Глава 26 Гражданского кодекса Украины регулирует вопросы общей собственности. В соответствии с гражданским ­законодательством имущество, которое находится в собственности двух или более лиц (сособственников), принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой собственности или на праве общей совместной собственности. Общая собственность считается долевой, если договором или законом не установлена общая совместная собственность на имущество. Согласно статьям 357, 364, 367, 370 и 372 Гражданского кодекса Украины, возможно определение долей в праве общей долевой и совместной собственности, выделение доли из имущества, которое находится в общей собственности (в натуре), и раздел имущества, которое находится в общей собственности.

Для внедрения практического механизма реализации указанных норм Гражданского кодекса Украины Министерство по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины приказом от 18 июня 2007 года № 55 утвердило Инструкцию о проведении раздела, выделения и расчета долей объектов недвижимого имущества (далее — Инструкция). Данным нормативно-правовым актом определяется порядок проведения работ по разделу, выделению и расчету долей жилых домов, строений, сооружений, другого недвижимого имущества, кроме земельных участков. Инструкция используется бюро технической инвентаризации (далее — БТИ) при подготовке проектных документов относительно возможности проведения работ по разделу, выделению и расчету долей объектов недвижимого имущества. Установлено, что раздел и выделение доли в натуре осуществляются в соответствии с законодательством и предоставлением Вывода относительно технической возможности раздела объекта недвижимого имущества или Вывода относительно технической возможности выделения в натуре доли из объекта недвижимого имущества.

Инструкцией, по сути, урегулировано два главных вопроса — порядок раздела объекта недвижимого имущества и расчет долей в общей собственности на объекты недвижимого имущества и порядок выделения в натуре доли из недвижимого имущества. Что касается первого вопроса, то установлено, что объекты недвижимого имущества, которые подлежат технической инвентаризации в соответствии с Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Госстроя Украины от 24 мая 2001 года № 127, а также единые имущественные комплексы, которые принадлежат на праве собствен­ности и расположены на одном земельном участке, могут быть поделены на самостоятельные объекты недвижимого имущества. Хотелось бы обратить внимание на то, что Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации определен список объектов, которые, собственно, и подлежат такой инвентаризации. В число таких объектов входят: жилые дома квартирного типа разной этажности, жилые дома садового типа, расположенные на отдельных земельных участках, дома и сооружения общественного и производственного назначения, инженерные сети, элементы благоустройства, хозяйственные сооружения — сараи, гаражи, летние кухни, мастерские, уборные, погреба, навесы, котельные, бойлерные, трансформаторные подстанции, колодцы и т.д., садовые и дачные дома, гаражи (которые не относятся к хозяйственным — многоэтажные, подземные, одноэтажные — блоковые). При этом определено, что технической инвентаризации подлежат все указанные объекты всех форм собственности, расположенные на земельных участках, независимо от того, построены они на основании соответственно оформленных документов или самовольно: дома, включая пристройки и надстройки, общественные или производственные дома, хозяйственные строения и сооружения. В то же время пункт 2.3 рассматриваемой нами Инструкции предусматривает следующее ограничение — не подлежат разделу объекты недвижимого имущества, в состав которых входят самовольно построенные (реконструированные, перепланированные) объекты недвижимого имущества. Вопросы относительно раздела таких объектов недвижимого имущества могут рассматриваться только после признания права собственности на них в соответствии с законом, то есть в соответствии с частью 3 статьи 376 ГК — в судебном порядке.

Далее, БТИ, при подготовке документа о разделе недвижимого имущества, обязано уточнить количество основных домов и вспомогательных строений, которые входят в состав такого объекта, также выявляются и вносятся в материалы технической инвентаризации текущие изменения в домах, сооружениях и строениях. Кроме того, Инструкция устанавливает, что при отсутствии нотариально удостоверенного договора или решения суда относительно пользования домами, сооружениями или строениями принимаются во внимание заявления всех сособственников, подписи которых удостоверены нотариально. Таким образом, нормы статей 367 и 372 Гражданского кодекса, которые предусматривают заключение договоров о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей собственности, в письменной форме с последующим их нотариальным удостоверением дополняются положением, что во внимание могут приниматься и соответствующие заявления сособственников. Указанные статьи ГК предусматривают также возможность разделения общего имущества и по согласию сособственников, при этом, не устанавливая саму форму такого согласия и требования к ее нотариальному удостоверению. Подобная нечеткость формулировок на практике может привести к многочисленным судебным тяжбам в сфере раздела объектов недвижимого имущества, особенно учитывая часть 2 статьи 372 ГК, которая определяет, что по решению суда доля сособственника может быть увеличена или уменьшена с учетом обстоятельств, которые имеют существенное значение. А ведь БТИ, при подготовке Вывода о технической возможности раздела объекта недвижимого имущества, далеко не всегда сможет учесть все обстоятельства, которые, по мнению сособственников, имеют существенное значение. Тем более, что такой Вывод должен содержать и такой непростой момент, как предложения относительно возможных размеров земельных участков, которые закрепляются за новыми (выделенными) объектами с учетом ограничений (обременений) на использование земельных участков в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и земельным законодательством.

Что касается расчета долей в общей собственности на объекты недвижимого имущества и порядка выделения в натуре доли из недвижимого имущества, то тут также ситуация непростая. Статья 357 ГК предусматривает определение долей в праве общей долевой собственности, при этом такие доли считаются равными, если другое не установлено договоренностью сособственников или законом, если же размер долей не установлен по договоренности или законом, он определяется с учетом вклада каждого из сособственников в приобретение (изготовление, сооружение) имущества. Пункт 3.1 Инструкции определяет следующее: расчет долей в общей собственности на объекты недвижимого имущества выполняется по заявлению всех сособственников такого объекта. В случае несоответствия размеров долей, указанных в правоустанавливающих документах, реальным долям, при согласии всех сособственников осуществляется расчет соответствующих долей с целью получения соответствующих правоустанавливающих документов. Кроме этого, статьи 364 и 370 ГК преду­сматривают право сособственников на выделение в натуре доли из имущества, которое находится в общей собственнос­ти, при этом, как уже было сказано, Инструкция говорит о том, что расчет долей в общей собственности выполняется по заявлениям всех сособственников. Однако для того, чтобы провести выделение доли в натуре, необходимо сначала произвести расчет таких долей, а это фактически невозможно сделать в несудебном порядке без согласия всех сособственников.

Хотелось бы обратить внимание на особенность общей совместной собственности — согласно нормам ГК, сособственники имеют право на выделение в натуре долей имущества, которое находится в такой собственности, однако при этом считается, что доли каждого из сособственников являются равными, если другое не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда. А выделение в натуре проводится в соответствии со статьей 364 ГК, устанавливающей требования для выделения доли, которая находится в общей долевой собственности.

БТИ готовит Вывод о технической возможности выделения в натуре доли из объекта недвижимого имущества для заключения договора о выделении в натуре доли из объектов недвижимого имущества или договора о выделении доли из объектов недвижимого имущества, которое находится в общей долевой собственности. При подготовке такого ­Вывода БТИ определяет стоимость малоэтажных домов, строений и сооружений на основании Сборника укрупненных показателей стоимости воспроизведения функциональных объектов-аналогов для оценки малоэтажных домов, строений и сооружений, с проведением соответствующей индексации. А расчет размера долей в общей долевой собственности на квартиры, которые приватизируются, проводится в соответствии с Дополнением 1 Положения о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан.