Уже вчетверте в Києві пройшов Business & Legal Real Estate Forum. Генеральним партнером заходу стала АФ «Грамацький і Партнери», експертним — ADER HABER, а професійним — група компаній MERX. Спікери обговорили актуальні теми для українського ринку нерухомості: антирейдерський захист власників нерухомості, інноваційні технології у сфері будівництва, ключові аспекти містобудування, планування територій та комерційного обігу нерухомості.

High quality — нова філософія

Розпочала форум Investment Discussion, присвячена темі українського ринку нерухомості. Модератором дискусії став Ернест Грамацький, президент АФ «Грамацький і Партнери». Пан Грамацький зазначив: Україна ввійшла в перманентний карантин, і це об’єктивна реальність. Однак, за останні 9 місяців було введено в експлуатацію на 50–60 % більше житла, ніж минулого року. Зростання є, і воно не сповільнюється. На ринку відбувається чимало змін, всі вони динамічні, суттєві і потребують пильної уваги.

Ігор Ніконов, президент KAN Development, підкреслив, що на нерухомість досі є попит. За останні пів року ціни на нерухомість зросли на 30 %, це обумовлено тим, що весь світ друкує гроші та грошової маси на ринку стає чимраз більше. На думку спікера, ціни на нерухомість будуть продовжувати рости. «Наразі, на жаль, банки зовсім не залучені в процес, проте важливо мати можливість отримати іпотеку від банку, щоб придбати житло на первинному ринку, коли проєкт розвивається, а ціна мінімальна», — вважає забудовник. Саме тому потрібно більше залучати банківську систему, як це робиться в усьому світі.

Раміль Мехтієв, виконавчий директор девелоперської компанії ENSO, підтримав цю ідею, додавши, що можна орієнтуватися на аналогічне зростання наступні пів року. Окрім того, якість продукції підвищується, що, власне, і спричинює перерахунки вартості. «Масовий продукт відходить у вчорашній день, нині ринок перебуває в пошуку вищої якості», — зазначив спікер. Якщо говорити про клас житла, то наразі 25 % покупців віддали перевагу економу, 50 % — комфорт­класу. Звісно, є чимала кількість інвестиційних проєктів, проте аудиторія змінюється якісно, і всі запити тепер перебувають у площині якісних проєктів. Дуже важливо, щоб усі законодавчі зміни відбувалися в діалозі з бізнесом, бажано їх обговорювати, перш ніж ті чи інші законодавчі ініціативи стануть резонансними. «Для бізнесу дуже важливо, щоб його чули та принаймні щоб не заважали», — резюмував Раміль Мехтієв.

Сергій Мамедов, голова правління АТ «КБ «ГЛОБУС», висловив думку, що основна проблема полягає в тому, що будівельний ринок здебільшого фінансується приватними інвесторами. Банки активно не кредитують будівництво. Лише 3 % всіх квартир купуються за рахунок кредитів або в іпотеку, решта 97 % — за власні заощадження. Пан Мамедов також не бачить жодних передумов для того, щоб ціни на нерухомість зменшувалися найближчим часом. З останніх тенденцій на іпотечному ринку у 2021 році пан Мамедов відзначив такі: стрімке зростання іпотечного кредитування на вторинному ринку; відсутність зростання обсягів кредитування на первинному ринку; висококонцентрований ринок іпотечного кредитування — п’ять найактивніших банків уклали 89 % нових угод; обсяги іпотечного кредитування в Україні не відповідають загальноєвропейським обсягам — заборгованість за іпотечними кредитами (24 млрд грн) дорівнює 0,7 % ВВП; зниження відсоткових ставок у 2019—2021 роках як основний драйвер розвитку іпотечного кредитування: на 40 % знизилася ставка за кредитами на вторинному ринку, на 11 % — на первинному ринку; концентрація іпотечного кредитування в Києві та Київській області — 55 % загального обсягу іпотечних кредитів; розвиток програми «Доступна іпотека 7 %», яка досить активно стартувала в березні, майже зупинився через велику кількість обмежень.

Пан Мамедов вказав на те, що потрібно зробити у 2022 році для активізації ринку іпотеки:

1)            знизити відсоткові ставки за іпотечними кредитами;

2)            активізувати розвиток державних іпотечних програм;

3)            збільшити кількість партнерських програм із забудовниками;

4)            запустити іпотеку в регіонах.

Сергій Мамедов також висловив думку, що задля того, щоб більше купували, треба більше будувати. Банки мають активніше співпрацювати з девелоперами, адже ліквідність банківської системи дуже висока.

Марк Гінзбург, засновник, президент Українського інвестиційного холдингу, навпаки, вважає, що друк грошей і велика грошова маса не мають стосунку до ринку нерухомості в Україні. Те, що в банків більше грошей, ще не означає, що вони стали «ліберальнішими», видаючи кредити. Факторами збільшення вартості житла є, звісно, здорожчання матеріалів, а також попит. Проблема нерухомості як інвестиційного інструмента полягає в тому, що вона містить carrying cost (витрати на утримання). Найголовніше, що може рухати ринок нерухомості в Україні, — забезпечення стабільних доходів населення.

Олена Шуляк, народний депутат України, констатувала, що з 2015 року понад 1 млрд євро щороку українці інвестують в придбання первинної нерухомості. У Європі це на 50–60 % відбувається за особисті кошти, все інше за залучені, в Україні більш ніж 95 % — це особисті кошти. Говорячи про законодавчі реформи, пані Шуляк підкреслила, що минулого року Кабінет Міністрів України дуже невдало запустив реформу Державної архітектурно­будівельної інспекції України (ДАБІ), нині концепція змінилася, і на зміну прийшов законопроєкт № 5655, який було прийнято в першому читанні.

Законопроєкт базується на принципах тотальної цифровізації. Логіка щодо відповідальності полягає в тому, що відбувається персоналізація кожного, хто працює на будівельному майданчику або з об’єктом будівництва, і на нього накладаються штрафи, якщо відсутня певна документація. Наразі розглядається законопроєкт № 5600, і дуже важко відстоювати думку, що податок на додану вартість не потрібно запроваджувати просто зараз і в таких обсягах, як задумував уряд.

Олег Бойчук, партнер Аsters, підкреслив, що до думки про друк грошей можна додати думку про «друк» законів із такою самою швидкістю — це констатація факту. Це говорить про те, що є багато наболілих питань, зокрема стосовно архітектурно­будівельного контролю та податків. Олег Бойчук хотів би бачити максимально швидке завершення всіх реформ, що почалися, адже жити в епоху змін непросто. Не зайвою буде імплементація нових інструментів і нових трендів (і мова йде не тільки про криптовалюту чи електронні кабінети).

Рейдерству — бій

Про антирейдерський захист власників нерухомості розповів учасникам IV Business & Legal Real Estate Forum Олександр Строкань, партнер MITRAX. Аналізуючи основні прояви рейдерства щодо нерухомості у 2021 році, він зазначив, що «класикою» залишається реєстраційне рейдерство: «Хоч знайти «чорного» реєстратора стає чимраз складніше, проте вони досі існують».

Крім так званих кишенькових реєстраторів, із метою заволодіння власністю залучають реєстраторів із віддалених регіонів, адже декого з них можна звабити відносно великим гонораром, або реєстраторів, що здійснили якийсь проступок і очікують на відключення від реєстрів.

Ще одним способом рейдерського захоплення спікер назвав захоплення корпоративних прав. Це, за його словами, наразі здійснити і простіше, і дешевше. Він навів приклади атаки на нерухомість через отримання корпоративного контролю над іпотекодержателем.

Наступним проаналізованим способом рейдерства стали ухвали суду або слідчих суддів. На думку Олександра Строканя, такий спосіб захоплення може бути популярним через високу швидкість здійснення (інколи судові рішення ухвалюються і виконуються в один день). До того ж відповідальність за захоплення фактично перекладається з бенефіціарів злочинної схеми на суди та органи досудового розслідування.

Четвертим із найбільш популярних способів рейдерства промовець назвав дефектний продаж нерухомості. Він зазначив, що основні варіанти такої схеми — це укладення угоди продавцем нібито без належного волевиявлення або претензії третіх осіб щодо нерухомого майна.

П’ятим способом є використання хакерських атак. Цей спосіб реалізується таким чином: хакери зламують ключі державних реєстраторів або нотаріусів, а потім від їх імені виконують будь­які реєстраційні дії.

Останнім із проаналізованих способів рейдерства стала підробка боргових документів, що дає зловмисникам можливість домогтися рішення суду про стягнення боргу і в рамках виконавчого провадження одержати доступ до активів.

Свої рекомендації щодо протидії цим атакам Олександр Строкань розділив на превентивні дії, спрямовані на недопущення злочинних посягань, та класичні заходи, спрямовані на відновлення права власності у випадку рейдерства.

Крім того, він порадив застосовувати позапроцесуальні дії (наприклад, залучати ЗМІ), які допомагають протидіяти атаці на актив.

І буде місто­сад

Наступна сесія форуму відбулася у вигляді Expert Talk із питань містобудування та планування територій, її модератором став Мирослав Гнидка, директор юридичного департаменту, керівник проєктів ГК MERX.

Віктор Скок, партнер AO LES, розповів про встановлення обмежень щодо проєктування та будівництва під приводом нібито збереження та охорони історико­культурної спадщини міста Києва. Він наголосив, що розпорядження Київської міської державної адміністрації, на підставі яких здійснюється відповідне погодження, не є містобудівною документацією і, відповідно, не можуть визначати певні обмеження для замовника будівництва.

На його думку, для того щоб працювати в правовому полі, потрібно вносити відповідні зміни до генерального плану міста та виносити їх на затвердження Київської міської ради, як це передбачено законом.

Про виклики для забудовників через призму судової практики говорив Дмитро Ніколов, адвокат практики нерухомості та будівництва ADER HABER. Однією з проблем, яку він виділив, є визначення цільового та функціонального призначення земельної ділянки, які часто суперечать одне одному. Виходом із цієї ситуації забудовники вважають побудову багатофункціональних комплексів, що вже набуло позитивного відображення в судовій практиці. У зв’язку з цим спікер висловив сумнів у доцільності існування інституту цільового призначення земельної ділянки в межах населеного пункту. На його думку, достатньо було б обмежитися функціональним призначенням земельної ділянки із зазначенням цього в генеральному плані.

Про реалії роботи забудовника розповів Віталій Салій, керівник юридичного департаменту ТОВ «БК «Інтергал­Буд». Він наголосив, що в нинішніх умовах існує такий метод погодження чи непогодження документації та отримання дозволу на будівництво, як «мовчазна згода». Пан Салій зазначив, що існує як позитивна, так і негативна судова практика Верховного Суду з питання «мовчазної згоди» на будівництво в межах історичного ареалу міста Києва. Принагідно він підкреслив, що закон, який передбачив можливість вносити зміни до містобудівних умов та обмежень, є, а от порядку такого внесення немає.

На алгоритмі судового захисту в разі необхідності поновлення запису про видалену чи незаконно поділену орендовану земельну ділянку зосередив увагу учасників форуму Юрій Горда, радник АФ «Грамацький і Партнери». Він наголосив, що типовими є ситуації, коли інвестор набуває довгострокову оренду земельної ділянки, добросовісно сплачує орендні платежі, проте через якісь причини не веде активного будівництва. І в один прекрасний момент він не може знайти відомостей про свою земельну ділянку ні в Державному земельному кадастрі, ні в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Спікер дав рекомендації стосовно судового захисту прав законного орендаря та навів позиції судів у таких справах.

Про особливості девелоперського бізнесу та причини пильної уваги до нього з боку правоохоронних органів розповів Олексій Кулагін, засновник
девелоперської компанії «ОМОКС». Він наголосив, що будівельники є такими самими виробниками товарів, як і інші, проте сам процес виробництва у них розтягнений у часі, що потрібно враховувати під час ведення бізнесу. Олексій Кулагін підкреслив, що практика документального супроводження будівництва сильно розходиться з виписаною в законі, та наголосив на важливості землевідведення в будівництві.

Про проблеми забудови передмість мегаполісів ішлося у виступі Віталія Правдюка, радника АО «Коннов і Созановський». Він виділив низку переваг первинної нерухомості як інвестиційного активу та окреслив головні проблеми забудови околиць Києва.

На прикладі забудови Софіївської Борщагівки пан Правдюк проілюстрував три головні біди забудови Києва та міст­сателітів: відсутність оновленого генплану, відсутність вільної землі та перевантаженість інженерних мереж. Для виправлення ситуації Міністерство розвитку громад і територій України розробило нові державні будівельні норми, якими встановлено істотні обмеження щодо висотності забудови, що змусило скасовувати ці обмеження через суд.

Досвідом активіста із захисту території від незаконної забудови поділився Роман Ратушний, голова правління ГО «Захистимо Протасів Яр». Спікер проаналізував типи відносин забудовника та активістів і зазначив, що погрози чи підкуп не завжди спрацьовують. Для врегулювання ситуації найкращим способом, на думку Романа Ратушного, є відкритий діалог забудовника і громади, що суттєво скорочує можливості тиску на нього з боку проплачених псевдоактивістів. Для прикладу він розповів про врегулювання протистояння між забудовником та активістами довкола Протасового Яру.

Резюмуючи, Мирослав Гнидка зазначив, що найбільшим вигодонабувачем від правового хаосу в містобудівній діяльності є державні органи, які мають додаткові підстави для тиску на бізнес.

Сила комунікації

Інноваційні технології у сфері будівництва в форматі відкритого інтерв’ю обговорили Олександра Фурсенко, COO Quarter Partners, та Олександра Федотова, партнер, керівник практики нерухомості та будівництва ADER HABER.

Говорячи про специфіку девелоперської діяльності як роботи з інвестування в розвиток, Олександра Фурсенко підкреслила, що на початкових етапах розвитку проєктів девелопер, як правило, здійснює також операційне управління, хоча, на її думку, це не зовсім ефективна модель, коли мова йде про весь інвестиційний портфель. Тож наразі проєкти, які належать до грінфілдних, перебувають під пильною увагою та опікою. Зрілі ж проєкти, як правило, не потребують цього.

Ключової подією під час запуску нового проєкту пані Фурсенко вважає тестування команди. «Ми завжди робимо ставку на сильну команду, яка готова реалізувати проєкт і привести його до успіху. Хоч якою класною є бізнес­ідея, якщо за нею не стоїть високопрофесійна команда, об’єднана спільною корпоративною культурою, шанси на успіх такої ідеї суттєво зменшуються», — підкреслила Олександра Фурсенко.

Вона вважає, що наразі у світі немає дефіциту фінансових ресурсів, натомість є дефіцит ідей, а головне — команд, які готові ці ідеї реалізувати.

Для ілюстрації вона розповіла про один із проєктів компанії — реновацію території заводу «Арсенал». Завданням інвестора було не лише зберегти історичну спадщину, але й перетворити занед­бану територію на одну з візитівок міста. Підкреслюючи соціальний бік проєкту, Олександра Фурсенко розповіла, що замість житлової забудови на території «Арсеналу» буде побудовано багато соціо­культурних об’єктів, зокрема стадіон рівня стандартів УЄФА.

Обговорюючи проблему відносин забудовника і громадськості, вона наголосила, що роботу з місцевими мешканцями потрібно починати на етапі розробки проєкту, зокрема треба вивчати думки та вести відкритий діалог із громадськими активістами.

«Негативний суспільний резонанс може створити перешкоди під час реалізації девелоперських проєктів», — застерегла Олександра Фурсенко.

Тож комунікація з громадою стає необхідною частиною реалізації проєкту, яку не варто залишати на потім. На її думку, представників громадськості та місцевого самоуправління варто вводити до робочої групи проєкту, що дасть змогу краще враховувати потреби місцевого населення під час його реалізації.

Обіг нерухомості

Підбити підсумки форуму випала нагода спікерам завершальної сесії, присвяченої питанню комерційного обігу нерухомості. Модератором експертного обговорення став Максим Максименко, партнер ЮФ AVELLUM. Він зазначив, що ринок нерухомості ожив і показує гарні результати.

Юрій Чумак, суддя­спікер судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду (КГС) у складі Верховного Суду (ВС), акцентував увагу присутніх на деяких акутальних правових позиціях щодо комерційного обігу нерухомості. Він, зокрема, звернув увагу, що у постанові КГС ВС від 30 березня 2021 року у справі № 922/1323/20 колегія суддів у порядку obiter dictum зазначила, що положення статей 20, 120, 123, 124, 134 Земельного кодексу (ЗК) України необхідно застосовувати таким чином: «З огляду на системний аналіз положень частини 2 статті 124 та абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у вигляді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності
надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже наявних об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), які розташовані на такій земельній ділянці та належать на праві власності зазначеним особам, для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціо­нального призначення, яке існувало на момент їх придбання».

Пан Чумак також прокоментував cудову практику, що стосується компетенції органів державної влади та місцевого самоврядування в питаннях визначення розміру земельних ділянок, необхідних для обслуговування об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, то доведення обставин, пов’язаних з обґрунтованістю землевпорядної документації, зокрема щодо розміру земельної ділянки, покладається на сторони в судовому процесі. «Позивач у справах зазначеної категорії повинен довести належними доказами, зокрема, але не виключно, експертним висновком, ту обставину, що неналежним доказом є розроблений на замовлення відповідача проєкт землеустрою чи технічна документація із землеустрою, в яких, власне, і визначається конкретна площа земельної ділянки, необхідна орендарю для експлуатації та функціонування належної йому будівлі (ведення господарської діяльності)», — процитував Юрій Чумак.

Сергій Дахновський, партнер, керівник практики девелопменту та будівництва JN Legal, зазначив, що договори оренди є одним із найбільш поширених правочинів. Судова практика з договорів оренди є насиченою, розмаїтою та достатньо сформованою. Водночас судові справи за позовами у сфері орендних правовідносин залишаються доволі поширеними. У 2020 році до судів господарської юрисдикції лише з питань, пов’язаних із невиконанням або неналежним виконанням орендних договірних зобов’язань, було скеровано майже 5,5 тис позовів, у 2019 році таких позовів було 6600. За такої поширеності судових справ і позовів практика не може не розвиватися.

Юлія Бєлова, заступниця голови Фонду державного майна України, вела мову про єдину базу даних звітів про оцінку. За її словами, на виконання Закону України № 354­IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості та прозорості реалізації майна» Фонд доручив створити новий функціонал в наявній Єдиній базі звітів про оцінку, для того щоб згідно з Податковим кодексом України найбільш точно визначати базу оподаткування нерухомого майна, з якої під час здійснення угоди платяться податки на доходи фізичних осіб. Ця реформа відбувалася в три етапи. Скасовано чотири оцінні майданчики; забезпечено надання доступної та чесної послуги для всіх, а це потенційна економія для громадян понад 1 млрд грн щороку; відбулась автоматизація — з’явився сервіс електронного визначення оцінної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оцінку; громадяни зекономили понад 35 млн грн, водночас на 42 % зросли обсяги надходжень до Пенсійного фонду України.

Олександр Коваль, керівник департаменту АФ «Грамацький і Партнери», адвокат, зосередився на темі «сакральної» іпотеки іпотекодержателя (за мотивами постанови Великої Палати ВС від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17). Він зазначив таке: Велика Палата Верховного Суду акцентує, що застава (іпотека) припиняється в разі реалізації предмета застави (іпотеки), а не у зв’язку зі скасуванням обтяження.

Олександр Коваль підкреслив, що реалізація предмета застави або іпотеки — це наслідок, результат, завжди цьому передує звернення стягнення на предмет іпотеки. Це зазначено в Цивільному кодексі України і в Законі України «Про іпотеку». Варто розглядати державну реєстрацію речового права з позиції територіального розуміння такої реєстрації.

Олександра Федотова, партнер, керівник практики нерухомості та будівництва ADER HABER, говорила про правові проблеми придбання нерухомого майна з відкритих торгів (аукціонів) Фонду гарантування вкладів фізичних осіб. Зокрема, під час доповіді спікер зосередилася на дефектах повідомлення іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки, відповівши на запитання: де межа, за якою можна відібрати майно? Дефекти можуть стосуватися змісту вимоги, наприклад помилки щодо суми заборгованості, реквізитів договорів, сторони тощо; доказів відправлення, наприклад, коли відсутній опис вкладення, немає доказів підтвердження вручення (повернуто у зв’язку із закінченням строку зберігання, відсутністю адресата за місцем перебування), є помилка в реквізитах отримувача, отримала особа, посаду якої не зазначено, тощо.

Згідно з постановою Великої Палати ВС від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15­ц повідомлення вважається надісланим, якщо є відмітка іпотекодавця на письмовому повідомленні про його отримання або відмітка відділення поштового зв’язку про відправлення повідомлення на вказану в іпотечному договорі адресу.

Олександр Ткачук, партнер ALEXANDROV&PARTNERS, звернувся до теми ключових задач під час встановлення ризиків та їх мінімізації. Так, доречною буде перевірка нерухомості за відкритими джерелами інформації, перевірка контрагента, використання сучасних засобів, що допомагають мінімізувати ризики під час укладання угод купівлі­продажу нерухомості.

Перевірка контрагента передбачає перевірку повноважень підписанта (юридична або фізична особа); перевірку інформації про наявність відкритих виконавчих проваджень стосовно юридичної або фізичної особи; встановлення наявності даних про перебування юридичної особи в процесі провадження у справі про банкрутство, санації та припинення.

Ростислав Левінзон, генеральний директор компанії Quinn Properties Ukraine, відзначив тенденцію до змін умов оренди. Зокрема, наразі змінилася суть потенційних орендаторів і запитів на офіси. Перші договори на нові офіси було підписано вже в червні 2020 року. Водночас можна було простежити суттєві зміни у вимогах. Окрім бюджету, вимальовувалося чітке прагнення до управління ризиками. Люди бояться робити капітальні вкладення в офіси, якими вони просто не зможуть користуватися, якщо знову зміниться ситуація. Також почали приділяти багато уваги умовам розірвання договорів.

Ілля Кенігштейн, засновник та СЕО Creative States, підкреслив, що creative states є наразі новим преміумом, 80 % нових офісів продано. Водночас дизайн, місце, локація і наповнення таких осередків — це лише 50 % із того, чого зараз потребують компанії, інші 50 % — це customer support. Бізнес коворкінгів передбачає мільйони різних деталей, які слід брати до уваги. Неможливо створити коворкінг лише для юристів, він завжди має бути універсальним. «Ми не просто продаємо space, на додаток до цього ми продаємо безліч інших сервісів, це нова ера і нова концепція офісів», — анонсував доповідач.

Кирило Кравченко, керівник проєктів офісної нерухомості Retail & Development Advisor, розповів про київський офісний ринок. Загальний обсяг пропозиції становить 2,1 млн кв. метрів. Запит на кінець 2020 року — 90 тис кв. метрів, порівняно з 2019 роком він упав на 40 %. Це традиційні показники для кризових часів. Ринок вважається збалансованим, коли вакантність становить 10 %, наразі ж фіксується 14,8 %, і тренд іде на збільшення. Це обумовлено тим, що будівництво, яке розпочалося в 2018—2019 роках, не призупинилося. Говорячи про структуру запиту, спікер наголосив на тому, що 60 % у цій структурі займають ІТ­компанії, які рухають ринок уперед. Далі йдуть фармацевти, FMCG, виробничі компанії тощо.

Альона СТУЛІНА, Олесь ЄВТЄЄВ «Юридична практика»

ТОЧКА ЗОРУ

Ернест ГРАМАЦЬКИЙ, президент АФ «Грамацький і Партнери»

Зростання не зупинити

Український ринок нерухомості активно розвивається, ціни на нерухомість зростають, обсяги будівництва збільшуються попри різноманітні перепони. Головною проблемою залишається, звісно, законодавча нестабільність — щороку змінюється нормативне регулювання галузі, а тому доводиться перебудовувати бізнес­моделі, а іноді повністю структурувати їх з нуля. Як результат, потерпає споживач, оскільки з’являються різного роду недобросовісні забудовники, які користуються прогалинами в законодавстві.

Другою значною проблемою ринку нерухомості є обмежений фінансовий ресурс через відсутність кредитування. Забудовники хочуть реалізовувати масштабні проєкти за допомогою банківських кредитів, але вимушені обмежуватися власними ресурсами та коштами, залученими від інвесторів. На жаль, не запрацювала повноцінно система іпотечного кредитування. Зараз держава намагається запустити програму надання житла на умовах фінансового лізингу, проте відсутність коштів у галузі негативно позначається на можливості будівництва великих та амбітних проєктів. На ці проблеми накладаються труднощі суто виробничого характеру — різке подорожчання, а подекуди і дефіцит будівельних матеріалів.

З іншого боку, є інвестори, готові купувати житло, проте, враховуючи, що не проведено нульове декларування, покупці не можуть пройти фінансовий моніторинг у банках та в забудовників. Знову інвесторам доводиться шукати альтернативні методи фінансування житла, що також не додає стабільності галузі. Зрозуміло, що ціни на ринку нерухомості будуть рости наступного року, оскільки нерухомість є чи не єдиним доступним об’єктом інвестицій. Ринок буде швидко зростати, і навіть законодавчі ініціативи з податкових питань не зможуть це зупинити.

Мирослав ГНИДКА, керівник юрдепартаменту групи компаній MERX, адвокат

Стосується кожного

Business & Legal Real Estate Forum, як завжди, залишив по собі неперевершені враження. Варто звернути увагу, що кожного року рівень цього форуму зростає як завдяки статусу його учасників, так і завдяки їх професійній кваліфікації.

У 2021 році ми побачили на форумі перших осіб відомих забудовників і політиків найвищого рівня, які обговорювали з нами питання, щодо яких вони мають різні погляди, а також питання, стосовно яких думки збігаються, дискутували, ставили незручні запитання.

Що стосується другої сесії та другої частини форуму в цілому, то тут уже ініціативу взяли здебільшого юристи, які є професіоналами у вузьких галузях містобудування, і ми розбирали детально кожне наболіле питання, його законодавче регулювання та судову практику, вислуховували думки суддів Верховного Суду, громадських активістів, представників банків, забудовників.

У цілому завдяки організаторам та партнерам форуму цьогоріч він був набагато цікавішим за попередній, та я впевнений, що наступний форум перевершить нинішній, оскільки ринок нерухомості, як каталізатор економіки, це живий організм, який розвивається, чи не найбільше зазнає впливу реформування та є візитівкою нашої країни. Про нього люблять говорити, його обожнюють критикувати, проте це чи не єдина сфера економіки, яка всім цікава і кожного стосується.