Самым популярным методом осуществления рейдерства сегодня являются незаконные действия, совершаемые путем внесения ложных сведений в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество

В Украине функционируют единые государственные реестры, в том числе и реестр вещных прав на недвижимое имущество. Государство, воздействуя на различные сферы жизни общества, осуществляет функцию регулятора.

Информация в государственном реестре, в случае если не доказано обратное, считается верной, точно указанной, и такая информация не требует доказывания. От имени государства в единых государственных реестрах действует государственный регистратор, который имеет возможность принимать решения и вносить в реестры соответствующие данные.

Рассматривая механизм совершаемых в Украине рейдерских атак, то есть неправомерных действий относительно собственности, можно утверждать, что захват права собственности другого лица — один из самых распространенных инструментов, используемых рейдерами. Как показывает практика, самым популярным методом осуществления рейдерства сегодня являются незаконные действия, совершаемые путем внесения ложных сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Статьей 182 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, которая является публичной. Не допускается как отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и отказ от предоставления информации о регистрации. Соответственно, порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость и основания отказа в ней установлены нормами законодательства Украины.

Нормативно-правовыми актами, которыми руководствуются в своей деятельности государственные регистраторы, являются Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (Закон), Закон Украины «О нотариате», Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 2015 года № 1127 в редакции постановления Кабинета Министров Украины от 6 июня 2018 года № 484, постановления Кабинета Министров Украины от 26 октября 2011 года № 1141 «Об утверждении порядка ведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество», и другие.

Государственный реестр

Это единая государственная информационная система, которая обеспечивает обработку, хранение, предоставление сведений о зарегистрированных имущественных правах на недвижимое имущество и их обременений, а также содержит информацию об объектах и субъектах этих прав. Условия для доступа к реестру предусмотрены Порядком доступа к Государственному реестру имущественных прав на недвижимое имущество, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 2015 года № 1127.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Закона  государственным регистратором может быть гражданин Украины с высшим юридическим образованием, который имеет соответствующий уровень квалификации, установленный Министерством юстиции Украины, нотариус, государственный или частный исполнитель — в случае, если государственной регистрации подлежат обременения, налагаемые во время проведения исполнительных действий, а также в случае государственной регистрации прекращения ипотеки в связи с приобретением или передачей по результатам публичных торгов (аукционов) недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки.

Рейдерство

Как же восстановить нарушенное право собственности на недвижимость?

На стадии реализации арестованного имущества должника, находящегося в ипотеке, стало известно, что предмет ипотеки — нежилое здание общей площадью 5 тыс. м² в г. Киеве — было противоправно отчуждено в пользу третьих лиц без ведома ипотекодержателя и вопреки имеющимся запретам, вследствие чего стала невозможной реализация предмета ипотеки в рамках процедуры исполнительного производства. В частности, был заключен договор купли-продажи между ипотекодателем и офшорной компанией, осуществлена дальнейшая перепродажа объекта, а также заключен новый договор ипотеки на недвижимое имущество.

Незаконное отчуждение предмета ипотеки стало возможным в результате снятия частным нотариусом всех обременений, наложенных на объекты недвижимого имущества (сведения об ипотеке, запрет на отчуждение имущества) без письменного согласия ипотекодержателя.

Постановлением Окружного административного суда г. Киева от 9 июня 2016 года по делу № 826/7498/15, оставленным без изменений постановлением Киевского апелляционного административного суда, признаны противоправными и отменены незаконные решения частного нотариуса о прекращении обременений, наложенных на вышеуказанные объекты недвижимого имущества (сведения об ипотеке, запрет на отчуждение имущества).

Решением Хозяйственного суда г. Киева от 26 ноября 2015 года по делу № 910/8959/15, оставленным без изменений постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда, вышеуказанные договоры купли-продажи и ипотеки признаны недействительными.

Также с целью оперативной защиты в Министерство юстиции Украины были поданы жалобы на решения частного нотариуса в порядке статьи 37 Закона.

По результатам рассмотрения указанных жалоб, на основании заключения Комиссии по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации Министерством юстиции Украины вынесены приказы об отмене вышеуказанных решений государственного регистратора.

В дальнейшем имущество было возвращено законному собственнику, внесена соответствующая запись об ипотеке.

В случае возникновения такой ситуации собственнику, права которого нарушены, необходимо принять безотлагательные меры с целью исключения возможности дальнейших перепродаж, что может еще больше усложнить процесс возврата контроля над имуществом. В частности, неотложными мерами при выявлении лицом факта нарушения права собственности являются подача заявления о совершении уголовного правонарушения в правоохранительные органы по факту злоупотребления государственным регистратором полномочиями, подготовка и подача жалобы в Министерство юстиции Украины на действия государственного регистратора, а также обращение в суд с исковым заявлением о признании неправомерными действий государственного регистратора с одновременной подачей в суд заявления о принятии мер по обеспечению иска путем запрета совершать регистрационные действия, иска о признании недействительным договора купли-продажи.

Ответственность

Право лица владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью закреплено статьей 41 Конституции Украины.

Как указывалось выше, согласно части 1 статьи 37 Закона, незаконные действия государственного регистратора могут быть обжалованы в Министерстве юстиции Украины, в его территориальных органах или в суде. В случае обращения в Министерство юстиции собственник подает жалобу об отмене регистрационных действий, аннулировании доступа государственного регистратора в государственный реестр. Собственник имеет право обратиться с жалобой на действия государственного регистратора в течение 60 календарных дней со дня принятия решения или со дня, когда он узнал или мог узнать о нарушении своих прав.

Комиссия по рассмотрению жалоб, созданная при Министерстве юстиции Украины, по результату рассмотрения жалобы может отменить регистрационные действия, временно заблокировать или аннулировать доступ государственного регистратора в Единый государственный реестр, отменить его аккредитацию, а также ставить вопрос о привлечении к дисциплинарной ответственности должностного лица.

Таким образом, даже оказавшись в ситуации, когда право собственности нарушено, необходимо помнить: профессиональная юридическая помощь — шанс на то, что незаконные действия будут отменены, а виновные в совершении незаконных действий лица понесут ответственность в порядке, установленном законом.

СЕГИДА Глеб — управляющий партнер Pravovest Law Firm, г. Киев,

ХРОМЕЕВ Дмитрий — старший юрист Pravovest Law Firm, г. Киев