Инвестиционно-строительные правоотношения всегда порождают большое количество вопросов, спорных моментов, специфических проблем. Так, на сегодня положения Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18 сентября 1991 года № 1560-XII сократили перечень законных форм инвестирования в строительство жилья до минимума, оставив других без легитимного статуса. Однако, помимо легальности инвестиционных отношений в сфере строительства жилья, актуальным является и вопрос надлежащего исполнения сторонами взятых на себя обязательств, в том числе и обязательства застройщика передать квартиру в построенном доме инвестору. Инвестиционные отношения в сфере строительства не всегда завершаются передачей построенного дома или объектов в нем инвестору и полным исполнением сторонами своих обязательств. В отношении многих договоров, заключенных еще до 2006 года, длятся тяжбы между застройщиками и инвесторами относительно передачи части построенного дома или незавершенного строительством объекта. Иногда ситуация усугубляется фактом возбужденной процедуры банкротства в отношении заказчика строительства. Об особенностях взаимоотношений инвестора с застройщиком и исполнении последним своих обязательств по договору мы и поговорим.

Не упустить сроки

В данном материале мы проанализируем то, каким образом может инвестор попытаться защитить свои нарушенные права и с какими рисками может столкнуться. Все отношения, о которых будем говорить, урегулированы положениями Закона Украины «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» от 14 мая 1992 года № 2343-XII (Закон о банкротстве).

После того как было инициировано производство по делу о банкротстве, наступает важный момент — в ряде случаев нужно не пропустить установленные законом сроки для предъявления требований к должнику, а в других случаях — доказать свое право предъявлять такие требования без ограничения по срокам.

Согласно статье 17 Закона о банкротстве, если к должнику, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, предъявлен иск, основанный на денежных обязательствах должника, возникших до возбуждения производства по делу о банкротстве, суды должны в установленном процессуальным законом порядке принимать такие исковые заявления и решать спор по этому требованию по сути по правилам искового производства до официального обнародования объявления о возбуждении дела о банкротстве.

При этом если истец не обратился в 30-дневный срок со дня официального обнародования объявления о возбуждении дела о банкротстве с заявлением о признании его денежных требований к должнику по делу о банкротстве, суд, рассматривающий исковое заявление, по истечении 30-дневного срока с момента официального обнародования возобновляет исковое производство и отказывает в удовлетворении иска.

На этом основании в ряде случаев суды отказывают в удовлетворении требований кредитора. Однако обратим внимание на то, что, согласно абзацу 7 части 1 статьи 1 Закона о банкротстве, кредитор — юридическое или физическое лицо, имеющее в установленном порядке подтвержденные документами требования относительно денежных обязательств к должнику, по выплате задолженности по заработной плате работникам должника, а также органы государственной налоговой службы и другие государственные органы, которые осуществляют контроль за правильностью и своевременностью взимания страховых взносов на общеобязательное государственное пенсионное страхование и другие виды общеобязательного государственного социального страхования, налогов и сборов (обязательных платежей). Конкурсные кредиторы — кредиторы по требованиям к должнику, возникшим до возбуждения производства по делу о банкротстве и не обеспеченным залогом имущества должника. К конкурсным кредиторам относятся также кредиторы, требования которых к должнику возникли вследствие правопреемства при условии возникновения таких требований до возбуждения производства по делу о банкротстве.

Характер требований

Если говорить о предмете отношений между инвестором и застройщиком в строительстве, то чаще всего речь идет либо о предварительном договоре купли-продажи квартиры, либо о договоре бронирования (резервирования), причем оба договора используются сегодня совместно с продажей облигаций застройщика. Кроме того, нередки случаи строительства по «старым» паевым договорам и договорам о долевом участии в строительстве, заключенным до 2006 года.

Общим для всех указанных отношений является следующее: застройщик обязан после завершения строительства (и/или после принятия объекта в эксплуатацию) передать инвестору квартиру или имущественные права на нее.

Соответственно, если между истцом и предприятием-заказчиком заключен договор, предметом которого является строительство дома и передача помещений в нем, то обязательство передать такие помещения не может считаться денежным в понимании Закона о банкротстве.

Согласно абзацу 4 части 1 статьи 1 Закона, денежное обязательство — это обязательство должника уплатить кредитору определенную денежную сумму согласно гражданско-правовой сделке (договору) и на других основаниях, предусмотренных законодательством Украины. Соответственно, если предметом иска будет не взыскание с заказчика строительства денежных средств, а понуждение его к выполнению действий (передача помещений, исполнение обязанности по договору), то мораторий на такие требования не распространяется.

Еще один существенный аспект, на который следует обратить внимание, — характер требований, которые истец предъявляет к заказчику строительства. Это может быть взыскание средств или убытков, передача помещений, признание права собственности, выделение части объекта в натуре, обеспечение доступа в помещения или ликвидация препятствий в его использовании. Интерес в данном случае может представлять постановление Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 1 апреля 2014 года по делу № Б-39/112-10, в котором отмечается, что во взаимоотношениях застройщик — инвестор права на квартиру в строящемся доме можно рассматривать как объект права инвестора, а никак не застройщика (как отмечает суд, «существовали только имущественные права на не законченную строительством двухкомнатную квартиру, и эти имущественные права, согласно договору о долевом участии в строительстве, принадлежали гр-ну Н., а не ООО «О»).

Таким образом, в инвестиционно-строительных отношениях имеют место имущественные (а никак не денежные) требования инвестора к застройщику.

Механизм неисполнения

Согласно части 4 статьи 10 Закона о банкротстве, суд, в производстве которого находится дело о банкротстве, решает все имущественные споры с требованиями к должнику, в том числе споры о признании недействительными любых сделок (договоров), заключенных должником; взыскании заработной платы; восстановлении на работе должностных и служебных лиц должника, за исключением споров об определении, связанных с определением и уплатой (удержанием) денежных обязательств (налогового долга), установленных в соответствии с Налоговым кодексом Украины, а также дел по спорам о признании недействительными сделок (договоров), если с иском обращается во исполнение своих полномочий соответствующий контролирующий орган.

Как предусмотрено в пункте 2 части 1 статьи 12 Хозяйственного процессуального кодекса Украины, именно хозяйственным судам подсудны дела с требованиями о банкротстве.

Возникает вопрос: какие требования должны считаться имущественными (соответственно какие иски нужно подавать в тот хозяйственный суд, где рассматривается дело о банкротстве должника)?

ВХСУ в письме от 28 марта 2013 года № 01-06/606/2013 указывает, что к имущественным спорам следует относить также споры о признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения. Соответственно, споры о признании права собственности, иски с требованиями о передаче помещений в доме, выделении части недвижимого имущества в натуре должны подаваться в тот же хозяйственный суд, где находится дело о банкротстве заказчика строительства. Однако рассматриваться такие требования должны отдельными производствами независимо от производства по делу о банкротстве.

На практике начало производства по делу о банкротстве используют как механизм для неисполнения заказчиками строительства своих обязательств.

В связи с этим инвестору нужно приложить все усилия для того, чтобы при возникновении любых подозрений в недобросовестности заказчика, его попытках начать процедуру банкротства осуществить шаги по защите своих прав, попытаться закрепить за собой права на помещения в доме с целью не допустить их включения в ликвидационную массу и реализации «на сторону» в процессе санации.

 

КЛИМЕНКО Антон — старший юрист АК POLEX, г. Харьков