Определение права аренды земельного участка как основанного на договоре срочного платного владения и пользования земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности, содержится в статье 93 Земельного кодекса Украины.

В свою очередь, статьей 6 Закона Украины «Об аренде земли» установлено, что право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с законом.

Земельный пробел

Стоит отметить, что в период с 2008-го по 2010 год порядок регистрации правоустанавливающих документов на земельные участки определялся Временным порядком ведения государственного реестра земель, утвержденным приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 2 июля 2003 года № 174, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 25 июля 2003 года под № 41/7962, и такая регистрация осуществлялась Центром государственного земельного кадастра.

С 1 января 2011 года вступило в силу постановление Кабинета Министров Украины «Об утверждении порядков ведения Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли» от 9 сентября 2009 года № 1021. Согласно положениям данного Порядка, полномочия по ведению Единого государственного реестра прав и Книги записей были переданы территориальным органам Госземагентства по месту нахождения земельного участка.

И уже с 1 января 2013 года в связи со вступлением в силу Закона Украины «О Государственном земельном кадастре», постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка ведения Государственного земельного кадастра» от 17 октября 2012 года № 1051, а также в связи с изменениями в Законе Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» полномочия по проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество были переданы Государственной регистрационной службе Украины.

Однако сведения из Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды в Государственный реестр прав на недвижимое имущество внесены не были.

Такой пробел привел к тому, что недобросовестные арендодатели в период действия уже заключенных договоров аренды после 1 января 2013 года подписали аналогичные договоры с новыми арендаторами и зарегистрировали их в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Рекомендательный характер

Стоит отметить, что Государственная регистрационная служба Украины попыталась заполнить такой законодательный пробел, отправив территориальным отделениям письмо от 6 августа 2013 года № 2951/05-15-13, в котором отметила, что с целью недопущения одновременного существования государственной регистрации нескольких прав аренды на один земельный участок в случае проведения государственной регистрации права аренды на земельный участок, сформированный в результате выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев), государственному регистратору следует запрашивать информацию о наличии или отсутствии зарегистрированных договоров у органов, осуществлявших такую регистрацию до 1 января 2013 года.

Однако государственные регистраторы не всегда выполняют эти положения, поскольку письмо носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Законодатель также пытался урегулировать особенности государственной регистрации производных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, право собственности на которые возникло и оформлено в установленном порядке до 1 января 2013 года, дополнив 5 апреля 2015 года Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» статьей 42 и установив пунктом 81 статьи 9, что во время проведения государственной регистрации прав, возникших и оформленных в установленном порядке до 1 января 2013 года, государственный регистратор запрашивает у органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций, которые в соответствии с действующим на момент оформления права законодательства проводили такое оформление, информацию (справки, копии документов и т.п.), необходимую для регистрации прав и их обременений, если такие документы не были предоставлены заявителем или если документы, предоставленные заявителем, не содержат предусмотренных настоящим Законом сведений о правоприобретателе или о недвижимом имуществе.

Еще не все решено

С 1 января 2016 года Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» претерпел значительные изменения, статья 42 и пункт 81 статьи 9, о которых речь шла выше, были отменены. Однако пунктом 3 части 3 статьи 10 новой редакции Закона также предусмотрена обязанность государственного регистратора при проведении государственной регистрации прав, возникших в установленном законодательством порядке до 1 января 2013 года, запрашивать у органов власти, предприятий, учреждений и организаций, которые в соответствии с законодательством проводили оформление и/или регистрацию прав, информацию (справки, копии документов и т.п.), необходимую для такой регистрации, при отсутствии доступа к соответствующим информационным системам, документам и/или в случае, если соответствующие документы не были представлены заявителем.

Однако вышеупомянутыми изменениями, к сожалению, проблема двойной регистрации не была решена, а арендаторы стали заложниками недобросовестности государственных регистраторов, и как следствие землепользователям приходится защищать свое право или в судах общей юрисдикции путем подачи исковых заявлений к арендодателю и новому арендатору о признании заключенных между ними договоров недействительными, или в порядке административного судопроизводства с исковыми требованиями об отмене соответствующей государственной регистрации.

Так, судами гражданской и хозяйственной юрисдикции сформирована устоявшаяся судебная практика по признанию недействительными договоров аренды, подписанных с новыми арендаторами во время действия договоров аренды, которые были заключены и зарегистрированы до 1 января 2013 года.

В частности, Апелляционный суд Киевской области в решении от 5 октября 2015 года по делу № 368/645/15-ц, признавая недействительными договоры аренды, отметил, что в связи с тем, что первичные договоры аренды земельных участков не были прекращены, не были расторгнуты, а также не были признаны недействительными, арендодатели не имели права передавать принадлежащие им на праве собственности земельные участки в аренду другому лицу, прекратив права предыдущего арендатора. Кроме того, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что оспариваемые договоры аренды противоречат требованиям гражданского законодательства и нарушают права первичного арендатора, и это в соответствии со статьями 203, 215 Гражданского кодекса Украины является основанием для признания их недействительными.

В свою очередь, Хозяйственный суд Киевской области в решении от 27 мая 2015 года по делу № 911/1837/15, рассматривая аналогичное исковое заявление, подчеркнул, что действующее законодательство Украины не предусматривает права арендодателя в одностороннем порядке передать арендуемое арендатором имущество другому лицу, если это арендованное имущество не возвращено арендатором. Кроме того, суд отметил, что передача спорных земельных участков в аренду другому арендатору осуществлена вопреки требованиям части 1 статьи 627 Гражданского кодекса Украины, а также требованиям статьи 27 Закона Украины «Об аренде земли» (арендатору обеспечивается защита его права на арендованный земельный участок наравне с защитой права собственности на земельный участок в соответствии с законом) в совокупности со статьей 321 Гражданского кодекса Украины (право собственности является нерушимым и никто не может быть противоправно лишен этого права или ограничен в его осуществлении; лицо может быть лишено права собственности или ограничено в его осуществлении лишь в случаях и в порядке, которые установлены законом).

Практика отмены

Что же касается судебных споров относительно отмены государственной регистрации таких договоров аренды, то в данном случае судебная практика не является однозначной.

Некоторые суды отказывали в удовлетворении исковых требований об отмене государственной регистрации ввиду того, что хотя регистратором и не проверено наличие государственной регистрации договоров аренды на эти же земельные участки, однако новыми арендаторами были представлены все документы, необходимые для государственной регистрации, и, соответственно, у государственного регистратора не было оснований для отказа в государственной регистрации согласно статье 24 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

Примером такой судебной практики является, в частности, решение Киевского апелляционного административного суда от 16 июля 2015 года по делу № 825/12870/15 — в нем в подтверждение своей позиции суд апелляционной инстанции сослался на постановление Высшего административного суда Украины от 9 апреля 2015 году по делу № 802/3791/14, в котором ВАСУ обратил внимание, что предмет этого спора (законность решений о регистрации) не тождественен содержанию юридического конфликта, возникшего между юридическими лицами (о праве аренды земельных участков), а потому предметом исследования в таких делах является исключительно соответствие действий регистратора требованиям закона о процедуре регистрации.

Однако вышеупомянутое постановление ВАСУ было отменено постановлением Верховного Суда Украины от 29 сентября 2015 года, в котором суд отметил, что государственный регистратор при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязан проверить информацию о наличии или отсутствии уже зарегистрированных прав с целью недопущения одновременного существования их двойной регистрации. В свою очередь, действие первичных договоров аренды земли делает невозможным осуществление государственной регистрации договоров аренды земли, заключенных между арендодателем и новым владельцем, до окончания срока действия предыдущих договоров.

Таким образом, как показывает судебная практика, суды в большинстве случаев защищают права первичных арендаторов от произвола недобросовестных арендодателей и бездействия государственных регистраторов, ведь повторная передача земельных участков в аренду другим лицам противоречит как обычаям делового оборота, так и принципам разумности и справедливости.

 

ШЕИН Ксения — старший юрист МЮК ALEXANDROV & PARTNERS, г. Киев