Особенностью земельной реформы, которая осуществляется на Украине с начала 90-х годов ХХ века, является перераспределение значительной части земель, находившихся в собственности государства, в пользу новых субъектов хозяйствования: частных предприятий, в первую очередь малых и средних предпринимателей, фермеров, членов коллективных сельскохозяйственных предприятий, а также других категорий юридических лиц и граждан.

Разукрупнение земельных участков, будучи положительным процессом, тем не менее, порождает ряд новых проблем для собственников и пользователей земельных участков. Одна из них — проблема доступа к объектам общего пользования. Именно для устранения подобных недостатков было восстановлено право земельного сервитута.

ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ ЗЕМЕЛЬНОГО СЕРВИТУТА

Как известно, земельные сервитуты возникли свыше двух с половиной тысяч лет тому назад, в период формирования и развития в Древнем Риме классического римского гражданского права. Следует заметить, что при подготовке Земельного кодекса (далее — ЗК) Украины нормы о земельных сервитутах, которые действовали до 1917 года, были не механически «реставрированы», а творчески обработаны с учетом реалий сегодняшнего дня.

Согласно статье 98 ЗК Украины, содержание права земельного сервитута состоит в том, что собственник (пользователь) одного земельного участка имеет право на ограниченное пользование сопредельным земельным участком с целью устранения недостатков своего участка.

Согласно статье 99 ЗК, собственники и пользователи земельных участков могут требовать установления таких земельных сервитутов, как: 1) право прохода и проезда на велосипеде; 2) право проезда на транспортном средстве по имеющемуся пути; 3) право прокладывания и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций; 4) право прокладывания на свой земельный участок водопровода от чужого естественного водоема или через чужой земельный участок; 5) право отвода воды со своего земельного участка на соседний или через соседний земельный участок; 6) право забора воды из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, и право прохода к естественному водоему; 7) право поить свой скот из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, и право прогона скота к естественному водоему; 8) право прогона скота по имеющемуся пути; 9) право установления строительных лесов и складирования строительных материалов с целью ремонта зданий и сооружений. Приведенный перечень видов права земельного сервитута не является исчерпывающим.

Вместе с тем установление земельного сервитута не должно приводить к лишению собственника обслуживающего участка ни одного из его правомочий по владению, пользованию или распоряжению землей.

ИНИЦИАТОР ЗЕМЕЛЬНОГО СЕРВИТУТА

Земельный кодекс Украины в отличие, например, от Земельного кодекса России, не признает публичных земельных институтов. Поэтому на Украине могут устанавливаться лишь частные земельные сервитуты.

Инициатором установления земельного сервитута может быть собственник или пользователь земельного участка, нуждающийся в использовании сопредельного (соседнего) земельного участка, чтобы устранить недостатки своего участка, обусловленные месторасположением или естественным состоянием. Он должен обратиться к собственнику (пользователю) сопредельного участка за разрешением на ограниченное постоянное или временное пользование этим участком в рамках конкретного земельного сервитута.

Земельный кодекс Украины предусматривает два основания для установления земельного сервитута: договор и решение суда. Если собственники (пользователи) двух соседних земельных участков пришли к соглашению, они должны закрепить его договором об установлении земельного сервитута. Договор заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. В противном случае собственник (пользователь) господствующего земельного участка как заинтересованная сторона должен обратиться в суд с заявлением. Решение суда об удовлетворении заявления является основанием для установления земельного сервитута.

Как предусмотрено статьей 100 ЗК Украины, моментом возникновения права земельного сервитута является государственная регистрация договора или решения суда об установлении земельного сервитута органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на землю.

Объектом права земельного сервитута является конкретный обслуживающий земельный участок, а субъектом — собственник (пользователь) конкретного господствующего участка. Поэтому право земельного сервитута не является личным. При переходе права собственности или права пользования господствующим земельным участком к новому собственнику или пользователю к последнему переходит и право на ограниченное пользование обслуживающим земельным участком в соответствии с установленным земельным сервитутом.

Право земельного сервитута — это субъективное право собственника (пользователя) господствующего земельного участка, поэтому лицо, в интересах которого установлен земельный сервитут, не имеет права на отчуждение земельного сервитута другому лицу никаким способом.

Если установление земельного сервитута привело к ограничению прав собственника (пользователя) обслуживающего земельного участка, при котором он понес определенный ущерб, то этот ущерб подлежит возмещению в полном объеме. Например, при реализации права прохода через обслуживающий земельный участок его собственник вынужден установить проход (дорожку) за счет части сельскохозяйственных угодий. В этом случае он получает право на возмещение убытков в размере неполученного урожая с той части угодий, которые использовались собственником (пользователем) господствующего земельного участка для прохода через обслуживающий земельный участок. Убытки должны возмещаться лицом, в интересах которого установлен земельный сервитут.

ПРЕКРАЩЕНИЕ СЕРВИТУТОВ

Земельный кодекс Украины (статья 102) содержит исчерпывающий перечень оснований для прекращения действия земельных сервитутов. Однако наличие таких оснований не означает автоматического прекращения действия сервитута. Это лишь основание для отмены государственной регистрации земельного сервитута. После отмены государственной регистрации действие земельного сервитута прекращается.

Основаниями для отмены государственной регистрации земельного сервитута являются:

1) объединение в одном лице субъекта права земельного сервитута, в интересах которого он установлен, и собственника земельного участка;

2) отказ лица, в интересах которого установлен земельный сервитут, от пользования им;

3) решение суда об отмене земельного сервитута;

4) окончание срока, на который был установлен земельный сервитут;

5) неиспользование земельного сервитута на протяжении трех лет;

6) нарушение собственником сервитута условий пользования;

7) прекращение оснований установления земельного сервитута;

8) невозможность использования земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, по его целевому назначению.

СЕРВИТУТЫ В НОВОМ ГК УКРАИНЫ

Следует отметить, что после принятия и введения в действие Земельного кодекса Украины (16 января 2003 года), Верховный Совет Украины утвердил новый Гражданский кодекс (далее — ГК), который вступит в силу с 1 января 2004 года. ГК содержит ряд положений о земельных сервитутах, которых нет в Земельном кодексе. Речь идет о таких видах, как эмфитевзис и суперфиций. Согласно статье 407 ГК, эмфитевзис представляет собой право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд и устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим участком. А суперфиций — это право пользования земельным участком для строительства промышленных, бытовых, жилых и других сооружений, предоставленное собственником земельного участка другому лицу (статья 413 ГК). Эмфитевзис и суперфиций могут возникать на основании договора или путем наследования.

По своему социально-экономиче-скому назначению и правовому содержанию эмфитевзис и суперфиций являются институтами, очень схожими с институтом аренды земли. Основные отличия между ними состоят в том, что право эмфитевзиса и право суперфиция, в отличие от права аренды земли, могут устанавливаться на неопределенный срок и отчуждаться на основании гражданско-правовых сделок. На мой взгляд, в современных условиях на Украине внедрение указанных земельных сервитутов является нецелесообразным, поскольку все общественные отношения, связанные с передачей собственником своего земельного участка в пользование для сельскохозяйственных и других нужд, могут быть урегулированы заключением договора об аренде земли. По сравнению с эмфитевзисом и суперфицием институт права аренды земли является простым и практичным правовым механизмом передачи прав пользования землей. Я считаю, что он полностью вытеснит устаревшие правовые формы из практики регулирования земельных отношений.

КУЛИНИЧ Павел — к.ю.н., старший научный сотрудник Института государства и права им. В.М. Корецкого НАН Украины, г. Киев