Право собствен­ности на землю сельскохозяйственного назначения по-прежнему явля­ется центром актив­ных дебатов как среди политиков и экономистов, так и среди представителей бизнеса. Пово­дом для очередного всплеска активности послужило принятие в декабре 2011 года Верховным Сове­том Украины в первом чтении проекта Закона Украины «О рынке земель» (Закон). Причем дебаты приняли настолько противоречивый характер, что даже подготовленный ко второму чтению вариант было решено еще доработать, а очередное обсуждение Закона в парламенте отложить. Одними из наиболее спорных нововведений являются предложения по ограничению прав на землю. И хотя сейчас трудно себе представить, какую окончательную форму приобретет Закон при его принятии Верховным Советом Украины, ниже рассмотрены последние предложения по ограничению прав на земли сельскохозяйственного назначения (для анализа был использован проект, опубликованный в газете «Голос Украины», № 14, от 25 января 2012 года).

Напомним, что на сегодня действуют три основных ограничения права собственности на земли сельскохозяйственного назначения:

1) земли сельскохозяйственного назначения могут находиться в собственности только граждан Украины и украинских юридических лиц;

2) некоторые земли сельскохозяйственного назначения не могут быть отчуждены, а их целевое назначение не может быть изменено (мораторий);

3) размер земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть в собственности граждан Украины и украинских юридических лиц, не может превышать 100 га на одно лицо (за исключением случаев наследования по закону).

Круг собственников сузили

Во-первых, Законом предлагается исключить юридические лица (в том числе сельскохозяйственные предприятия) из числа лиц, которые могут иметь в собственности земли сельскохозяйственного назначения.

В основе данного ограничения лежит желание сохранить сельскохозяйственную землю в собственности граждан Укра­ины и государственных структур. Как политическое решение такое ограничение имеет много сторонников. Однако противники апеллируют к экономическим соображениям и утверждают, что введение подобного ограничения приведет к уменьшению капитализации и сокращению финансирования многих ныне действующих сельскохозяйственных предприятий.

Кроме того, согласно Закону, юридические лица должны будут продать свои земли сельскохозяйственного назначения в течение года с момента принятия Закона. Если это сделано не будет, право собственности на такие земли будет прекращено в судебном порядке, а соответствующие участки будут проданы с земельных торгов. Однако с практической точки зрения, у многих сельскохозяйственных предприятий могут возникнуть трудности с реализацией этого требования, поскольку не так уж много в стране фермеров, которые смогут выкупить все указанные земли в собственность. Компенсация же за счет государства Законом не предусмотрена.

Размер введут в ограничение

Законом предлагается ввести ограничение по размеру сельскохозяйственных земель не только в отношении права собственности, но и в отношении права аренды. Так, в отношении собственности граждане по-прежнему смогут иметь не более 100 га земель сельскохозяйственного назначения. В случае же аренды предельный размер земель для одного лица (с учетом отношений контроля) будет составлять 100 000 га сельскохозяйственных угодий на территории всей Украины и 10 % сельскохозяйственных угодий на территории одного административного района.

При этом Закон не предлагает механизм контроля и исполнения этого ограничения. В частности, непонятно, будет ли при заключении сделки требоваться подтверждение государственных органов, или указанное ограничение будет, по сути, применяться только как основание для признания договора недействительным.

Кроме того, в Законе отсутствует механизм компенсации затрат на обработку земли в случае расторжения ныне действующих прав на землю при превышении предельных порогов. И если в отношении земель, находящихся в собственности, отсутствие такого механизма может не иметь особого коммерческого значения (так как собственник, скорее всего, продаст такую землю и компенсирует большую часть своих затрат из продажной цены), то в отношении права аренды ситуация может быть прямо противоположной.

Также Закон содержит еще одно ограничение, а именно: право аренды земельных участков общей площадью более 2100 га будут иметь только граждане Украины. Во-первых, которые будут иметь в собственности или пользовании земельные участки для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Во-вторых, которые на протяжении последних пяти лет будут вести фермерское хозяйство или личное сельское хозяйство. В-третьих, если они являются молодыми специалистами или имеют сельскохозяйственное образование.

При буквальном прочтении указанной нормы получается, что запрет касается вообще всех земель (а не только сельскохозяйственных). Более того, даже если трактовать данную норму как относящуюся только к сельскохозяйственным землям, то все равно получается, что только граждане могут арендовать земельные участки общей площадью больше 2100 га (что находится в прямом противоречии с выше­указанным ограничением в 100 000 га).

Изменения целевого назначения под запретом

Наконец, Законом предлагается ввес­ти запрет на изменение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения, расположенных за пределами населенных пунктов и приобретенных из земель государственной/коммунальной собственности, сроком на 10 лет с момента приобретения. Причем это обременение будет вноситься в земельный кадастр и оставаться в силе даже при последующих перепродажах.

Введение такого запрета необходимо для предотвращения обхода вышеуказанных ограничений. В то же время сама норма Закона выписана нечетко и вызывает разные трактовки. Так, исходя из буквального прочтения и сравнения нескольких положений Закона, например, пунктов 1, 2 и 4 статьи 20, непонятно, относится ли запрет на изменение целевого назначения ко всем землям сельскохозяйственного назначения или только к землям, предназначенным для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Также не совсем понятно, из каких соображений запрет на изменение целевого назначения распространяется только на земли, приобретенные из земель государственной/коммунальной собствен­ности. Ведь если заявленной целью За­ко­на была защита сельскохозяйственных земель, то и запрет должен распространяться на все такие земли.

В целом принятие Закона ожидается рынком. Однако его нынешняя редакция вызывает много нареканий как с позиции спорных с экономической точки зрения нововведений, так и просто с точки зрения терминологических противоречий в тексте Закона. Поэтому, будем надеяться, что Закон примут только после более детального общественного обсуждения и существенной доработки специалистами.

РОСЧЕПИЙ Геннадий — юрист ЮФ «Авеллум Партнерс», г. Киев