Статья 362 Гражданского кодекса (ГК) Украины предусматривает:

«1. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности сособственник имеет преобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других сособственников о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия, на которых он ее продает.

Если другие сособственники отказались от осуществления преимущественного права покупки или не осуществят этого права относительно недвижимого имущества в течение одного месяца, а относительно движимого имущества — в течение десяти дней со дня получения ими уведомления, продавец вправе продать свою долю.

3. Если желание приобрести долю в праве общей долевой собственности изъявили несколько сособственников, продавец имеет право выбора покупателя.

4. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки сособственник может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель.

К таким требованиям применяется исковая давность в один год.

5. Передача сособственником своего преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности другому лицу не допускается».

Однако, несмотря на тот факт, что данной нормой определен четкий порядок купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, при практическом его применении стороны этих сделок не всегда придерживаются указанных требований, что в дальнейшем становится причиной досадных недоразумений и негативных последствий.

Во-первых, бывают случаи, когда стороны неверно толкуют такие понятия, как «доля» и «часть», вследствие чего сособственники лишены законной возможности ссылаться на преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности.

Ярким примером этого является судебное дело № 14/117, согласно которому истец обратился в Хозяйственный суд Черниговской области (Суд) с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи (Договор), заключенному между ОАО и ООО. Предметом Договора было возмездное отчуждение объекта недвижимости — части служебно-бытового корпуса с пристройками площадью 46 м².

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылался на нарушение его преимущественного права на покупку указанного имущества, поскольку ОАО, в нарушение части 2 статьи 362 ГК Украины, не уведомило его за месяц до продажи о намерении продать свою долю, а также об условиях такого отчуждения.

Решением суда от 15 августа 2008 года по данному делу, которое было оставлено без изменений постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 5 ноября 2008 года, в иске отказано. Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 10 февраля 2009 года указанные судебные решения были оставлены без изменений.

При этом суды исходили из того, что отчужденное по Договору имущество, права и обязанности по которому истец просил перевести на себя, не является долей в общем имуществе, в связи с чем последний не имеет преимущественного права на его покупку.

Также, согласно части 1 статьи 355 ГК Украины, имущество, находящееся в собственности двух или более лиц (сособственников), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество).

При этом по содержанию части 2 статьи 355 ГК Украины общая долевая собственность является одним из видов общей собственности.

Согласно статье 356 ГК Украины, собственность двух и более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является общей долевой собственностью.

В соответствии с частью 3 статьи 355 ГК Украины право общей собственности возникает из оснований, не запрещенных законом.

Вместе с тем истцом не доказано наличие юридического факта, с которым действующее законодательство связывает приобретение им права общей долевой собственности. При этом факт приобретения истцом права собственности на помещение площадью 46 м², которое является частью служебно-бытового корпуса с пристройками, не является основанием считать его собственником доли имущественного комплекса ОАО, в том числе служебно-бытового корпуса с пристройками. Согласно Договору, объектом купли-продажи является не доля в этом имущественном комплексе (процентное отношение объема имущества, которое не выделено в натуре и отчуждается, от общего объема такого имущества), а индивидуализированный объект — помещение площадью 46 м², который входил в состав имущественного комплекса, то есть является его частью. Иначе говоря, при приобретении права собственности на часть этого имущественного комплекса, которая была выделена в натуре, истец не приобретает правомочий сособственника, то есть права владеть и пользоваться всем имущественным комплексом, который является общей долевой собственностью.

Согласно статье 358 ГК Украины, право общей долевой собственности осуществляется сособственниками с их согласия; сособственники могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, которое является их общей долевой собственностью; каждый из сособственников имеет право на предоставление ему в собственность и пользование той части общего имущества в натуре, которая соответствует его доле в праве общей долевой собственности; в случае невозможности этого, он имеет право требовать от других сособственников соответствующей материальной компенсации и т.д. Следовательно, в данном случае спор по делу возник в связи с отождествлением истцом таких понятий, как «доля» и «часть», которые по своему содержанию не идентичны.

Во-вторых, при обращении в суд очень важной является необходимость учитывать, кроме общих норм, еще и специальные, поскольку последние могут по-другому регулировать спорные вопросы.

Так, в Октябрьский районный суд г. Харькова (Суд) обратились истцы с требованием о признании за ними права преимущественной покупки долей в праве общей долевой собственности в коммунальной квартире, а именно — комнаты площадью 15,1 м², которая была приватизирована в соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» (Закон).

Основанием для подачи иска было то, что ответчики, которым на праве собственности принадлежит 59/100 долей квартиры, то есть комната площадью 21,4 м², несмотря на просьбы истцов, продали свою долю квартиры не им, а третьему лицу.

Решением суда от 9 июня 2009 года в удовлетворении иска отказано.

Решением Апелляционного ­суда Харь­ков­ской области от 29 сентября 2009 года указанное судебное решение отменено. При­ня­то новое решение, которым признано за истцами преимущественное право покупки 59/100 долей квартиры и переведены на них права и обязанности покупателей по договору купли-продажи 59/100 долей коммунальной квартиры, а также взыскано с истцов в пользу третьего лица 19 тыс. грн в счет уплаты этой доли.

Не соглашаясь с решением апелляционной инстанции, третье лицо подало кассационную жалобу в Верховный Суд Украины (ВСУ), который 28 апреля 2010 года вынес решение по делу № 6-27863св09, которым удовлетворил ее, учитывая следующее.

Согласно статье 356 ГК Украины, собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является общей долевой собственностью. Сособственник имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности (статья 361 ГК Украины), а также преимущественное право на покупку доли в праве общей долевой собственности и переводе прав и обязанностей покупателя на других сособственников в случае нарушения их права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности (статья 362 ГК Украины).

Однако применение указанных норм закона имеет определенные особенности при рассмотрении дел об отчуждении комнат в квартирах, право собственности на которые приобретено в результате приватизации государственного жилищного фонда.

Согласно абзацу 1 статьи 2 Закона, к объектам приватизации относятся квартиры многоквартирных домов, одноквартирные дома, комнаты в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, которые используются гражданами на условиях найма.

Итак, приватизированные в соответствии с указанной нормой Закона комнаты в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, являются самостоятельными объектами права собственности, а не долей в общей собственности всех нанимателей, проживающих в таких квартире или доме. Поэтому при продаже такой приватизированной комнаты лица, которые также приватизировали жилые помещения в этой же квартире (доме), не пользуются правом преимущественной покупки, предусмотренной статьей 362 ГК Украины.

Учитывая изложенное, распространение судом как первой, так и апелляционной инстанции на коммунальную квартиру правового режима общей долевой собственности и применения преимущественного права на покупку доли в имуществе сособственников комнаты является неправильным и противоречащим требованиям законодательства.

Соответствующая правовая позиция приведена также и в определении Апел­ляционного суда Одесской области от 22 марта 2011 года (номер решения в едином государственном реестре судебных решений — 15096807).

В-третьих, на практике встречаются случаи, когда выполнение требований части 2 статьи 362 ГК Украины невозможно в связи с тем, что не удается установить место жительства или место пребывания других сособственников, или когда другие участники никак не отреагировали на полученное ими уведомление, а следовательно, прямые доказательства уведомления других участников о намерении продажи доли могут отсутствовать, несмотря на то что сособственник-продавец выполнил возложенные на него законом обязанности.

В этом случае следует руководствоваться пунктами 5.7 и 5.8 главы 1 «Основ­ные правила удостоверения сделок», которая содержится в разделе II Порядка совершения ­нотариальных действий ­нотариусами Украины, ­утвержденного приказом Минюста Украины от 22 февраля 2012 года № 296/5 и зарегистрированного в Минюсте Украины 22 февраля 2012 года под № 282/20595, которыми преду­смотрено, что в случае наступления указанной выше ситуации, договор купли-продажи доли общего имущества другому лицу может быть удостоверен нотариусом только: 1) при наличии сведений о том, что другие участники общей долевой собственности отказались получить отправленные в их адрес заявления продавца о его намерении продать свою долю. Об этом обстоятельстве должна свидетельствовать сделанная на обратном сообщении отметка органа связи; 2) в случае если адрес других участников общей долевой собственности неизвестен. В подтверждение этого должен быть предоставлен документ соответствующего компетентного органа (справочной службы, адресно-справочного бюро и т.д.).

Данная позиция подтверждается и судебной практикой, например, определением Апелляционного суда Винницкой области от 28 апреля 2011 года по делу № 22Ц-1026/11.

В-четвертых, согласно части 4 статьи 362 ГК Украины: «В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки сособственник может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель».

В свою очередь, пренебрегать данной обязанностью (внесение на депозитный счет суда денежной суммы, которую по договору должен уплатить покупатель) я не советую, так как в подпункте «г» пунк­та 12 постановления Пленума ВСУ от 22 декабря 1995 года № 20 «О судебной практике в делах по искам о защите права частной собственности» указано, что «невыполнение истцом этого требования может быть основанием для отказа в иске».

Данный вывод также подтверждается судебной практикой, например, решением Апелляционного суда Херсонской области от 1 августа 2011 года по делу № 22ц-2435/2011.

В-пятых, как быть, если при обращении в суд истцу неизвестно, по какой цене была осуществлена продажа доли, в результате чего, по независящим от него причинам, он лишен возможности выполнить требования части 4 стати 362 ГК Украины и одновременно с подачей иска внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель?

Ответ на этот вопрос можно найти в Научно-практическом комментарии к статье 362 ГК Украины, который содержится в Сис­теме информационно-правового ­обеспечения ЛИГА:ЗАКОН (Ком­ментарий), одним из авторов которого (Рябоконем Евгением Александро­вичем — к.ю.н., доцентом кафедры гражданского права КНУ им. Т. Шевченко) указано, что: «В этих случаях судам следует принимать иск к рассмотрению, в ходе которого делать запрос в нотариальные конторы о выдаче копии заключенного договора с целью выяснения размера уплаченной покупателем цены. Только после этого можно требовать от истца внесения конкретной денежной суммы на депозит суда».

На мой взгляд, в случае возникновения подобных ситуаций, с целью избежания возможного оставления судом соответствующих исков без рассмотрения или отказа в их удовлетворении, истцу сначала (до подачи иска) необходимо самостоятельно (со ссылкой на часть 5 статьи 8 Закона Украины «О нотариате») направить письменное требование к нотариусу, который удостоверял спорную сделку, о выдаче копии указанного документа. Если такие документы будут выданы, при подаче иска истец уже имеет возможность выполнить требования части 4 статьи 362 ГК Украины.

Однако следует отметить, что на практике некоторые нотариусы по-своему толкуют указанные нормы Закона и, как следствие, отказывают в таких просьбах, объясняя это тем, что копии истребованных документов выдаются исключительно физическим и юридическим лицам, по поручению которых или в отношении которых совершались нотариальные действия, то есть лицам, которые являются участниками нотариального действия (?!).

Что можно сделать в этом случае? Предлагаю несколько путей решения этого вопроса, а именно:

1) признать в судебном порядке действия нотариуса неправомерными и обязать последнего совершить определенные действия, то есть выдать копию спорной сделки;

2) ввиду того, что первый вариант является длительным по времени, то, руководствуясь статьей 137 ГПК Украины или статьей 38 ХПК Украины (применяются в зависимости от подведомственности дела), вместе с иском заявить (предоставить) в суд ходатайство об истребовании у нотариуса, который удостоверял спорную сделку, ее копию.

Данное ходатайство можно обосновать тем, что истец не был стороной спорной сделки, вследствие чего не знает, какова цена продажи спорной доли, и именно эта причина (обстоятельство), а также официальный отказ нотариуса в выдаче указанных в ходатайстве документов мешают ему должным образом выполнить требования части 4 статьи 362 ГК Украины. Учитывая то, что у истца при подаче иска возникают трудности в предоставлении суду соответствующих доказательств, последний и вынужден просить именно суд истребовать у нотариуса, который удостоверял спорную сделку, ее копию. Также в данном ходатайстве следует отметить, что после получения копии спорного договора и выяснения размера оплаченной покупателем цены истец обязуется незамедлительно внести необходимую денежную сумму на депозит суда.

В-шестых, хочу подчеркнуть, что при возникновении споров, связанных с общей собственностью, необходимо учитывать также и некоторые нюансы, указанные в пункте 26 постановления Пленума ВСУ от 6 ноября 2009 года № 9 «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными».

Надеюсь, данная статья пригодится читателям газеты при решении тех или иных вопросов, связанных с распределением общей долевой собственности.

ДИДЕНКО Роман — директор ЧП «Юридическая компания «Дипломат-Плюс», г. Днепропетровск