Ожидаемых изменений в земельном ­законодательстве, которые дей­стви­тельно ассоциируются с реформированием, к сожалению, не произошло. Вступление в ­силу Закона Украи­ны «О го­сударственном земельном кадастре» (За­кон) отложили на год. Не ждет ли его судьба ежегодно продлеваемого моратория по сельскохозяйственным землям? Скорее нет — политическая составляющая вопроса свидетельствует о желании открыть рынок.

Хотя новый земельный кадастр и не заработал, большинство подготовительных норм из Заключительных и переходных положений Закона, согласно абзацу 2 пункта 1 раздела VII, вступили в силу еще 7 августа 2011 года. Многие из них должны быть интересны как юристам-практикам, так и проблемным собственникам и пользователям земельных участков, поскольку более четко регулируют ранее открытые вопросы, дают возможность упорядочить отношения землепользования, тем самым помогая структурам Госземагентства войти в век кадастра. Не обошлось и без новых, но могущих усложнить жизнь правил.

Размытые границы

Пунктом 2 раздела VII Закона безальтернативно определен вид технической документации по землеустройству, являющейся основанием для присвоения кадастрового номера по кадастровономерным земельным участкам, права на которые удостоверены, и необходимой для внесения их в Государственный реестр земель. Имеются в виду так называемые «желтые» госакты на право собственности на землю и «большие» акты на право постоянного пользования землей. Теперь это исключительно техдокументация по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности) — статья 55 Закона Украины «О землеустройстве».

Напомним, что действующим Вре­менным порядком присвоения кадастрового номера земельному участку, утвержденным постановлением Кабинета Ми­нистров Украины (КМУ) от 18 сентября 2010 года № 749, этот вопрос урегулирован в общих чертах: для определения кадастрового номера нужна документация, включающая координаты поворотных точек и графическое изображение земельного участка. На практике это приводило к присвоению кадастровых номеров через разработку разнородной документации: по инвентаризации земельного участка или по восстановлению границ земельного участка в натуре (на местности). Известны случаи изготовления для этих целей не предусмотренной законодательством документации, которая, в нарушение статьи 25 Закона «О землеустройстве», принималась во внимание местными отделами Госземагентства.

Законом предусмотрена возможность присвоить кадастровый номер участку, право на который не зарегистрировано, с размещенным на нем жилым домом, право на который надлежаще оформлено (пункт 3 раздела VII Закона). Законодатель решил исправить проблемную ситуацию. Ведь после того как кадастровый номер стал существенным условием договора о переходе права собственности на жилой дом (недавно кадастровый номер стал существенным условием и договора ипотеки), многие собственники жилья, расположенного на неоформленном участке, были значительно ущемлены в конституционных правах — распоряжаться своей недвижимостью. Стремление более чем позитивное, но предложенный этой нормой механизм представляется невозможным в реализации. Определено, что исключительным основанием для присвоения кадастрового номера в таких случаях является та же техдокументация по установлению (восстановлению) границ земельного участка в натуре. Возникает практический вопрос: откуда взять данные о границах участка? Ведь чтобы их установить или, тем более, восстановить в натуре, нужно иметь условные границы «на бумаге» — в соответствующей утвержденной ранее земле­устроительной документации. В большинстве случаев существование земельных участков с неоформленными правами как раз и связано с отсутствием какой-либо документации, в которой была бы зафиксирована графика границ с точными координатами.

Такое концептуальное непонимание процесса установления (восстановления) границ заставляет остерегаться того, что исполнение правила пойдет по пути условного установления границ, фактически — фиксации существующей, не всегда правильной ситуации с границами неоформленного земельного участка, что станет причиной еще большего количества споров между смежными землепользователями.

Перетягивание полномочий

Очень интересной является норма, определяющая особенности ведения Государственного земельного кадастра в г. Киеве и кажущаяся Соломоновым решением проблемы с перетягиванием полномочий между Киевземом как исполнительным органом Киевского городского совета и Госземагентством как органом исполнительной власти (пункт 11 раздела VII Закона). Согласно этой норме, до 1 января 2020 года Государственный земельный кадастр в г. Киеве ведет Киевзем.

Известно, что проблематика законности регистрации правоустанавливающих документов на землю в столице исключительно органом местного само­управления поднималась не раз. Избегание четкого ответа на вопрос, нужно ли после Киевзема регистрировать договор аренды земли в управлении Госземагентства, оставляло связанные с действительностью права риски бременем землепользователей. Включение в Закон упомянутого пункта, регулирующего отношения земельного кадастра в г. Киеве на будущее, лишь подчеркивает существование проблемы в прошлом.

Несовершенство юридической техники, с которой прописан пункт 11 Заклю­чительных и переходных положений Закона, дает основания для неоднозначных выводов относительно его действия в данный момент. Так как эта норма вступила в силу, до 1 января 2020 года ведение Государственного земельного кадастра в г. Киеве осуществляется исполнительным органом Киевского городского совета (Киевземом). Интересно, что Закон имеет исключительное действие только на территории Киева с 7 августа 2011 года — даты вступления в законную силу пункта 11 раздела VII Закона, в то время как в других регионах Украины кадастр по Закону — только в планах (с 1 января 2013 года). Сложно объяснить целесообразность таких правил действия Закона во времени и пространстве, если считать, что законодатель действительно хотел предоставить столице подобное исключение. В противоположном случае, наблюдаем очередное несоблюдение правил законодательной техники — противоречия в тексте законопроекта, отсутствие ясности и четкости.

Как видим, содержание трех пунктов раздела VII Закона дает достаточно правил для применения уже сегодня.

Кроме указанных моментов, рекомендуем обратить внимание на усугуб­ление ситуации с определением прибрежных защитных полос (подпункт 2а пункта 5 раздела VII Закона). Теперь их установление упрощено: согласно статье 60 Земельного кодекса Украины, не требуется наличие проекта водоохранных зон (отметим и появившуюся в связи с этим коллизию между статьей 60 Земельного кодекса Украины и статьей 88 Водного кодекса Украины). В контексте измененной этим же Законом статьи 111 Земельного кодекса Украины можно ожидать, что прибрежные защитные полосы с соответствующими ограничениями будут нанесены на индексные кадастровые карты легким росчерком пера органов земресурсов.

В завершение отметим широкий спектр возможностей по упорядочиванию государственных земель путем их инвентаризации, появившийся в связи с действием пункта 7 раздела VII Закона. При наличии понимания со стороны органов, уполномоченных распоряжаться землей, можно на законных основаниях формировать привлекательные для инвесторов земельные объекты.

СОРОКА Михаил — адвокат АФ  «Грамацкий и Партнеры», г. Киев