Сегодня оборот сельскохозяйственных угодий на Украине происходит лишь частично. Вопрос введения полноценного оборота земель этой категории обсуждался задолго до принятия Земельного кодекса (ЗК) Украины, а с 1 января 2002 года — даты вступления в силу Кодекса — находится в стадии периодической пролонгации моратория с определенными исключениями.

В соответствии с пунктом 15 раздела Х ЗК Украины до вступления в силу закона об обороте сельскохозяйственных земель, но не ранее 1 января 2018 года не допускается: купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, отчуждение и изменение целевого назначения земельных участков частной собственности для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре, земельных паев, в том числе для ведения личного крестьянского хозяйства. Сделки относительно указанных земельных участков являются недействительными с момента их заключения (удостоверения). Исключения составляют случаи наследования, обмена на другой земельный участок, изъятия земли для общественных нужд, а также изменения целевого назначения земельных участков с целью их передачи инвесторам — участникам соглашений о разделе продукции для осуществления деятельности в соответствии с такими соглашениями.

Следовательно, указанные запреты нарушают закрепленные в Основном Законе Украины права субъектов земельных правоотношений в части реализации их права собственности на землю (часть 2 статьи 14, части 1, 4 статьи 41).

 

Правовые механизмы

В связи с указанными выше запретами залог и ипотека земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий в понимании пункта «а» части 2 статьи 22 ЗК Украины) не создают правовых последствий для сторон сделки. Однако банки как законные залогодержатели (часть 4 статьи 133 ЗК Украины) таких земель могут предоставлять соответствующие финансовые услуги сельскохозяйственным предприятиям под залог прав на соответствующий земельный участок, находящийся в частной собственности (кроме земель государственной и коммунальной собственности — часть 3 статьи 407 Гражданского кодекса (ГК) Украины). Речь идет о праве передачи земли в аренду, эмфитевзисе земельного участка, замене учредителя или участника предприятия в связи с отчуждением корпоративных прав, что юридически дает возможность не менять стороны сделки и не требует осуществления перерегистрации соответствующих прав и пр. Правовым основанием для реализации таких прав служат статьи 407, 523, параграф 6 главы 49 ГК Украины, часть 4 статьи 17 Закона Украины «О регистрации юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований» от 15 мая 2003 года № 755-IV, статья 53 Закона Украины «О хозяйственных обществах» от 19 сентября 1991 года № 1576-ХII с учетом положений статей 93, 102¹ и 133 ЗК Украины и др.

Следует отметить, что на практике также используется такой правовой механизм приобретения права аренды сельскохозяйственных угодий, как замена стороны в договоре аренды. Неоднозначность и общих норм (статей 190, 512, 513, 516, 520, 628, 792 ГК Украины), и специальных — (части 5 статьи 93, части 4 статьи 124, статьи 125, статьи 126, части 1 статьи 133 ЗК Украины и соответственно части 5 статьи 6, части 6 статьи 8¹, статьи 13 Закона Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 года № 161-XIV (Закон № 161-XIV), пункта «в» части 18 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел» от 16 апреля 2004 года № 7 требует в случае замены стороны в договоре аренды государственной регистрации права пользования в порядке Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» от 1 июля 2004 года № 1952-IV как минимум в связи с тем, что возникает право аренды у нового участника этих правоотношений. В случае залога права на пользование сельскохозяйственными угодьями в качестве обеспечения банковского кредитного договора сделка о замене стороны в обязательстве может стать альтернативой правоотношениям, связанным с арендой земли.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Закона № 161-XIV земельный участок, обремененный залогом, может быть передан залогодателем в аренду только с согласия залогодержателя. По причине невыполнения залогодателем положений кредитного договора банк имеет право обратить взыскание на предмет залога/ипотеки (статья 15 Закона Украины «Об ипотеке» от 5 июня 2003 года № 898-IV). Следствием наложения такого взыскания может быть передача банком заложенной земли третьему лицу. Однако с момента отчуждения банком права аренды договор аренды прекращается (пункт 6 части 1 статьи 31 Закона № 161-XIV).

 

Практические аспекты

Исходя из вышеуказанных обстоятельств, чтобы залог права аренды сельскохозяйственной земли представлял для банка интерес, в договоре аренды между залогодателем и землевладельцем следует закрепить обеспечительные нормы. В частности, если планируется заключение договора залога права аренды между первоначальным землепользователем и банком, то в первоначальном договоре аренды необходимо предусмотреть положения об обязанности землевладельца заключить по требованию банка новый договор аренды с другим землепользователем, установить конкретные штрафы в случае отказа землевладельца от заключения такого договора аренды с другим землепользователем.

При заключении договора залога земельного участка сельскохозяйственного назначения необходимо проверять наличие присвоенного ему кадастрового номера. Также в договоре залога должны содержаться четкие характеристики предмета залога или ссылки на договор аренды (если банком не планируется отчуждение заложенного права аренды), чтобы предотвратить признание обременения недействительным (статья 7 Закона Украины «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений» от 18 ноября 2003 года № 1255-IV, постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 30 сентября 2010 года по делу № 20/222).

Однако на практике банки оценивают не только риски отчуждения права аренды обремененного залогом земельного участка, размеры земельного банка, срок действия договоров аренды/эмфитевзиса, консолидацию сельскохозяйственных угодий, наличие в землеустроительной документации указания полевых дорог, опасное соседство с другими землевладельцами и землепользователями (например, из-за использования ими химикатов), наличие сервитутов, наличие и/или состояние инфраструктуры для товарного производства, но и финансовые показатели самого сельскохозяйственного предприятия по результатам годовой финансовой отчетности (часть 48 раздела IV постановления Национального банка Украины от 30 июня 2016 года № 351). Кроме того, при оформлении залога обязательно проводится экспертная денежная оценка земли (пункт 2 части 2 статьи 13 Закона Украины «Об оценке земли» от 11 декабря 2003 года № 1378-IV) в соответствии с Порядком нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения, утвержденным приказом Минагрополитики от 23 мая 2017 года № 262.

 

Перспективы регулирования

Еще одним фактором, влияющим на привлекательность для банков залога права аренды на землю, является перспектива правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Сегодня закон об обороте сельскохозяйственных земель не принят. Однако в украинском парламенте зарегистрированы несколько соответствующих законопроектов.

В законопроекте № 5535 от 13 декабря 2016 года закреплено, что при приобретении банком или другим финансовым учреждением земельного участка в собственность в результате погашения долга банк обязан осуществить его отчуждение в течение года, в противном случае Госгеокадастр осуществит отчуждение земельного участка от имени банка без дополнительных на это полномочий и получит за это 10 % от суммы продажи (статья 10). В разделе IV законопроекта № 5535 предлагается внести изменения в статьи 134 и 135 ЗК Украины. В частности, продажа прав на государственную и коммунальную землю должна осуществляться только на земельных торгах, а вот по отношению к продаже прав на частную землю предусмотрена диспозиция (хотя не помешало бы внести четкость в эту позицию или предусмотреть альтернативу относительно порядка реализации, например по усмотрению владельца земли, как это закреплено в статье 7 законопроекта № 5535). Из этого следует, что в перспективе банк не несет рисков, принимая в залог право пользования землей как обеспечение кредитного договора.

Законопроектом № 5535 предусмотрены и другие важные аспекты: минимальные и максимальные размеры земельного участка (статья 19), временные параметры приобретения в собственность (статья 22, часть 3 раздела IV), обязанность целевого использования земли (статья 21), однако они не устанавливают отличные от действующего законодательства Украины правила поведения в части пользования сельскохозяйственной землей.

Альтернативный законопроект № 5535-1 от 28 декабря 2016 года регулирует исключительно оборот сельскохозяйственных земель, нераспределенных и неприватизированных, а также земель, приватизация которых запрещена. Но, как и основной законопроект, он лишь частично регулирует некоторые вопросы правоотношений пользования землями сельскохозяйственного назначения (часть 5 статьи 4, часть 5 статьи 13, статья 16, статья 18), особо не влияющие на институт залога во взаимосвязи с правом пользования соответствующими землями.

Поскольку вопрос консолидации сельскохозяйственных земель также важен для банка, когда он рассматривает их в качестве предмета залога, целесообразно сосредоточиться на главных законотворческих подходах к его решению. Интерес, в частности, представляют законопроекты № 6049 от 7 февраля 2017 года и № 6049-1 от 23 февраля 2017 года, предусматривающие возможность обмена соответствующими земельными участками. Первый законопроект регулирует обмен равноценными земельными участками, нормативная денежная оценка которых не отличается более чем на 10 %, в пределах массива сельскохозяйственных земель. Во втором предусмотрен обмен земельными участками в пределах одного массива. При этом преимущественное право на аренду принадлежит лицу, в пользовании которого находится более 75 % земель сельскохозяйственного назначения от общего массива земель. Таким образом, приобретение этими законодательными положениями статуса норм закона позволит консолидировать паи в пределах крупных банков земель и повлияет на принятие банком положительного решения о предоставлении сельскохозяйственному предприятию кредита под залог.

Итак, мораторий не касается залога прав пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения, а потому является интересным механизмом для привлечения в развитие сельского хозяйства банковских кредитов. Однако его снятие может создать предпосылки для обесценивания самого права пользования земельным участком, поскольку будет доступно свободное приобретение земли в собственность в разрешенных параметрах. Таким образом, институты аренды и эмфитевзиса привлекательны для банков преимущественно в случае долгосрочного замораживания вопроса о снятии моратория. По крайней мере некоторые законопроекты в случае приобретения ими формы законов обеспечивают на определенный срок запрет на отчуждение права собственности на земли сельскохозяйственного назначения (законопроект № 4727 от 30 мая 2016 года — до 2021 года, № 5653 от 18 января 2017 года — на три года после восстановления территориальной целостности; № 5653-1 от 1 февраля 2017 года — при условии принятия решения на Всеукраинском референдуме).

 

КОВАЛЕНКО Сергей — юрисконсульт ООО «Эпицентр К», г. Киев