Постановление Пленума Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) «О некоторых вопросах практики рассмотрения дел в спорах, происходящих из земельных отношений» № 6 от 17 мая 2011 года вместе с изменениями, внесенными постановлением № 14 от 26 декабря 2011 года (Постановление), предоставило ответы на многие дискуссионные вопросы в сфере земельного права.
Помимо прочего, Постановление затронуло и тему самовольного занятия земельных участков и ответственности за это правонарушение. Данная тема остается актуальной в течение всего времени существования независимого государства Украина.
Статьей 212 Земельного кодекса (ЗК) Украины предусмотрен возврат самовольно занятых земельных участков собственникам или землепользователям (обычно в таких спорах в роли последних выступают государство или территориальные общины). В то же время в земельной сфере во многих регионах Украины фактически царит хаос, что дает почву для злоупотреблений со стороны властных органов — любой огрех в оформлении правоустанавливающих документов на земельный участок рассматривается как основание для законного «отбора» такого участка.
Пункт 3.1 Постановления гласит, что обязательным условием фактического использования земельного участка является наличие у пользующегося им лица правоустанавливающих документов на этот участок, а отсутствие этих документов может свидетельствовать о самовольном занятии земельного участка.
Эта, казалось бы, азбучная истина, тем не менее, явилась результатом обобщения и анализа многолетней практики высших судебных инстанций. В большинстве споров между государством в лице органов местного самоуправления и самовольными пользователями земельных участков, не имеющими соответствующей документации, ВХСУ принимал сторону государства (см., например, постановление № 22/20/3448 от 26 июля 2010 года или постановление № 16/266-08 (23/255-08) от 11 августа 2010 года). При этом обоснованная аргументация ответчиков (например, во втором из упомянутых дел ответчик всего лишь продолжал эксплуатировать участок, ранее законно используемый им же по договору аренды, срок которого истек) по таким делам не принималась во внимание.
В то же время ВХСУ случалось занимать и иную позицию: постановлением № 4/254-35/572 от 26 ноября 2009 года по аналогичному делу кассационный суд стал на сторону ответчика — гаражного кооператива, вняв его доводам относительно того, что руководством гаражного кооператива были выполнены все зависящие от него действия по оформлению земельного участка в долгосрочную аренду (это были многочисленные письма и обращения к органам местного самоуправления, оставшиеся без ответа).
Определенной точкой в этом вопросе явилось постановление Верховного Суда Украины (ВСУ) от 22 ноября 2010 года, на которое ВХСУ обращал внимание ранее — в своем информационном письме № 01-06/249 от 15 марта 2011 года.
Упомянутое постановление ВСУ было принято по результатам рассмотрения кассационной жалобы Генерального прокурора Украины, который обратил внимание на неодинаковое применение ВХСУ одних и тех же норм права (о чем шла речь выше). ВСУ отменил неправильное постановление ВХСУ (упомянутое постановление по гаражному кооперативу № 4/254-35/572 от 26 ноября 2009 года) и направил дело на новое рассмотрение в суд предыдущей инстанции (в итоге ВХСУ вынес по этому делу постановление от 18 января 2011 года, в котором принял решение в соответствии с позицией ВСУ).
На тот момент решения ВСУ еще не имели прецедентного характера, вследствие чего ВХСУ перенял позицию «старшего» суда при подготовке Постановления лишь частично. Принцип «нет документа — есть самозахват» не устанавливается Постановлением безоговорочно. ВХСУ обращает внимание, что само по себе установление судом факта пользования земельным участком без документов, удостоверяющих право на него, не является достаточным основанием для квалификации такого использования земельного участка как самовольного его занятия. Хозяйственным судам рекомендуется при рассмотрении таких дел выяснять: предусмотрено ли специальным законом получение правоустанавливающих документов на земельный участок для размещения определенных объектов; причины отсутствия таких документов у лица, использующего земельный участок; наличие у лица права на получение земельного участка в собственность или в пользование; принятие им мер относительно оформления права на земельный участок.
Львиная доля всех споров, связанных с самовольным захватом земельных участков и самовольным строительством на таких участках, — это споры, касающиеся так называемых «малых архитектурных форм» (МАФ) — киосков.
Как известно, этот сегмент рынка на Украине едва ли не наименее цивилизован — «закон джунглей» царит в нем, начиная от стадии получения разрешительной документации, которая добросовестно кормит семьи тысяч чиновников разного уровня по всей стране, и заканчивая стадией прохождения периодических проверок со стороны уймы контролирующих инстанций.
Довольно часто происходит так, что изнуренные «стоячим марафоном» в коридорах разрешительных органов собственники МАФ начинают вести торговлю раньше, нежели будут оформлены правоустанавливающие документы на земельный участок, либо же вовсе без таких документов.
В пункте 3.3 Постановления ВХСУ занимает в этом вопросе весьма категоричную позицию. Ордер и иные разрешительные документы на право торговли на определенной территории не предоставляют право на соответствующий земельный участок в понимании части 1 статьи 79 ЗК Украины. Следовательно, размещение МАФ на участке, на который не оформлены правоустанавливающие документы, является самовольным занятием земельного участка (со всеми вытекающими последствиями, обусловленными статьей 212 ЗК Украины).
Реорганизация юридического лица — весьма хлопотная и затратная процедура, во многом из-за необходимости переоформления всей документации, включая лицензии, патенты, разрешения и, конечно же, правоустанавливающие документы на недвижимость и землю, если таковая пребывает в собственности (используется на праве долгосрочного пользования) юридического лица.
Случается и такое, что после успешного проведения реорганизации процедура переоформления земельного участка заходит в стадию ступора, после чего не исключено и предъявление к юридическому лицу — правопреемнику претензий относительно самозахвата земельного участка.
В пункте 3.5 Постановления ВХСУ устанавливает, что не является самовольным пользование земельным участком юридическим лицом после изменения им организационно-правовой формы, если земельный участок используется им на основании документа, который удостоверяет право на земельный участок, выданного юридическому лицу до его реорганизации.
Очевидно, что под термином «реорганизация» ВХСУ имел в виду «преобразование» (обыкновенное превращение юридического лица в юридическое лицо иной организационно-правовой формы, о котором идет речь в статье 108 Гражданского кодекса Украины. Между тем понятие «реорганизация» в значении гражданского законодательства — значительно шире, нежели «преобразование». Оно включает в себя, в том числе, такие формы трансформации юридических лиц, как слияние, присоединение, выделение и деление (в результате количество предшественников и правопреемников может не совпадать, а порядок распределения между ними имущества бывает весьма сложен).
В случае сложных и многоэтапных реорганизаций, когда связь между правопреемником и юридическим лицом, указанным в правоустанавливающих документах, не очевидна, рассчитывать на пункт 3.5 Постановления не стоит — правоустанавливающие документы необходимо переоформлять обязательно.
ГРЕЧКОВСКИЙ Павел — руководитель «Адвокатского бюро Гречковского», г. Киев
Богдан ИЛЬЯШОВ,
адвокат АК «Соколовский и Партнеры»
В последние годы неуклонно растет число рассмотренных ВХСУ дел, возникающих при разрешении споров в сфере земельных правоотношений. Это связано с завуалированностью юридических норм в земельном праве и политизацией земельной сферы вообще. Парламентарии, уже традиционно, ежегодно продлевают мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения и никак не могут принять закон о рынке земли. Учитывая это, споры, связанные с земельными отношениями, являются одними из наиболее проблемных при их рассмотрении. Все это усугубляется несовершенным земельным законодательством. В то же время положительным является то, что ВХСУ путем формирования судебной практики разрешает вопрос о переосмыслении землепользования как явления по сути. То есть в судебной плоскости ВХСУ разрешает проблему перехода от административного управления землей, сформировавшегося еще во времена СССР, в плоскость собственности земли, что является обязательным в условиях переходной рыночной экономики.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…