Инвестиционная привлекательность украинского рынка коммерческой недвижимости растет с каждым годом. Объем инвестиций в украинскую коммерческую недвижимость увеличился со 100 млн долл. США в 2017 году до 300 млн долл. США в 2018-м. Согласно данным отчета Cushman & Wakefield за 2018 год, только в Киеве насчитывается около 50 торговых центров (ТЦ) — как уже функционирующих, так и находящихся в процессе строительства.

Приобрести объект коммерческой недвижимости, например ТЦ, можно путем приобретения корпоративных прав компании — собственника ТЦ или посредством покупки ТЦ. С точки зрения отношений между арендодателем и арендаторами, именно второй способ является более сложным.

В этой статье мы рассмотрим аспекты арендных правоотношений, на которые необходимо обратить внимание при покупке ТЦ, в частности, такие как преимущественные права арендаторов на приобретение арендуемого объекта и правовая природа совершенных арендаторами улучшений арендуемого объекта.

Преимущественное право арендатора

Согласно части 2 статьи 777 Гражданского кодекса (ГК) Украины, интерпретированной Конституционным Судом Украины в решении от 10 декабря 2009 года № 31-рп/2009, наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма имущества, которое не ограничено в обороте, не изъято из оборота и может быть предметом договора найма (аренды), в случае продажи такого имущества имеет преимущественное право перед другими лицами на его приобретение.

По логике законодателя для возникновения преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого объекта необходимо наличие следующих «кумулятивных» критериев: пребывание арендуемого объекта в свободном обороте, намерение арендодателя продать такой объект и надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору аренды.

Таким образом, при наличии всех критериев арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о продаже объекта недвижимости, указав при этом цену и другие условия, на которых он его продает. Однако необходимо определить ситуации, когда данная норма применяется. Рассмотрим это на примере аренды помещений в ТЦ.

1. Если в пользование арендатору передано помещение, которое является отдельным объектом недвижимости. Такое помещение соответствует вышеупомянутым критериям, так как (1) может быть отчуждено, а значит, свободно пребывает в обороте, и (2) возможность передачи отдельного объекта недвижимости в аренду прямо предусмотрена частью 1 статьи 795 ГК Украины. Следовательно, если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору, он имеет преимущественное право на приобретение этого помещения в случае его продажи.

2. Если в пользование арендатору передано помещение, составляющее часть такого объекта недвижимости, как ТЦ. Часть 1 статьи 795 ГК Украины предусматривает возможность передачи в аренду части здания. Однако с оборотоспособностью такого объекта ситуация не так однозначна. Если долю в праве собственности на объект собственник ТЦ может отчуждать практически беспрепятственно, то отчуждение части объекта возможно только после выделения этой части в натуре. В большинстве случаев помещения в ТЦ не являются выделенными в натуре объектами недвижимости. Следовательно, помещения в ТЦ не пребывают в свободном обороте, пока не будут выделены в натуре.

Таким образом, поскольку один из необходимых критериев отсутствует, сделать вывод о возникновении преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения в ТЦ невозможно.

Эта позиция подтверждается судебной практикой. Так, в постановлении от 10 октября 2017 года по делу № 922/1298/17 Харьковский апелляционный хозяйственный суд отметил, что у истца не возникло преимущественное право арендатора на покупку спорного нежилого помещения, так как по договору аренды в пользовании истца находилась лишь часть этого помещения.

Исходя из этой позиции, при заключении сделки купли–продажи ТЦ возможные риски, связанные с реализацией арендаторами своих преимущественных прав на приобретение арендуемых помещений, могут материализоваться лишь в случае, когда такие помещения являются выделенными в натуре объектами. Покупатель ТЦ может обезопасить себя, потребовав письменный отказ от преимущественного права от каждого из арендаторов помещений в ТЦ, если положение о таком отказе не включено в договор аренды изначально.

Правовая природа улучшений

В процессе пользования помещением у арендатора может возникнуть необходимость совершить его ремонт или реконструкцию. Вследствие таких изменений может идти речь о совершении арендатором улучшений помещения. Улучшения можно условно поделить на две категории: отделимые улучшения и неотделимые улучшения, включая те, результатом которых стало создание новой вещи.

В случае если неотделимые улучшения совершены без согласия арендодателя, то согласно части 5 статьи 778 ГК Украины арендатор не приобретает никаких прав на такие улучшения и не получает компенсацию за их совершение.

Если же согласие арендодателя было получено, правовые последствия совершения улучшений каждой из категорий влекут за собой разные, но скорее положительные последствия для арендатора. Так, в соответствии с частью 2 статьи 778 ГК Украины улучшения, отделимые от арендуемого объекта без повреждения последнего, арендатор может изъять. Если улучшения неотделимы, то согласно части 3 статьи 778 ГК Украины арендатор имеет право на возмещение понесенных расходов или на их зачисление в счет арендной платы.

Когда в результате улучшения объекта была создана новая вещь, то, как предусматривает часть 4 статьи 778 ГК Украины, арендатор становится сособственником такого объекта. При этом доля арендатора в объекте соответствует стоимости его расходов на улучшение.

Однако законодателем не установлены критерии, согласно которым улучшение объекта можно считать созданием новой вещи. Следовательно, создана ли вследствие улучшения новая вещь, определяется в каждом конкретном случае, с учетом разных факторов, что подтверждается судебной практикой.

Анализируя выводы, отображенные в судебной практике, можно выделить три основных показателя, при которых улучшение можно считать созданием новой вещи:

1) существенное увеличение стоимости объекта (постановление Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 29 января 2013 года по делу № 11/5026/654/2012);

2) изменение функционального назначения объекта (постановление ВХСУ от 10 апреля 2013 года по делу № 5015/2286/12);

3) значительное улучшение полезных качеств объекта (постановление ВХСУ от 19 февраля 2013 года по делу № 1/44-НМ).

При этом наличие лишь одного из этих показателей нельзя считать достаточным для признания улучшений новой вещью. Более того, насколько существенным является увеличение стоимости объекта и насколько значительным улучшение полезных качеств объекта, как правило, определяется строительно–технической экспертизой.

Таким образом, при заключении сделки купли–продажи объекта коммерческой недвижимости необходимо проверить, есть ли у арендаторов потенциальная возможность претендовать на право совместной собственности на ТЦ или его помещения (если они выделены в натуре). Это влечет за собой целый ряд последствий, в числе которых необходимость получения согласия сособственника на продажу таких объектов недвижимости (абзац 3 части 2 статьи 369 ГК Украины).

МИХАЙЛЕНКО Дарина — юрист ЮФ AVELLUM, г. Киев

МНЕНИЕ

При наличии равных условий

Ольга ИВАНОВА, юрист АО Arzinger

Преимущественное право арендатора, предусмотренное частью 2 статьи 777 Гражданского кодекса Украины относительно выкупа объекта, действует исключительно при наличии равных условий предстоящей сделки.

Направляя арендатору уведомление с предложением реализовать свое преимущественное право, собственник указывает детали объекта сделки, и в данном случае таким объектом является не доля в объекте недвижимости, а целый объект. При этом, учитывая отсутствие у адресата статуса арендатора относительно целого объекта недвижимости, о преимущественном праве в данной ситуации говорить нецелесообразно.

Иными словами, только при равных условиях, предложенных арендатором и другим лицом, преимущество должно быть предоставлено арендатору. Арендатор, использующий только часть торгового центра, может предложить приобретение исключительно этой части, однако такой подход нельзя считать равными условиями, предложенными покупателем по заключенному договору купли–продажи целого здания.