19 августа с.г. Президент Украины Петр Порошенко подписал законодательный акт, который называют «антирейдерским» земельным законом. Целью принятия Закона Украины № 2498-VIII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о решении вопроса о коллективной собственности на землю, совершенствовании правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращении рейдерства и стимулировании орошения в Украине» (Закон) является решение ряда вопросов, связанных с сельскохозяйственными землями, совершенствованием правил пользования таких земель и устранением пробелов законодательства.

Основные изменения

Среди самых важных положений — определение особенностей использования и распоряжения земельными участками, расположенных в массиве земель сельскохозяйственного назначения, а также полезащитных лесных полос, ограничивающих такой массив.

Предусматривается право владельцев, землепользователей земельных участков сельскохозяйственного назначения, предназначенных для ведения личного сельского хозяйства, фермерского хозяйства, расположенных в массиве земель сельскохозяйственного назначения, использовать их также для ведения товарного сельскохозяйственного производства без изменения целевого назначения этих земельных участков.

Кроме того, законом определены особенности использования и распоряжения землями, оставшимися в коллективной собственности после распределения земельных участков между собственниками земельных долей (паев).

Обмен земельными участками

По словам младшего юриста Eterna Law Филиппа Тараненко, принятым Законом усовершенствованы нормы, регулирующие реализацию права аренды и субаренды земельных участков, расположенных в сельскохозяйственном массиве. Так, собственникам земельных участков, расположенных в массиве земель сельскохозяйственного назначения, предоставлена возможность обмена такими земельными участками. При этом обмен (мена) земельного участка государственной или коммунальной собственности, расположенного в массиве земель сельскохозяйственного назначения, на другой земельный участок, расположенный в этом же массиве, осуществляется только в случае, если оба земельных участка имеют одинаковую нормативную денежную оценку или разница между нормативной денежной оценки составляет не более 10 %.

Также эксперт отметил, что владельцы и арендаторы земельных участков, расположенных в массиве земель сельскохозяйственного назначения, на период действия договора аренды могут обмениваться принадлежащими им правами пользования земельными участками путем взаимного заключения между ними договоров аренды, субаренды соответствующих участков.

«Важное значение имеет то, что заключение договора субаренды не требует согласия арендодателя, при этом арендатор остается ответственным перед арендодателем за выполнение договора аренды», — добавил эксперт. Арендаторы земельных участков обязаны письменно уведомить арендодателя об обмене принадлежащими им правами пользования земельными участками с указанием лица, которому предоставлен соответствующий земельный участок в субаренду.

«Благодаря такому законодательному урегулированию упрощается процесс обмена земельными участками, находящимися в едином массиве, и минимизируется риск возможного оспаривания и возникновения конфликтных ситуаций путем введения нормы о равнозначности обмениваемых участков», — считает г-н Тараненко.

Старший юрист ЮФ DLA Piper Ukraine Олег Мильченко утверждает, что вопросы обмена земельными участками в рамках земельных массивов, использования полевых дорог и лесозащитных полос, а также вопросы статуса земель коллективной собственности бывших коллективных сельскохозяйственных предприятий долгое время создавали для бизнеса проблемы. По словам нашего собеседника, регулировались данные вопросы судебной практикой или разъяснениями регулирующих органов. «В этом аспекте принятие закона, безусловно, положительный шаг, поскольку все указанные вопросы теперь будут урегулированы на законодательном уровне», — сказал эксперт.

Передача лесополос в аренду

Законом также предусматривается возможность передачи физическим и юридическим лицам земельных участков под лесополосами и других защитных насаждений на праве аренды без проведения земельных торгов. Однако, по словам г-на Тараненко, обязательным условием аренды является содержание и сохранение таких полос, а также обязательства арендатора по выполнению агролесотехнической мелиорации.

Г-н Мильченко рассказал, что частично лесозащитные полосы могут использоваться не только по прямому назначению, но и для развития инфраструктуры — к примеру, для прокладки электрических сетей или даже размещения объектов альтернативной энергетики. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда размещение объектов на землях лесозащитных полос будет невозможно, если, например, требуется частичная вырубка деревьев в лесозащитной полосе.

Инвентаризация

Среди прочего г-н Тараненко отметил определение в законодательном документе порядка проведения инвентаризации массива земель Государственного земельного кадастра (ГЗК). Данный порядок направлен на исправление ошибок ГЗК в отношении земельных участков, которые расположены в пределах массива, формирование земельных участков «невостребованных паев», земельных участков под полевыми дорогами, внесение в ГЗК сведений о границах массива земель сельскохозяйственного назначения. «Благодаря инвентаризации массива земель Госземкадастр будет содержать сведения о ранее «неучтенных» землях», — говорит юрист.

Важно отметить, что Закон позволяет землепользователю, который использует значительную часть земель массива, получить в аренду земли под полевыми дорогами (при этом он обязан установить земельные сервитуты для доступа к другим землям массива).

Законом введено понятие «полевые дороги», но, как подчеркнул г-н Мильченко, статус таких дорог не определен ни профильным законом об автомобильных дорогах, ни на уровне подзаконных актов, в результате чего могут возникнуть определенные сложности. К примеру, вопрос, является ли полевая дорога линейным инженерным сооружением или нет, критически важен для того, чтобы понять, каким образом ее можно использовать, и, что также важно, модернизировать. Закон определяет условия передачи и пользования землями под полевыми дорогами, но не уделяет внимания возможностям использования дороги как части инфраструктуры и ее статусу как отдельного объекта гражданского права. При этом Земельный кодекс Украины оперирует другим понятием — «хозяйственные пути», и законодатель не соотнес эти два понятия.

Проанализировав вышеуказанные положения, советник АО «Коннов и Созановский» Виталий Правдюк сделал вывод, что в случае «гладкого» внедрения изменений, предусмотренных этим Законом, будет сделан первый шаг к ликвидации чересполосицы, существующей после завершения паевания земель. Иногда возникают курьезные ситуации, когда несколько агропроизводителей, владеющих всем полем, но в «шахматном порядке», договариваются «понятийно» между собой, чтобы обеспечить рациональную обработку территории сельхозтехникой, но юридически все они могут считаться лицами, самовольно захватившими земельный участок, поскольку каждый из них обрабатывает не принадлежащую ему площадь.

Как считает Олег Мильченко, в целом Закон окажет положительное влияние на агропромышленный сектор. Однако законодателям все же стоит системно подходить к совершенствованию действующего правового регулирования.