Исходя из решительных настроя и темпа, которые демонстрируют Кабинет Министров Украины (КМУ) и Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины (Минрегион) в реформировании градостроительного законодательства, будем надеяться, что случаи, когда прямо предусмотренный законом нормативный акт разрабатывается и утверждается больше четырех лет, не повторятся, тем более если речь идет о документе, который должен предусмотреть для собственника здания процедуру проверки уровня безопасности недвижимости.

Долгожданный порядок

Статья 39² Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (Закон) требовала от КМУ принять новый Порядок проведения обследования принятых в эксплуатацию объектов строительства (Порядок) еще с 2013 года. С 2015 года в отношении регулирования оценки состояния эксплуатируемых зданий существовал пробел, и только постановлением КМУ от 12 апреля 2017 года № 257 ситуацию удалось исправить.

Анализируя первые редакции Порядка 2013–2014 годов и утвержденную версию, можно отметить позитивные изменения, ведь документ получился более дерегуляционным. Из первой редакции исключили нормы, предусматривающие особые требования к организациям, которые имеют право обследовать объекты архитектуры, и необходимость включения таких организаций в особые списки Минрегиона. По нашему мнению, такие требования несли явные коррупционные риски. В результате к субъектам деятельности по обследованию зданий и строений применяются общие требования, установленные статьей 17 Закона Украины «Об архитектурной деятельности», как к ответственным исполнителям работ, связанных с созданием объектов архитектуры.

При обсуждении Порядка отдельно поднимался вопрос о целесообразности распространения его норм на многоквартирные дома. Напомним, что, согласно Закону, многоквартирные дома и объекты строительства III–V категорий сложности подлежат обязательному периодическому обследованию в соответствии с установленным КМУ порядком. Но для многоквартирных домов действовали и действуют Правила содержания жилых домов и придомовых территорий (Правила), утвержденные приказом Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17 мая 2005 года № 76. Правила детально прописывают порядок сезонных осмотров домов, их периодичность, ответственных лиц и формы документов, которые составляются по результатам осмотра. КМУ не отменил Правила, а увязал их с нормами Порядка, предусмотрев, что обследование должно проводиться с учетом результатов осмотров, осуществленных на основании Правил. Напомним, что фиксируются такие результаты в актах общего осмотра, составленных комиссиями ЖЭКов и ОСМД, а также в журналах профилактического осмотра, которые ведутся на постоянной основе.

Порядок обследования

Что касается периодичности контроля технического состояния зданий, то новый Порядок, в отличие от первых его редакций, не содержит четких графиков, а отсылает к другим нормам законодательства и строительным нормам. Только в отношении первого осмотра Порядок предусматривает в качестве ориентира гарантийный срок объекта строительства, предусмотренный статьей 884 Гражданского кодекса (ГК) Украины. Таким образом, первое техническое обследование собственник здания должен заказать по окончании срока, который по общему правилу равен десяти годам с даты принятия объекта заказчиком.

Согласно Порядку, в зависимости от состояния объектов и их составляющих, обследование с целью оценки технического состояния строительных конструкций, инженерных сетей и систем должно проводиться в три или четыре этапа. Обязательными являются этапы подготовки, предварительного обследования, составления паспорта объекта.

Предварительное обследование включает сплошное визуальное обследование, определение дефектов и повреждений по внешним признакам. Если в ходе предварительного обследования будут обнаружены дефекты и повреждения, которые могут снизить прочность, устойчивость и жесткость строительных конструкций, исполнитель должен отобразить соответствующие замечания в предварительном отчете, что станет основанием для проведения основного (детального) обследования.

При основном обследовании проводятся следующие действия и расчеты: анализ дефектов и повреждений; определение фактических эксплуатационных нагрузок и воздействий на конструкции объекта; детальное измерение необходимых геометрических параметров объекта; контрольные инженерные изыскания на земельном участке и прилегающих к объекту участках; проведение проверочных расчетов основных несущих строительных конструкций, инженерных сетей и систем, оснований фундаментов и объекта в целом; проведение анализа причин возникновения дефектов и повреждений; обобщение информации о техническом состоянии строительных конструкций, сетей и систем объекта; разработка рекомендаций по дальнейшей эксплуатации объекта.

Результатом работ по обследованию является паспорт, форму которого ждем от Минрегиона. Один из трех экземпляров паспорта должен передаваться соответствующим органам местного самоуправления, что напоминает о процессе децентрализации в сфере градостроительства.

Стоит оглядываться

Правда, для полноценного действия Порядка необходимо дождаться изменений в законодательстве, устанавливающих ответственность для собственника или управляющего зданием за непроведение обследования или неисполнение рекомендаций. Сегодня стимула для собственников зданий в виде специальной административной ответственности не существует. В конце прошлого года КМУ направил направлен в парламент законопроект № 5546, а депутаты разработали альтернативный законопроект  — № 5546-1. Оба предусматривают внесение изменений в Кодекс Украины об административных нарушениях и Закон Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности», устанавливая существенные штрафы за упомянутые нарушения.

Однако собственникам и управляющим зданиями уже сейчас рекомендуем учитывать нормы Порядка, поскольку уголовную ответственность за служебную халатность никто не отменял. А при несчастных случаях или материальных убытках, связанных с прочностью и безопасностью строительных конструкций, проанализированное постановление КМУ только дополнит нормативную базу для составления следователем уведомления о подозрении.

СОРОКА Михаил — юрист ЮФ Aequo, г. Киев