Действующим законодательством предусмотрены два основных способа получения земли в собственность. Пер­вый — механизм бесплатной приватизации земли (статьи 118—121 Земель­ного кодекса (ЗК) Украины), который позволяет любому гражданину Украины получить большие площади земель в собственность. Альтернативой получения земли в собственность является земельный аукцион.

Отчуждение ищет свое место

Часть 1 статьи 134 ЗК Украины закрепляет, что земельные участки государственной и коммунальной собственности, а также права на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис), в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества государственной или коммунальной собственности, подлежат продаже на конкурентных началах (земельных торгах).

Конкурентный способ продажи земли с наибольшей степенью отвечает условиям современного рынка, а также позволяет удовлетворить экономические потребности продавца. Однако непоследовательное и непродуманное воплощение позитивной идеи привело к результату, прямо противоположному предполагаемому.

Согласно части 5 статьи 137 ЗК Укра­ины, земельные торги проводятся в порядке, предусмотренном законом. Одна­ко специального закона о земельных аукционах до сих пор не существует. Предполагается, что таким должен стать Закон Украины «О рынке земель», проект которого из политических побуждений ни разу не проходил парламентские чтения.

Таким образом, сложилась парадоксальная ситуация, когда отчуждение земли путем проведения аукционов во исполнение положений ЗК Украины юридически невозможно.

Исправить создавшуюся ситуацию попытался Кабинет Министров Украины (КМУ) постановлением № 90 от 22 февраля 2008 года и постановлением № 394 от 17 апреля 2008 года. Попытка оказалась неудачной — действие актов было сначала приостановлено Президентом Украины, а затем они были признаны неконституционными (решение Консти­туционного Суда Украины № 25-рп/ 2008 от 11 ноября 2008 года).

Таким образом, при отсутствии специального законодательства порядок отчуждения земли конкурентным способом определяют местные органы самоуправления. Разумеется, что подобные действия являются весьма сомнительными и влекут за собой возможность последующего признания земельных торгов недействительными, что негативно влияет на стабильность землепользования.

Переломный момент настал после вступления в силу Закона Украи­ны «О государственном бюджете на 2010 год», который предоставил возможность КМУ устанавливать порядок проведения земельных аукционов. Вскоре было опубликовано постановление № 805 от 2 сентября 2010 года «Об утверждении порядка продажи в 2010 году земельных участков несельскохозяйственного назначения на земельных торгах». Поскольку оно не утратило юридической силы, можно сделать вывод, что порядок проведения земельных аукционов урегулирован. Однако разъяснений по этому вопросу не предоставлено.

Законность без сомнений

Порядок организации и проведения торгов необходимо регламентировать на уровне закона, однако эту функцию может выполнять не только специальный закон, но и действующее законодательство в этой сфере. К нему можно отнести ЗК Украины, который определяет аукционную форму земельных торгов (часть 1 статьи 135 ЗК Украины), Граж­дан­ский кодекс Украины, регулирующий общие положения о порядке заключения договоров, а также ряд законов, например, законы Украи­ны «Об ипоте­ке», «Об исполнительном производстве», «О порядке погашения обязательств налогоплательщиков перед бюджетом и государственными целевыми фондами», которые не всегда удачно, но все же регламентируют порядок организации и проведения торгов. C одной стороны, действующее законодательство в сфере торгов требует существенного усовершенствования, с другой — это ни в коей мере не указывает на отсутствие возможности их проведения. Это означает, что положение части 5 статьи 137 ЗК Украины не может ставить под сомнение законность проведения земельных аукционов в том случае, если они проведены на основании действующего законодательства.

Динамичная подготовка к аукциону

В свете вышеизложенного, нелишним представляется обозначить динамику правового регулирования порядка организации и проведения земельных торгов после принятия Закона Украины «О рынке земель».

С момента вступления в силу специального закона будут проводиться анализ ликвидности тех или иных земельных участков, инвентаризация земли, сбор информации о градостроительной документации.

Во исполнение постановления КМУ № 805 были сформированы комиссии по выбору земельных участков, которые подлежат продаже с аукционов. В основном эти комиссии до сих пор являются незадействованными.

Согласно статье 136 ЗК Украины, органы местного самоуправления или органы государственной власти формируют такие перечни земельных участков на основании утвержденной надлежащим образом градостроительной документации (в случае если земельный участок подлежит застройке). Если же участок не подлежит застройке, то такие перечни формируются на основании поступивших заявлений граждан или юрлиц, изъявивших желание приобрести права пользования или владения на указанный участок земли. Также основанием для их формирования является заключение вышеуказанной комиссии о ликвидности права на земельный участок. Сегодня ничто не запрещает органам местного самоуправления во исполнение статьи 136 ЗК Украины сформировать и огласить перечни земельных участков, права на которые подлежат первоочередной продаже с аукционов.

Такой этап является самым тяжелым и решающим, так как после включения участков в перечень они не могут никому передаваться без взимания платы за пользование.

Следующим этапом в подготовке к земельным аукционам станет разработка землеустроительной документации, разработчиком которой является лицензионная организация. При этом основная сложность заключается в правильном выборе такой организации.

Согласно статье 2 Закона Украины «Об осуществлении государственных закупок» (Закон о госзакупках), этот За­кон применяется в случаях, если стоимость предмета закупки товара, услуг равна или превышает 100 000 грн, а работ — 300 000 грн. Чаще всего стоимость разработки проектов отвода земли, технической документации по земле­устройству почти всегда составляет менее 100 000 грн, что указывает на то, что сфера Закона о госзакупках не распространяется на конкурсный отбор лицензионной организации — разработчика землеустроительной документации.

Поэтому комиссии по выбору земельных участков, подлежащих продаже с земельных аукционов, имеют право проводить конкурс по выбору лицензионных организаций, которые имеют возможность разработки землеустроительной документации.

После определения такой организации на основании договора на разработку проекта отвода земли производится сама подготовка к аукциону.

После разработки проекта отвода и утверждения его очередным решением или распоряжением соответствующего органа земельный участок (право на него) подлежит оценке, которую также разрабатывает лицензионная организация. В случае продажи права собственности стартовой стоимостью будет являться нормативная денежная оценка земли, которая проведена в 90 % населенных пунк­тов Украины.

Получив все необходимые документы, остается определить только очередную лицензионную организацию (лицензия на проведение земельных торгов), которая должна провести сам земельный аукцион. Сегодня зарегистрированы более 50 таких организаций по всей Украине. Стоимость таких работ не сможет превышать более 5 % от продажной стоимости объекта аукциона, но не более 59 500 грн (пункт 37 постановления КМУ № 805).

Вследствие неопределенности с проблемой моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения, а также утверждения организации и порядка проведения земельных аукционов рынок землепользования во многом остается несовершенным. Подлоги на уровне решений местных советов, самозахваты земли, высокий уровень коррумпированности чиновников, имеющих отношение к отводу земель, «крышевание» этих правонарушений в правоохранительных органах — это далеко не полный список всех последствий незавершенной земельной реформы.

ДОЛГОПОЛОВА Любовь — юрист ЮФ ILF, г. Харьков

---

Инвесторов завлекают лотом

Алена ПРОЦЕНКО,
адвокат ПГ «Павленко и Побережнюк»

Законопроект «О рынке земель» предусматривает, что подготовка к продаже земельных участков государственной или коммунальной собственности и права аренды на них осуществляется, соответственно, за счет средств государственного бюджета либо средств местных бюджетов.

Таким образом, от того, будут ли земельные аукционы иметь достаточное бюджетное финансирование, зависит практическая реализация закрепленных в законопроекте положений и, непосредственно, продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности либо же прав на них.

Более того, следует также обратить внимание на положение законопроекта, которое устанавливает, что в случае недостачи у организатора собственных средств он имеет право привлекать кредитные ресурсы и средства из других, не запрещенных законом источников. То есть таким способом заинтересованные лица могут «профинансировать» проведение земельного аукциона, тем самым «увеличив свои шансы» на получение лота аукциона — земельного участка.

С целью недопущения злоупотреб­лений заинтересованных лиц при проведении земельных торгов необходимо разработать порядок привлечения организаторами средств для осуществления отчуждения земельных участков государственной или коммунальной собственности либо же прав на них в случае недостаточности бюджетных средств.