Защита прав на земельный участок в суде будет эффективной только при выборе надлежащего способа защиты, предусмотренного законом. Выбор иных способов не допускается, что, однако, не мешает судам самим принимать решение.

Одним из распространенных видов земельных споров являются споры о признании недействительными (незаконными) и отмене государственных актов на право собственности (или постоянного пользования) на земельный участок. Не углубляясь в подробности возникновения нарушений прав, отметим, что такой способ защиты прав законом не предусмотрен.

Защита прав или восстановление?

Верховный Суд Украины (ВСУ), следуя общему тренду судебной практики, в постановлении по делу № 6-319цс15 от 1 июля 2015 года пришел к выводу, что признание недействительными государственных актов на право собственности считается законным, надлежащим и отдельным способом восстановления нарушенных прав в судебном порядке, а признаваться недействительными могут и решения, на основании которых выданы соответствующие государственные акты. Причиной этому, как считает ВСУ, стало то, что «государственные акты на право собственности на земельные участки являются документами, удостоверяющими право собственности, и выдаются на основании соответствующих решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий».

Суд допускает подмену понятий: способы защиты гражданских прав и интересов (статья 16 Гражданского кодекса (ГК) Украины) и восстановление нарушенных прав в судебном порядке. Требования истца о признании недействительными (незаконными) и отмене государственных актов на право собственности (или постоянного пользования) на земельный участок выступают именно способом защиты прав, который не предусмотрен законодательством.

Также ВСУ в постановлении от 9 декабря 2015 года по делу № 6-1426цс15 сделал вывод, что при передаче в частную собственность земельного участка субъектом ultra vires (по делу — поселковым советом вне границ населенного пункта) решение поселкового совета будет незаконным, а государственный акт на право собственности — недействительным. И «проставление в таком случае на государственном акте (признанном судом недействительным) отметки об отчуждении земельного участка на основании договора купли-продажи не меняет сути такого государственного акта как недействительного».

При этом ВСУ отменил решение Ирпенского городского суда Киевской области (оставленное без изменений судом апелляционной инстанции и Высшим специализированным судом Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел), которым суд удовлетворил иск частично, в частности, признал решение поселкового совета незаконным (пункт 10 части 2 статьи 16 ГК Украины). Суд первой инстанции сделал правильные выводы относительно признания недействительным акта: «Отказывая в удовлетворении иска о признании недействительным государственного акта на право собственности на землю и отмене его государственной регистрации, суды исходили из того, что, согласно положениям Земельного кодекса Украины, основанием приобретения гражданином права собственности на земельный участок является заключение гражданско-правовой сделки, а государственный акт, выданный на основании такого соглашения, лишь удостоверяет право лица на земельный участок. Следовательно, без установления судом недействительности сделки как правового основания приобретения гражданином земельного участка признание недействительным государственного акта, выданного на основании этой сделки, в этом случае является необоснованным. Поскольку на государственном акте сделана отметка о переходе права собственности на землю к третьему лицу, указанный государственный акт был реализован как правоудостоверяющий документ ответчика и получил статус правоудостоверяющего документа другого лица, поэтому он не может быть отменен на этих основаниях».

Фундаментальный вопрос

Что же представляет собой такое решение поселкового совета? Специальная литература определяет, в частности, два вида правовых актов управления государственных органов: нормативно-правовые и индивидуально-правовые. Нормативно-правовые акты устанавливают, изменяют, прекращают (отменяют) правовые нормы. Нормативные акты содержат административно-правовые нормы, устанавливающие общие правила регулирования однотипных отношений в сфере исполнительной власти, рассчитанные на длительное применение, и имеют конкретного адресата. В свою очередь, индивидуально-правовые касаются конкретных лиц и их отношений. Они фиксируют конкретное волеизъявление субъекта, выдающего такие акты.

Решения, на основании которых выдавались акты, фиксировали волеизъявление субъекта и (при соблюдении формальностей — процедур) не могли нарушать права третьих лиц. В свою очередь, государственный акт на право собственности/постоянного пользования свидетельствует о наличии права или удостоверяет наличие права. По аналогии паспорт гражданина подразумевает, что лицо является гражданином, однако признание недействительным паспорта не влечет за собой лишения гражданства, как и признание недействительным акта не влечет за собой лишения прав.

По сути, оспаривание акта не имеет оснований и не является спором о праве. Признание госактов недействительными, незаконными либо их отмена не решают фундаментальных вопросов: как было приобретено право и как этого права лишают.

Если право было приобретено незаконно, например, с превышением полномочий органа власти, с нарушением процедур (земельные торги), или решение принято ненадлежащим органом и в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (реестр) существует запись о правах потенциально незаконного владельца, то законный владелец может подать иск о восстановлении положения, существовавшего до нарушения (пункт 4 части 2 статьи 16 ГК Украины). При наложении границ земельных участков в реестре (зарегистрировано право обоих собственников) законный собственник может подать иск о признании права (пункт 1 части 2 статьи 16 ГК Украины) и вносить изменения в реестр на основании решения суда.

Лишение права посредством механизма оспаривания промежуточных актов/документов создает риски оспаривания лишения прав в Европейском суде по правам человека. В понимании Конвенции о защите прав человека и основоположных свобод лишение права собственности (другие титулы приравнены к собственности) должно происходить только на условиях, конкретно предусмотренных законом. Поскольку возникновение вещных прав на недвижимое имущество непосредственно связано с регистрацией такого права, оспаривание документов/решений, функция которых является чисто технической, не влияет на наличие права.

Вместо вывода

Иски с требованиями о признании недействительными (незаконными) и отмене государственных актов на право собственности (или постоянного пользования) на земельный участок суды не должны удовлетворять, поскольку такой способ защиты не предусмотрен, а удовлетворение такого иска не сможет привести к восстановлению нарушенного права.

 

КОМЗЮК Виктор — юрист ЮК Jurimex, г. Киев

---

Мнение

Закономерное следствие

 

София САВРУК, юрист ЮФ «Салком», международная ассоциация «Сквайр Паттон Боггс — Салком»

Исковые требования о признании недействительным государственного акта, свидетельства или договора аренды земли зачастую предъявляются одновременно с требованиями о недействительности решений, послуживших основаниями для выдачи правоустанавливающих документов на землю. Основаниями для таких исков служат нарушения процедур предоставления земельных участков в собственность или аренду и смены их целевого назначения. Инициаторами подобных судебных споров в большинстве случаев являются органы прокуратуры. Интересно, что органы прокуратуры нередко обращаются с исками о признании недействительными решений о предоставлении земельных участков в собственность или аренду, а также государственных актов, свидетельств или договоров аренды даже по истечении сроков исковой давности. Суды, в свою очередь, часто признают аргументы прокуратуры относительно причин пропуска сроков исковой давности уважительными, тем самым возобновляя сроки исковой давности. Таким образом, сложилась устойчивая судебная практика, когда многие решения органов местного самоуправления или исполнительной власти о предоставлении земельных участков физическим или юридическим лицам пересматриваются, а правоустанавливающие документы на эти участки — признаются недействительными. Такая ситуация не способствует гарантированию стабильности прав на землю. Поэтому первичные землевладельцы иногда отчуждают участки третьим лицам, создавая «цепочку добросовестных приобретателей». В то же время практика свидетельствует о том, что статус добросовестного приобретателя может применяться к конечному землевладельцу, если к нему предъявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Если же предметом иска является недействительность решений и правоустанавливающих документов на землю, то статус добросовестного приобретателя имеет второстепенное значение и не минимизирует возможный риск утраты прав на землю.

Следует отметить, что, в отличие от докризисного периода, сейчас усматривается определенная тенденция к уменьшению количества данных судебных споров. Предметом судебных споров сегодня становятся права на земельные участки, отвод и освоение которых вызывают значительный социальный резонанс.