Строительство на территории населенных пунктов объектов, кроме частной застройки, всегда налагает на застройщика обязательство принять участие в развитии инфраструктуры этого населенного пункта. Его паевое участие в таком проекте, безусловно, не несет коммерческой выгоды для застройщика, однако необходимо для выполнения социальных функций государства, будь то строительство жилья или иных объектов. Безусловно, застройщики стараются уклониться от исполнения такого обязательства, однако если местный совет настаивает, придется принять «посильное участие».

На это, в частности, обратил внимание Верховный Суд Украины (ВСУ) в постановлении от 16 ноября 2016 года по делу № 1281гс16 по иску Департамента экономики и коммунального имущества Харьковского городского совета (ДЭКИ) к гаражному кооперативу «Ю» (ГК) о понуждении к заключению договора.

Истец ссылался на то, что ГК уклоняется от предусмотренной частями 2, 9 статьи 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (Закон) обязанности заключить с истцом договор о долевом участии (вкладе) в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г. Харькова (договор) и просил побудить ГК заключить договор в предложенной истцом редакции. В свою очередь ГК сослался на то, что заключение предложенного истцом договора после ввода объекта строительства в эксплуатацию не соответствует требованиям закона.

Решением Хозяйственного суда Харьковской области от 17 марта 2016 года иск удовлетворен частично, а именно: на ГК возложена обязанность заключить договор о долевом участии в предложенной истцом редакции с уменьшением размера паевого взноса, который неправильно был рассчитан истцом. Суд исходил из того, что в соответствии с требованиями Закона и Порядка паевого участия (взноса) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г. Харькова, утвержденного решением исполнительного комитета Харьковского горсовета от 9 ноября 2011 года (Порядок), заказчик объекта строительства обязан принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры города и заключить договор с органом местного самоуправления. Поскольку заключение такого договора является обязанностью ответчика, от исполнения которой он уклоняется, суд пришел к выводу о наличии оснований для понуждения ответчика к заключению договора в предложенной истцом редакции.

Постановлением Харьковского апелляционного хозяйственного суда от 14 апреля 2016 года, оставленным без изменений постановлением Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 13 июля 2016 года, решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано. При этом суды исходили из того, что законом установлена обязанность заказчика строительства заключить договор о долевом участии не позднее чем через 15 рабочих дней со дня регистрации обращения заказчика о его заключении, но до принятия объекта строительства в эксплуатацию. Средства взноса долевого участия также уплачиваются до принятия объекта строительства в эксплуатацию. Поскольку предельный срок для заключения такого договора истек, а действующее законодательство не предусматривает возможности его продления или восстановления, орган местного самоуправления не имеет оснований требовать заключения такого договора.

Пересматривая решение кассационного суда на основании неодинакового применения норм материального права, Судебная палата по хозяйственным делам ВСУ исходила из следующего.

Согласно статье 40 Закона, заказчик, который намерен застроить земельный участок в соответствующем населенном пункте, обязан принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта, кроме случаев, предусмотренных частью 4 этой статьи, перечень которых является исчерпывающим. Долевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта заключается в перечислении заказчиком до принятия объекта строительства в эксплуатацию в соответствующий местный бюджет средств для создания и развития такой инфраструктуры. Размер долевого участия устанавливается в договоре, заключенном с органом местного самоуправления (в соответствии с установленным органом местного самоуправления размером паевого участия в развитии инфраструктуры), с учетом общей сметной стоимости строительства объекта, определенной согласно строительным нормам, государственным стандартам и правилам, но не может превышать 10 % от общей сметной стоимости строительства объекта для нежилых зданий и сооружений. Конкретный размер долевого участия определяется в течение десяти рабочих дней со дня регистрации органом местного самоуправления обращения заказчика о заключении договора о долевом участии и документов, подтверждающих стоимость строительства объекта. Сам же договор о долевом участии должен быть заключен не позднее чем через 15 рабочих дней со дня регистрации обращения заказчика о его заключении, но до принятия объекта строительства в эксплуатацию. Аналогичные нормы отражены и в Порядке.

Согласно Закону, средства долевого участия уплачиваются в полном объеме до принятия объекта строительства в эксплуатацию единым платежом или частями по графику, который определяется договором. По правилам части 1 статьи 40 Закона порядок привлечения, расчета размера и использования средств долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта устанавливают органы местного самоуправления в соответствии с настоящим Законом.

В свою очередь Порядок возлагает на заказчика строительства обязанность обратиться с заявлением в ДЭКИ горсовета о заключении договора о долевом участии в развитии инфраструктуры г. Харькова. При этом акт освобождает от заключения такого договора заказчиков строительства индивидуальных гаражей — физических лиц. Однако в настоящем деле заказчиком строительства является гаражный кооператив — юридическое лицо.

Исходя из вышеизложенного, ВСУ сделал вывод, что на заказчика застройки земельного участка в соответствующем населенном пункте возложена обязанность принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта путем перечисления в соответствующий местный бюджет средств для ее создания и развития на основании договора о долевом участии между заказчиком и органом местного самоуправления, заключение которого является обязательным. Такая обязанность заказчика установлена как Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности», так и Законом Украины «О планировании и застройке территорий», действовавшим на момент выдачи ответчику разрешения на разработку градостроительного обоснования.

Также ВСУ обратил внимание, что в соответствии с положениями части 1 статьи 173, части 1 статьи 174 Хозяйственного кодекса (ХК) Украины заключение договора о паевом участии является хозяйственным обязательством субъекта хозяйственной деятельности. Кроме того, согласно части 3 статьи 179 ХК Украины, заключение хозяйственного договора обязательно для сторон, если существует прямое указание закона относительно обязательности заключения договора для определенных категорий субъектов хозяйствования или органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Таким образом, резюмировал ВСУ, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что неисполнение заказчиком строительства обязанности заключить договор о долевом участии в принятии в эксплуатацию объекта строительства освобождает его от такой обязанности, являются ошибочными. На данном основании ВСУ решения этих судов отменил, оставив в силе решение Хозяйственного суда Харьковской области от 17 марта 2016 года.