В результате проведения приватизации государственного жилищного фонда Украины значительная часть граждан превратилась из нанимателей жилых помещений в собственников, получив при этом право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. В связи с этим в судах находится значительное количество дел о спорах, связанных с отчуждением приватизированных квартир.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ

Обеспечение жильем — одна из важных социальных проблем. Зачастую решить ее с помощью собственных средств сейчас могут немногие граждане Украины. Поэтому способы приобретения жилья с минимальными денежными затратами чрезвычайно популярны. К примеру, собственником квартиры можно стать путем получения ее в дар или приобретения на основании договора пожизненного содержания.

Наиболее распространенный способ приобретения жилья, как показывает судебная практика, — получение квартиры в дар. Дарителями в основном становятся одинокие люди преклонного возраста. Заключая договоры по отчуждению приватизированных квартир и не понимая сути совершаемой сделки, они всегда взамен рассчитывают на поддержку со стороны приобретателей жилья.

Обсудив вопрос о получении в будущем помощи по содержанию и уходу, пенсионеры свершают сделку и чаще всего — это договор дарения. В соответствии со статьей 243 ГК УССР он является безвозмездной передачей одной стороной другой стороне имущества в собственность без возложения на сторону, принимающую дар, каких-либо обязанностей по отношению к дарителю. Также в подобных случаях между сторонами фактически возникают отношения, которые при наличии взаимного согласия должны быть оформлены в соответствии со статьей 425 ГК УССР как договор пожизненного содержания. Для большинства желающих приобрести имущество этот способ связан с ответственными обязанностями и с неопределенным сроком их выполнения, поэтому он менее привлекателен, чем договор дарения. Во многих случаях надежды одиноких людей на получение определенных благ в связи с отчуждением имущества не оправдывались. Приобретатели жилья, получив квартиру в дар, уклонялись от выполнения обещаний, из-за чего впоследствии и возникали споры. Например, суд обоснованно удовлетворил иск о признании договора дарения квартиры недействительным, выяснив, что истец фактически подразумевал под договором о передаче квартиры договор пожизненного содержания, а не дарения.

По другому делу было установлено, что истец продал свою приватизированную квартиру за 170 грн, рассчитывая на то, что ответчик будет присматривать за ним и оказывать помощь. Но после заключения договора ответчик обещаний не сдержал, более того, позже он вообще выписал истца из квартиры. В этом случае суд обоснованно пришел к выводу, что этот договор купли-продажи был заключен в результате ошибки истца, который считал, что такое соглашение обеспечит ему пожизненное содержание.

Встречаются случаи, когда в договорах продавцами указываются собственники квартир, а фактически продажу осуществляют другие лица. Например, незаконное отчуждение приватизированной квартиры проводили граждане, которые на правах нанимателей или временных жильцов какое-то время проживали с собственником квартиры и имели доступ к его документам. Они самовольно от имени хозяина заключали договоры купли-продажи квартиры. Суд, рассматривая одно из таких дел, признал договор купли-продажи квартиры недействительным, поскольку установил, что подпись продавца в договоре купли-продажи сделана не собственником квартиры, а другим лицом.

Чтобы избежать подобных ситуаций, владельцам квартир необходимо заранее продумывать последствия отчуждения своего жилья.

РАСПОРЯЖЕНИЕ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ

Среди многообразия жилищных споров значительное количество дел связано с распоряжением объектами совместной собственности. При разрешении этих дел суды руководствовались кроме соответствующих норм Гражданского кодекса также Законом Украины «О собственности» от 7 февраля 1991 года с последующими изменениями и дополнениями, Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19 июня 1992 года, а также другими нормативными актами.

Государственным комитетом Украины по жилищно-коммунальному хозяйству в Положении «О порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан» от 15 сентября 1992 года, изданном в соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», детально регламентированы вопросы управления, содержания и использования имущества жилых многоэтажных домов, в которых проведена приватизация квартир.

В Положении указано, что если в многоквартирном доме приватизировано или ранее продано 3 и более квартир, то собственники квартир создают общество собственников квартир. После регистрации устава этого общества с пользователями неприватизированных квартир заключается договор об общем пользовании домом и долевом участии в затратах по содержанию дома и территории возле него, а также назначается распорядитель по вопросам обслуживания и ремонта дома. Если все квартиры многоэтажного дома переданы в собственность граждан, то общество собственников квартир заключает договор с коммунальным предприятием по обслуживанию и ремонту жилья и договор на обслуживание дома.

В апреле 1996 года был утвержден Типовой устав объединения сособственников многоквартирного дома, а в ноябре 2001 года был принят одноименный Закон. Объединение создано исключительно для обслуживания, ремонта и реконструкции жилого дома и содержания территории возле него за средства членов объединения и за счет доходов от хозяйственной деятельности объединения.

Объединение является хозяйственной организацией и юридическим лицом, имеет счет в учреждениях банков, печать, штамп и другие необходимые реквизиты.

Цель его деятельности — обеспечить реализацию прав собственников квартир на владение, пользование и распоряжение объектами дома, которые находятся в общей собственности членов объединения.

Часть в общей долевой собственности каждого члена объединения неразрывно связана с его правом собственности на квартиру, жилые или нежилые помещения.

Согласно Типовому уставу объединения сособственников многоквартирного дома, к вспомогательным помещениям относятся: тамбур, вестибюли, лестничные клетки и т.д.

Поскольку зарегистрированное объединение сособственников является юридическим лицом, оно в рамках своей компетенции может выступать стороной в суде при разрешении споров по вопросам управления, содержания и использования имущества таких домов.

Нарушение прав граждан в отношении пользования объектами совместной собственности в многоквартирных жилых домах чаще всего происходит в виде самовольных действий собственников (нанимателей) отдельных квартир, которые без согласия сособственников дома и управленческих органов местной власти пытались обустроить свои квартиры за счет объектов совместной собственности. К примеру, суд удовлетворил иск об устранении препятствий в пользовании вспомогательными помещениями, поскольку ответчик самовольно, без согласия истца и без разрешения жилищных органов за счет общего коридора поставил стенку с входной дверью, чем нарушил планировку коридора. Суд удовлетворил иск и обязал ответчика снести все незаконно возведенные сооружения, а также привести помещение в первоначальное состояние.

Распоряжаясь своим имуществом, граждане должны уважать не только свои права, но и права других собственников.

ГУМЕНЮК Василий — судья Верховного Суда Украины, г. Киев