С момента вступления в силу Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» у специалистов в этой сфере возникло немало проблем.

Все актуальные вопросы, связанные с недвижимостью и строительством, 22 марта с.г. обсудили участники I Конференции по недвижимости и строительству Ассоциации юристов Украины (АЮУ).

Открывая мероприятие, президент АЮУ Валентин Загария назвал самой большой проблемой, с которой к юристам обращаются клиенты, порядок регистрации прав на недвижимое имущество.

Г-н Загария выразил надежду, что данная конференция станет ежегодной площадкой, на которой специалисты по недвижимости и земельному праву будут обсуждать насущные проблемы, возникающие в этой сфере.

Также со вступительным словом выступил Тимур Бондарев, управляющий партнер, руководитель практики недвижимости и строительства АО Arzinger. Он отметил, что недвижимость — это очень широкая отрасль, к юристам предъявляется обширный перечень требований, поскольку хороший специалист обязан владеть знаниями во многих отраслях права.

Первая сессия конференции была посвящена изменениям в процедуре регистрации прав собственности на недвижимость.

Об основных проблемах, с которыми сталкивается Регистрационная служба Украины, рассказал начальник службы Ярослав Андриенко. Одной из таких проблем, по мнению г-на Андриенко, является регистрация права на кооперативное имущество и объекты незавершенного строительства. В частности, технический паспорт на объект незавершенного строительства не изготовляется, хотя является обязательным документом для регистрации прав. «Единственный выход из такой ситуации — обжалование действий государственного регистратора, в случае если заявитель докажет в суде, что действительно такой документ нельзя предоставить. Кроме того, эту проблему в дальнейшем можно решить путем изменения формулировки. Так, предусматривается, что это будет не технический паспорт, а документ, подтверждающий состояние готовности или состояние объекта незавершенного строительства», — подчеркнул он.

В свою очередь, президент Ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль остановился на основных новеллах регистрации земельных участков после 1 января 2013 года.

Как отметил докладчик, основная проблема заключается в том, что система ведения земельного кадастра сегодня несовершенная и достаточно сырая. В связи с этим регистраторы очень часто сталкиваются с различными техническими проблемами. Более того, сейчас не только регистраторы, но и, например, нотариусы с нетерпением ожидают введения функции электронного обмена информацией.

«Практические аспекты заключения сделок с недвижимым имуществом в разрезе реформы государственной регистрации прав на землю» — такой была тема доклада руководителя практики земельного права и недвижимости АК «Легитимус» Виталия Сигидина.

Он отметил, что в результате принятия закона и внесения изменений в ряд нормативных актов упростилась процедура осуществления государственной регистрации прав и их обременений, в частности, это связано в большинстве случаев с отменой обязательного обновления сведений технической инвентаризации.

«С одной стороны, уменьшилось количество необходимых действий и упростилась процедура регистрации, а с другой — государство перестало контролировать собственников недвижимости на предмет их не совсем законных действий относительно перепланировки и реконструкции», — считает Виталий Сигидин.

Он также уверен, что, несмотря на необязательность, проводить техническую инвентаризацию объекта недвижимости все-таки следует. Также он считает, что перед заключением договора необходимо обязать собственника подконтрольно проводить техническую инвентаризацию объекта, который отчуждается или передается в ипотеку. При этом желательно, чтобы инвентаризацию проводили БТИ.

В рамках второй сессии участникам представилась возможность ознакомиться с судебной практикой и особенностями аренды недвижимости.

Судья Высшего хозяйственного суда Украины Лариса Рогач рассказала о судебной практике рассмотрения хозяйственных споров, связанных с заключением, исполнением и прекращением договора аренды. Она отметила, что сегодня готовится постановление пленума Высшего хозяйственного суда Украины, которым будут максимально урегулированы проблемные аспекты. К примеру, одним из таких вопросов является конкуренция норм гражданского и хозяйственного права. Кроме того, в спорах о признании договоров недействительными возникает вопрос, как поступать в тех ситуациях, когда иск подается после окончания срока действия договора. Но если такие иски не будут рассматриваться, могут возникнуть случаи злоупотребления одной из сторон договора.

Также она отметила, что сегодня нет единого мнения о том, как должен проходить процесс регистрации продления договора аренды на пять лет. Есть мнение, что это происходит автоматически, хотя такая пролонгация должна сопровождаться определенным документом.

Не менее важным аспектом в сфере недвижимости является и обращение взыскания на предмет ипотеки. Так, основные проблемы в этой сфере озвучил руководитель юридического департамента ПАО «ПУМБ» Олег Заморский.

В своем выступлении г-н Заморский отметил, что ипотека имеет как положительный аспект, так и негативный. В частности, к положительному можно отнести то, что ипотека является важным инструментом финансирования жилищного строительства. С другой стороны — она является одним из факторов глубокого финансового кризиса.

Государственный контроль и новые тенденции в строительстве, а также вопросы инвестиций в недвижимость участники мероприятия обсудили в рамках последних двух сессий.