Для регистрации права собственности на приобретенные по договору объекты недвижимости ООО «М» необходимо иметь правоустанавливающие документы предыдущего собственника. Это следует, в частности, из пункта 3.3 Временного положения, по которому непредоставление таких документов бюро технической инвентаризации относительно нотариально не удостоверенных сделок между юридическими лицами является возможным основанием для отказа в регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, выполнение обязанности по оплате за объекты недвижимости должно производиться после того, как продавцом будет в полной мере выполнена его обязанность и будут переданы не только само имущество, но и все документы на него

Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «М» (ООО «М») на постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 25 октября 2005 года, установила следующее.

В марте 2004 года общество с ограниченной ответственностью «У» (ООО «У») обратилось в Хозяйственный суд г. Киева с иском к ООО «М» — о расторжении заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 5 ноября 2002 года № 05 (договор), предметом которого являются объекты имущественного комплекса по производству бетона и железобетонных изделий общей площадью 3102 м2 в г. Киеве (имущество). Истец указывал, что во исполнение договора он передал имущество ответчику по акту приема-передачи от 5 ноября 2002 года. Вместе с тем ответчик не выполнил своих обязательств относительно оплаты стоимости приобретенного имущества в сумме 1 250 000 грн в срок до 31 декабря 2002 года. В обоснование оснований расторжения договора ООО «У» мотивировало иск ссылками на статьи 161, 162, 213, 224, 232 Гражданского кодекса Украинской ССР.

ООО «М» обратилось со встречным иском к ООО «У» об обязательстве последнего выполнить пункт 6.5 договора относительно передачи всей необходимой документации для дальнейшего оформления имущества. Истец по встречному иску указывал, что из-за невыполнения ООО «У» своих договорных обязательств относительно передачи, в частности, материалов технической инвентаризации, регистрационных удостоверений и документов на право пользования земельным участком под объектами недвижимости ООО «М» лишено возможности зарегистрировать право собственности на имущество. На этих же основаниях ООО «М» просило отказать ООО «У» в иске.

Дело рассматривалось судами неоднократно.

Последним решением Хозяйственного суда г. Киева от 31 января 2005 года иск удовлетворен, во встречном иске отказано. Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что ООО «М» не предоставило доказательств оплаты стоимости переданного ему по договору имущества; указанное нарушение условий договора является существенным и, согласно статье 651 Гражданского кодекса Украины, дает основания для расторжения договора. Отказывая во встречном иске, суд указал, что ООО «М» не предоставило доказательств невыполнения ООО «У» своих обязательств по договору и создания в связи с этим препятствий для оплаты приобретенного имущества в установленный срок.

Постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 17 мая 2005 года указанное решение отменено, в иске отказано, встречный иск оставлен без рассмотрения на основании пункта 5 части 1 статьи 81 Хозяйственного процессуального кодекса Украины. Отказывая в иске, суд исходил из того, что:

— пунктом 6.5 договора предусмотрена обязанность ООО «У» передать ООО «М» имущество и необходимую документацию для дальнейшего оформления имущественного комплекса;

— перечень такой документации определен пунктами 2.1, 2.2, 3.3 Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество (Временное положение), утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 года № 7/5 (в редакции приказа Министерства юстиции Украины от 28 января 2003 года № 6/5);

— согласно пункту 4.1 договора, оплата за приобретенное имущество производится ООО «М» до 31 декабря 2002 года с момента регистрации договора в бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимости, для чего последнему необходима документация, передача которой обусловлена пунктом 6.5 договора;

— ООО «У» не предоставило доказательств выполнения указанной обязанности относительно передачи ООО «М» документации на имущество.

Суд мотивировал постановление ссылкой на статью 538 ГК Украины, согласно положениям которой в случае невыполнения одной из сторон обязательства своей обязанности или при наличии очевидных оснований считать, что она не выполнит своей обязанности в установленный срок или выполнит ее не в полном объеме, вторая сторона имеет право остановить выполнение своей обязанности, отказаться от ее выполнения частично или в полном объеме.

Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины с 25 октября 2005 года постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 17 мая 2005 года отменено, а решение Хозяйственного суда г. Киева от 31 января 2005 года оставлено в силе.

16 декабря 2005 года коллегией судей Верховного Суда Украины по кассационной жалобе ООО «М» возбуждено производство по пересмотру в кассационном порядке постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 25 октября 2005 года. В кассационной жалобе поднимается вопрос об отмене обжалованного постановления и оставлении в силе постановления суда апелляционной инстанции. В обоснование кассационной жалобы сделана ссылка на нарушение положений статьи 129 Конституции Украины, неправильное применение норм материального права.

Заслушав доклад судьи-докладчика, пояснения представителей ответчика и истца, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению на следующих основаниях.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым иск удовлетворен, а во встречном иске отказано, Высший хозяйственный суд Украины исходил, в частности, из того, что выполнение ООО «М» (покупателем) обязанности оплатить приобретенное по договору имущество суд апелляционной инстанции безосновательно поставил в зависимость от выполнения ООО «У» (продавцом) обязанности передать документацию для оформления права собственности на объекты недвижимости.

Тем не менее указанные мотивы обжалованного постановления не основываются на установленных судами обстоятельствах дела и являются следствием их неправильной юридической оценки.

Как установлено судами, договором предусмотрено осуществление расчетов в следующем порядке: оплата за приобретенное имущество производится покупателем до 31 декабря 2002 года с момента регистрации договора в бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимости путем перечисления оговоренной пунктом 3.1 договора денежной суммы на расчетный счет продавца (пункт 4.1). В соответствии с этим условием договора суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что по договоренности сторон срок оплаты покупателем определенной договором денежной суммы наступает с даты регистрации права собственности покупателя на переданные ему продавцом объекты недвижимости.

Судами также установлено, что, согласно пункту 6.5 договора, ООО «У» обязывалось передать покупателю всю необходимую документацию для дальнейшего оформления имущественного комплекса.

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество физических и юридических лиц является юридически значимым действием, обязательность которого на время заключения договора определялась пунктом 1.5 Временного положения. Согласно пункту 2.1 Временного положения, для регистрации возникновения, существования, прекращения прав собственности на недвижимое имущество и оформления прав собственности на недвижимое имущество в бюро технической инвентаризации вместе с заявлением о регистрации прав собственности подаются правоустанавливающие документы (приложение 1), их копии (нотариально удостоверенные), а также другие документы, определенные этим Положением.

Применив к правоотношениям сторон нормы Временного положения, суд апелляционной инстанции правильно указал, что для регистрации права собственности на приобретенные по договору объекты недвижимости ООО «М» необходимо иметь правоустанавливающие документы предыдущего собственника. Это следует, в частности, из пункта 3.3 Временного положения, по которому непредоставление таких документов бюро технической инвентаризации относительно нотариально не удостоверенных сделок между юридическими лицами является возможным основанием для отказа в регистрации прав на недвижимое имущество.

Суд апелляционной инстанции обоснованно принял во внимание и то обстоятельство, что вследствие неправомерных действий ООО «У» по продаже того же самого имущества ООО «Т» по договору купли-продажи от 28 августа 2003 года № 2 сложилась ситуация, в которой бюро технической инвентаризации зарегистрировало право собственности на объекты недвижимости за другим лицом.

При этих обстоятельствах следует согласиться с выводом суда апелляционной инстанции относительно встречного выполнения сторонами своих обязательств, который правильно применил к правоотношениям сторон предусмотренные частью 3 статьи 538 Гражданского кодекса Украины правовые последствия на тот случай, когда во встречном выполнении обязательств одна из сторон не выполняет своей обязанности. Постановление этого суда отвечает обстоятельствам дела и требованиям закона и отменено судом кассационной инстанции ошибочно.

Учитывая изложенное, обжалованное постановление Высшего хозяйственного суда Украины подлежит отмене, а законное и обоснованное постановление апелляционного хозяйственного суда — оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 111¹⁷-111²⁰ Хозяйственного процессуального кодекса Украины, Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины постановила:

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «М» удовлетворить;

постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 25 октября 2005 года отменить, а постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 17 мая 2005 года оставить в силе.

Постановление является окончательным и обжалованию не подлежит.

(Постановление Верховного Суда Украины от 17 января 2006 года. Дело № 21/129-39/458. Председательствующий — Шицкий И.Б. Судьи — Барбара В.П., Карпечкин П.Ф., Колесник П.И., Лилак Д.Д., Новикова Т.А., Потыльчак О.И., Черногуз Ф.Ф.)