С принятием Налогового кодекса Украины подверглись изменению, хоть и не радикальному, правила налогообложения доходов граждан при осуществлении операций по продаже недвижимого и движимого имущества. Однако и в этой сфере правоотношений, как, впрочем, и во многих других, Кодекс содержит ряд норм, относительно которых даже специалисты из Государственной налоговой администрации (ГНА) Украины на сегодня не берутся однозначно утверждать о правильности их применения юрисконсультом, нотариусом или просто бабушкой, а только рекомендуют.

Дом, квартира, земля…

Согласно пункту 172.1 статьи 172 Налогового кодекса (НК) Украины, доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их частей, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и строения, размещенные на этом земельном участке), а также земельного участка, который не превышает нормы бесплатной передачи, определенной статьей 121 Земельного кодекса (ЗК) Украины, в зависимости от ее назначения, и при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается налогом. Если условия, определенные вышеуказанной нормой, не выполняются, то налогоплательщик обязан уплатить в бюджет налог от полученного дохода по ставке 5 % (пункт 172.2 статьи 172 НК Украины). Но что делать, если необходимо продать дом с земельным участком и при этом, по документам, дом находится в собственности налогоплательщика пять лет, а на землю правоустанавливающий документ был получен менее трех лет назад? В таком случае ГНА Украины рекомендует с целью определения ставки налогообложения рассматривать два объекта отдельно. Иными словами, если это первая за год сделка по отчуждению недвижимого имущества, то при продаже дома налог не платится, а земли — облагаются налогом по ставке 5 %. Также следует помнить о статье 121 ЗК Украины, на основании которой налогообложению по ставке 5 % подлежит часть земельного участка, которая превышает установленный законом размер.

Аналогичный «раздельный» подход у ГНА Украины к продаже квартиры, собственность на которую переходила в «одни руки» по частям (к примеру, родители завещали детям, а позже кто-то один из них выкупил), если какая-то из частей была приобретена менее трех лет назад. В таком случае продавать также рекомендуют по частям. Звучит нелогично, но определенная выгода для продавца существует. Если продавать квартиру как целостный объект, то необходимо отталкиваться от последнего правоустанавливающего документа, который и будет определяющим при решении вопроса, сколько лет вся квартира, а не ее часть, находится в собственности налогоплательщика. Вот только согласится ли покупатель приобрести объект недвижимости по частям, чтобы минимизировать налоговые расходы?

Касательно объектов недвижимости после реконструкции, на которые выдаются новые правоустанавливающие документы, то в качестве доказательства владения объектом собственником более трех лет достаточно будет предоставить соответствующую справку из БТИ.

Доход от продажи объекта недвижимости определяется, исходя из цены, определенной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом. При этом в пункте 172.11 статьи 172 НК Украины предусмотрено, что порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются), устанавливается Кабинетом Министров Украины, которого на сегодня еще нет. Согласно письму ГНА Украины от 14 января 2011 года № 237/І/17-0714, до определения органа, уполномоченного осуществлять такую оценку, при начислении налога следует исходить из цены, определенной в договоре купли-продажи (мены), но не ниже стоимости такого имущества, которая содержится в справках, выдаваемых Бюро технической инвентаризации, а центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов уполномочен осуществлять управление в сфере оценки земель и земельных участков. Кроме того, ГНА Украины, по секрету, известно, что в проекте постановления правительства право оценивания будет предоставлено БТИ. А если нотариусам вовсе не хочется брать на себя такую ответственность в сложной ситуации по правильности уплаты налогов плательщиком, то ГНА видит возможным разрешить нотариусам налог с лица не удерживать при оформлении сделки, но в договоре или в другом заявлении указать, что лицо предупреждено о своем долге уплатить налог. Ведь в день заключения сделки нотариусы все равно должны подать информацию о ее цене, а налоговая служба сама проконтролирует правильность уплаты налогов лицом.

Кроме того, органа, который бы проверял и отслеживал количество продаж и иных сделок, совершенных физическим лицом в течение налогового года, также не существует. Этим «уполномочены» заниматься нотариусы, удостоверяющие сделки, используя информацию Государственного реестра нотариальных действий.

Обмен недвижимости

Весь вышеописанный порядок при продаже объекта недвижимости относится и к обмену. Примечательным является в НК Украины пункт 172.3 статьи 172, которым предусмотрены условия обложения налогом дохода в виде полученной налогоплательщиком денежной компенсации от отчуждения недвижимого имущества и которую налогоплательщики могут понять не так, как она задумывалась законодателем. А следует ее понимать следующим образом: поскольку обмен — это та же продажа, то при обмене каждый из собственников оплачивает налог со своего объекта. Применять следует пункты 172.1 и 172.2 статьи 172 НК Украины — если объект находится в собственности более трех лет и это первая мена за год, то налогом не облагается, и наоборот. А под «денежной компенсацией» имеется в виду доплата в случае обмена меньшей квартиры на большую. И если квартира пребывала менее трех лет в собственности, то доплата тоже облагается налогом.

Пожизненное содержание

Это еще один сомнительный вопрос в аспекте уплаты налогов, над которым представители налоговых органов «ломают голову». Ведь, согласно НК Украины, любой переход права собственности на объект недвижимости, кроме завещания и дарения, считается продажей. Конечно, как правило, отчуждают такие договоры люди старшего возраста, которые обладают квартирой намного дольше, чем три года, поэтому налого­обложению сделка не подлежит. Но вот относительно получения самого содержания — ГНА Украины не исключает такого развития событий, когда получаемые доходы в виде содержания необходимо будет декларировать и уплачивать с них налог.

Транспортные средства

В соответствии с пунктом 173.1 статьи 173 НК Украины доход налогоплательщика от продажи (обмена) движимого имущества на протяжении отчетного налогового года облагается налогом по ставке 5 %. Как исключение, при продаже легкового автомобиля, мотоцикла, мотороллера не чаще одного раза в год доходы продавца от данных операций облагаются по ставке 1 %, при следующем отчуждении — 5 %. Однако и здесь, необходимо ожидать, не обошлось без казусов. В Кодексе есть норма, согласно которой доход от продажи одного из трех выше­указанных транспортных средств определяется, исходя из цены, указанной в договоре, но не ниже 25 % стоимости такого самого нового объекта. Известно, что еще не изжили себя полностью в использовании автомобили советских времен, новых аналогов которых не существует. А также непонятно, какие модели, в каких автосалонах брать за критерий, если цена разная. Но пока ГНА Украины выработает единую позицию по применению этой и других норм на практике, ответственность за правильность определения суммы налогов несет физическое лицо.

Примечание. Статья написана на основе выступления начальника отдела рассмотрения обращений плательщиков Департамента налогообложения физических лиц ГНА Украины Татьяны Добродий на семинаре для нотариусов, прошедшем в г. Киеве 7 февраля 2011 года.