Ситуация на рынке недвижимости Киева и всей Украины в связи с масштабной аферой группы компаний под общим названием «Элита-центр», заключивших с гражданами сомнительные договора о долевом участии в строительстве, присвоивших средства, но не осуществлявших строительство, заострила внимание общества на состоянии дел в сфере привлечения инвестиций для строительства, а также законодательства, регулирующего отношения между государством, застройщиками и инвесторами.

В средствах массовой информации комментарии граждан сводятся к обвинению государственных органов в содействии мошенникам и отсутствии надлежащего контроля, либо речь идет о несовершенстве законодательства и доверчивости инвесторов, чем и воспользовались мошенники. Специалисты в свою очередь стараются предоставить конкретные практические советы, соблюдение которых уменьшит риск оказаться обманутым.

В информационном пространстве ведется полемика относительно возможности привлечения государства, органов местного самоуправления к ответственности наряду с мошенниками. Анализируется также состояние дел и перспективы развития законодательства в сфере строительства, защиты инвестиций и недопущения повторения таких афер.

Целью данной статьи является освещение отдельных вопросов, актуальных прежде всего для обманутых и потенциальных инвесторов, а именно — перспектив возмещения вреда, возвращения средств и недопущения таких афер в будущем.

В рассматриваемом нами случае ситуация выглядит следующим образом. В связи с тем, что фактически строительство группой компаний «Элита-центр» не проводилось, а средства были вывезены наличными за границу, граждане, предоставившие свои средства в качестве инвестиций для строительства жилья, остались не только без обещанного жилья, но и без явных перспектив возвращения средств в связи с их отсутствием.

Конечно, юридические лица, задействованные в афере, могут иметь определенные активы (недвижимость, имущественные права), но вряд ли их стоимость будет достаточной для покрытия хотя бы минимальной части причиненных убытков. Более того, необходимо учитывать, что 7 февраля возбуждено уголовное дело по факту мошенничества, и оно расследуется СУ Подольского РУ ГУ МВД Украины в г. Киеве. Поэтому вопрос возмещения вреда, причиненного гражданам, пострадавшим от мошенничества, решается в порядке уголовного судопроизводства, где потерпевшие будут выступать в качестве гражданских истцов путем предъявления гражданского иска в части причиненного им вреда. Но решение суда об удовлетворении требований о возмещении вреда принимается одновременно с объявлением судом приговора, после завершения рассмотрения уголовного дела, которое, наверное, затянется надолго. Ситуация дополнительно усложняется тем, что во время досудебного следствия необходимо разыскать и привлечь к ответственности лиц — непосредственно организаторов, скрывающихся за границей и подозревающихся в присвоении средств, а также других лиц, причастных к мошенничеству, и т.п.

Теоретически обманутые инвесторы могут не ждать завершения уголовного дела, где будет принято решение относительно возмещения им вреда, а ставить вопрос о возвращении средств, уплаченных по договорам о долевом участии в строительстве, в связи с недействительностью таких договоров в отдельном гражданском процессе. Это значительно сэкономило бы время и установило обязательство возвратить деньги.

По сути, заключенные между гражданами и компаниями, входящими в состав группы «Элита-центр», договора о долевом участии в строительстве являются недействительными. Эти договора регулируют отношения доверительного управления привлеченными от граждан денежными средствами, что согласно законодательству является финансовой услугой, которая может быть реализована только финансовыми учреждениями и подлежит лицензированию. Компании же не имели статуса финансовых учреждений и соответствующей лицензии, поэтому содержание таких договоров противоречит и не соответствует требованиям законодательства Украины, что определяет их недействительность.

К сожалению, такая схема не может быть реализована в связи с противоправным (уголовным) характером действий и возбуждением уголовного дела, поскольку это приведет к остановке рассмотрения гражданского дела по мотивам невозможности его рассмотрения до прекращения уголовного дела на основании пункта 4 части 1 статьи 201 Гражданского кодекса Украины (ГК). Но даже если удастся обосновать противоположное и получить судебное решение, то выполнить его в части взыскания средств, уплаченных по недействительному договору, практически невозможно.

Учитывая сложившуюся ситуацию, ответа требует вопрос взаимоотношений «государство — лицо» в аспекте возможности (или обязанности) ответственности государства.

Конечно, одной из главных задач государства является установление, обеспечение соблюдения и защита прав и законных интересов его граждан, недопущение их нарушения. Воплощение в жизнь этой и других функций государства возлагается непосредственно на систему его органов и должностных лиц, которые, осуществляя их соответственно своим властным полномочиям и компетенции, формируют и реализуют внешнюю и внутреннюю политику государства, непосредственно оказывают содействие и создают необходимые условия, защиту и превентивные меры по реализации гражданами их прав. Государство должно отвечать за надлежащее выполнение своими органами и должностными лицами их полномочий, особенно когда их небрежность приводит к нарушению прав и вредит законным интересам граждан.

В средствах массовой информации неоднократно встречаются упоминания об ответственности государства в ситуации с группой «Элита-центр». В связи с тем что афера не могла быть проведена без содействия отдельных должностных лиц, обсуждается возможность возмещения убытков за счет государства. Но, вспоминая об ответственности государства, необходимо учитывать, что обязанность возместить вред, причиненный лицу, является юридической ответственностью, возникающей из нарушения нормы права, и потому для привлечения к такой ответственности необходимы юридические основания.

Чтобы говорить даже о теоретической возможности привлечения государства к юридической ответственности в данной ситуации, необходимо учитывать следующее. С одной стороны, система отношений «государство — лицо» развивается, в частности, из нормативного закрепления функций и обязанностей государственных органов и должностных лиц; а с другой — юридически ответственность имеет место лишь в случае нарушения конкретным лицом конкретной нормы права, за что законом предусмотрена такая ответственность. И разговоры вокруг юридической ответственности государства можно вести лишь в случае доказанности нарушений государственными органами и должностными лицами норм права, за которые предусмотрены соответствующие санкции, и установления причинно-следственной связи между непосредственно нарушением и вызванным им отрицательным последствием.

Кое-кто ссылается на статью 1177 ГК, устанавливающую, что имущественный вред, причиненный имуществу физического лица вследствие преступления, возмещается государством, если не установлено лицо, совершившее преступление, или оно является неплатежеспособным.

При этом следует учитывать, что применение данной законодательной нормы сегодня невозможно, поскольку:

1) для того чтобы применить статью 1177 ГК, то есть возложить возмещение вреда на государство, необходимо установить виновное в совершении преступления лицо (или лиц) при условии, что оно является неплатежеспособным. Это возможно лишь при поиске и привлечении лиц, подозреваемых в совершении преступления, установлении их вины в судебном порядке и вынесении относительно них обвинительного приговора суда. А если учесть «опыт» правоохранительных органов в расследовании и привлечении к ответственности виновных лиц в совершении похожих финансовых махинаций, то говорить о выявлении этих лиц, и в особенности их привлечении к ответственности, преждевременно;

2) применение такой нормы возможно лишь после окончания досудебного следствия, судебного разбирательства и вынесения судом приговора;

3) часть 2 статьи 1177 ГК предусматривает, что условия и порядок возмещения имущественного вреда, причиненного имуществу физического лица, потерпевшего в результате преступления, устанавливаются законом. На данный момент такого специального закона нет.

Итак, в данной ситуации невозможно говорить о юридической составляющей ответственности государства. Конечно, объективность причин, обусловивших ее возникновение, свидетельствует о неудовлетворительном состоянии как законодательства, так и деятельности государственных органов в целом. Государство ответственно перед гражданами за свою деятельность, регулирование надлежащих и безопасных отношений в обществе. Но такая ответственность в данной ситуации является лишь морально-этической. Поэтому решение данной проблемы должно заключаться не в бесперспективных обвинениях государства в допущении такой ситуации и требованиях нести ответственность наравне с мошенниками, а в соблюдении государством его социальной сути, поскольку в силу своих возможностей оно должно принимать дополнительные меры хотя бы для частичного восстановления нарушенного права. Ведь, как отмечалось выше, государство ответственно за создание таких условий, в которых стало возможным указанное нарушение прав.

Действия власти в этом направлении могут касаться разработки механизма помощи обманутым инвесторам, в частности, создания фонда, который профинансирует достройку жилья обманутым инвесторам под беспроцентный долгосрочный кредит и т.п. Проявив в этой ситуации «добрую волю», государство лишь подтвердит свою социальную направленность.

Кроме того, невозможно обойти вниманием состояние дел в сфере привлечения средств в качестве инвестиций в строительство и дальнейшие перспективы по минимизации рисков инвестиций.

Законодательный запрет от 14 января 2006 года на привлечение инвестиций через инвестиционные договора для инвестирования жилищного строительства фактически определил лишь два пути привлечения средств граждан в строительство:

— деятельность третьей стороны — финансового учреждения между инвестором и застройщиком, так называемой компании по управлению активами, которая будет осуществлять управление средствами (через институты общего инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, фонд финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью);

— выпуск целевых облигаций.

Таким образом, состоялось определенное изменение отношений между застройщиками и инвесторами, появились дополнительные гарантии, но едва ли это решит проблему защиты инвестиций, поскольку внедрение таких механизмов даже без привязки к практике имеет свои недостатки, которыми мошенники наверняка воспользуются. В частности, компания, управляющая соответствующим фондом, не гарантирует целевого использования средств, если целевые облигации сначала ничем не обеспечены и цена облигации выше ее номинальной стоимости. В случае невозможности ее погашения эмитентом возвращается номинал, а не уплаченная за нее сумма.

Дополнительно заслуживают внимания некоторые предложения относительно ведения государственного реестра инвестиционных договоров, которые также, при условии отработки схемы действия такого реестра, в определенной мере уменьшат риски, не допустят двойной продажи жилищного фонда и другой недвижимости на стадии строительных работ.

Подытоживая сказанное, отмечу, что подобные ситуации с мошенниками, всегда пользующимися доверчивостью людей, пробелами законодательства и в отдельных случаях содействием государственных органов, не являются исключительно проблемой Украины. Стремление к наживе любой ценой, путем нивелирования человеческих ценностей и закона является социальной проблемой. Превентивные меры (усовершенствование законодательства, разработка правовых механизмов для недопущения злоупотреблений и установление ответственности) лишь уменьшат, но не устранят риски оказаться обманутым.

Инвестор должен иметь определенный уровень юридической грамотности для возможности анализа соответствия схемы инвестирования и деятельности инвестиционно-строительной компании действующему законодательству. Поэтому лицам, желающим вложить свои деньги, советую учитывать возможные риски и выбирать оптимальные решения. При любом состоянии развития законодательства это можно сделать лишь с помощью специалистов, которые хотя и не смогут гарантировать стопроцентный результат, но помогут в составлении целостной картины рисков и выборе оптимальных решений.

БАРТОЩУК Андрей — юрист юридической компании «Александров и Партнеры», г. Киев