиссии по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации при Министерстве юстиции Украины, поскольку эта процедура позволяет оперативно вернуть незаконно отчужденное имущество собственнику, что разрешит для арендатора вопрос относительно арендной платы.

Но если с уплатой арендной платы в период судебных разбирательств ситуация ясна, то возникает другой вопрос: имеет ли право предыдущий владелец в случае установления факта незаконного завладения объектом аренды и его истребования по решению суда требовать от арендатора платы за пользование объектом аренды за весь период его пребывания в незаконном владении. Мы считаем, что такие требования не подлежат удовлетворению, поскольку статьей 390 ГК Украины предусмотрен специальный механизм восстановления прав собственника незаконно отчужденного имущества. Согласно этой норме, собственник имеет право требовать передачи всех доходов от имущества, полученных за время незаконного владения им, в том числе и арендной платы, именно от лица, которое незаконно завладело имуществом, либо от добросовестного приобретателя такого имущества. Таким образом, законодательство Украины защищает арендатора от риска двойной уплаты арендной платы в случае спора о праве собственности на объект аренды.

 

Доступ к арендованному имуществу

Сохранение действия договора аренды для арендатора еще не является гарантией беспрепятственного пользования объектом аренды и в дальнейшем. Каждая из сторон конфликта с целью принудить арендатора к выполнению ее требований может попросту физически заблокировать арендатору доступ к арендованному имуществу. К сожалению, в такой ситуации гражданско-правовые способы защиты (в частности, предъявление иска об устранении препятствий в осуществлении права пользования) не позволяют оперативно возобновить доступ к объекту аренды. Считаем, что гораздо эффективнее для арендатора в данном случае будет обращение в органы Национальной полиции, поскольку они, согласно Закону Украины «О Национальной полиции», в порядке применения превентивных полицейских мер могут потребовать от препятствующих арендатору лиц оставить объект аренды и запретить либо ограничить им доступ к объекту.

Также в контексте сохранения доступа к объекту аренды советуем отслеживать ход судебных процессов между предыдущим и новым собственниками имущества на предмет вынесения судом определений, из-за которых использование арендатором спорного объекта аренды может стать невозможным (к примеру, определения об обеспечении иска путем запрета использования объекта аренды любыми лицами либо запрета передачи объекта аренды в аренду третьим лицам и др.), для их своевременного обжалования.

 

ПАВЛИЧЕНКО Светлана — юрист ЮК EVERLEGAL, г. Киев

---

Мнения

Арендная плата

Наталья МАССАЛОВА, юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры»

Статья 1214 Гражданского кодекса Украины обязывает лицо, которое приобрело имущество или хранило его у себя без достаточного правового основания, возместить все доходы, которые оно получило или могло получить от этого имущества со времени, когда это лицо узнало или могло узнать о владении этим имуществом без достаточного правового основания.

Согласно постановлению Верховного Суда Украины от 2 октября 2013 года по делу № 6-88цс13, статья 1212 ГК Украины может быть применена только после того, как правовое основание в установленном порядке отменено, признано недействительным, изменено, прекращено или отсутствует вообще.

Таким образом, владелец имущества может требовать возмещения арендной платы только после признания договора аренды недействительным и только за период, когда арендатор узнал или мог узнать о владении этим имуществом без достаточного правового основания.

Однако стоит также отметить, что поскольку первоначальным приобретателем имущества в этом случае является лицо, незаконно завладевшее имуществом и передавшее его в аренду, то оно и будет надлежащим ответчиком в споре о компенсации арендных платежей за период пребывания имущества в незаконном владении. Указанное подтверждается постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 9 февраля с.г. по делу № 910/11210/16, в котором суд установил, что субъектами в данном виде обязательств являются, с одной стороны, владелец имущества (титульный владелец), имеющий в обязательстве право требования и выступающий кредитором, а с другой стороны — приобретатель имущества, который выступает должником.

 

Возможности арендатора

Александр РУДЕНКО, юрист «КПМГ-Украина»

Несмотря на наличие действующего договора аренды и законных гарантий прав арендатора, арендодатель может создать определенные трудности в пользовании помещением.

В подобных ситуациях важно помнить, что в соответствии с законодательством арендатор вправе требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не несет ответственности, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. Также арендатор освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу не зависящих от него обстоятельств. Поэтому любые случаи давления на арендатора необходимо фиксировать надлежащим образом: например, вызывать представителей соответствующих государственных органов и/или эксплуатирующих организаций для составления актов об ограничении водоснабжения, электроснабжения и других коммуникаций в помещения со стороны арендодателя. Целесообразно техническими средствами делать фото- и видеозаписи, подтверждающие факт ограничения использования помещений или доступа к ним для целей обращения в правоохранительные органы или суд.