Один из способов приобретения права собственности на жилую недвижимость — инвестирование в строительство путем заключения договора о паевом (долевом) участии в строительстве жилья (договор о долевом участии).

Вышеупомянутый договор, как правило, предусматривает уплату лицом (инвестором) застройщику обусловленных договором периодических платежей в обмен на передачу первому в собственность объекта недвижимости после завершения строительства.

В начале 2000-х годов такие договоры получили широкое распространение также в связи с тем, что были привлекательны прежде всего для инвесторов, которые не могли сразу оплатить необходимую сумму средств за приобретение жилой недвижимости.

В середине 2000-х годов в этой сфере имели место многочисленные злоупотребления и махинации. самой известной из них была афера «Элита-центр», суть которой сводилась к тому, что заключались договоры двойной, а иногда и тройной продажи одних и тех же квартир в несуществующих домах.

Такие злоупотребления заставили законодателя внести изменения в статью 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» (Законы Украины № 3201-IV от 15 декабря 2005 года, № 2367-VI от 29 июня 2010 года, № 3461-VI от 2 июня 2011 года), согласно которой было определено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, исполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами.

Законность схемы

После введения вышеуказанных законодательных изменений на практике возник вопрос о законности использования такой схемы привлечения средств в строительство жилья, как договор о долевом участии.

В постановлении Верховного Суда Украины (ВСУ) от 21 ноября 2012 года ВСУ (дело № 6-101цс12) по этому поводу высказал следующую правовую позицию:

«Как установлено в преамбуле, этот Закон (имеется в виду Закон Украины «Об инвестиционной деятельности») определяет общие правовые, экономические и социальные условия инвестиционной деятельности на территории Украины, а в статье 1 Закона уточняется, что инвестициями являются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой создается прибыль (доход) или достигается социальный эффект. Но при заключении договора об участии в строительстве многоквартирного жилого дома гр-н А. и гр-н Б. ставили перед собой цель приобрести в собственность квартиру в этом доме, а не создать прибыль (доход) или достичь социального эффекта. При таких обстоятельствах их участие в строительстве дома не является инвестицией в понимании указанного Закона, и суд обоснованно не применил его к спорным отношениям».

Таким образом, исходя из этого толкования норм действующего законодательства Украины Верховным Судом Украины, по моему мнению, договор о долевом участии как способ привлечения средств в строительство жилья не является незаконным.

Однако инвесторы, которые соглашаются на такую схему финансирования строительства жилья, не застрахованы от злоупотреблений, связанных с возможностью заключения застройщиком договоров двойной продажи того же объекта недвижимости, о чем говорилось выше.С целью недопущения повторения злоупотреблений, имевших место во время аферы «Элита-центр», следует согласиться с позицией исследователей этого вопроса о необходимости внесений изменений в действующее законодательство Украины, согласно которым все договоры, предусматривающие инвестирование строительства недвижимости, как и договоры об уступке прав в пользу третьих лиц, должны подлежать государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, причем такая регистрация должна оговаривать действительность договоров инвестирования (Смитюх А.В. Правовые аспекты инвестирования в строительство жилья. Практическое пособие. — К.: Истина, 2012. — С. 82-83).

За чей счет?

Еще один спорный момент, возникающий при выполнении договора о долевом участии, связан с тем, кто из сторон договора и за чей счет обязан регистрировать право собственности на новый объект недвижимости в случае, когда этот вопрос не урегулирован в заключенном сторонами договоре о долевом участии.

Например, решением ВСУ от 21 января 2009 года (рег. № 3136727 в Едином государственном реестре судебных решений) были оставлены в силе решения суда первой и апелляционной инстанций, согласно которым застройщика обязали передать в БТИ пакет документов для оформления на имя истицы права собственности на квартиру.

Если же право собственности на новый объект недвижимости не зарегистрировано на данный момент, регистрировать его нужно уже в соответствующей регистрационной службе и подавать документы, предусмотренные Методическими рекомендациями относительно документов, необходимых для проведения государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, одобренными коллегией Государственной регистрационной службы Украины 11 декабря 2012 года (протокол № 3).

Анализ вышеуказанных Методических рекомендаций свидетельствует о том, что в случае регистрации права собственности на новый объект недвижимого имущества инвестор (потенциальный будущий собственник жилья) даже при желании не сможет подать полный пакет документов, поскольку ими не обладает (например, документы, удостоверяющие право на земельный участок, принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта и т.д.).

При решении этого вопроса также стоит обратиться к аналогии закона.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Украины, если граж­данские отношения не урегулированы этим Кодексом, другими актами гражданского законодательства или договором, они регулируются теми правовыми нормами этого  Кодекса, других актов гражданского законодательства, которые регулируют подобные по содержанию гражданские отношения (аналогия закона).

В случае неурегулирования в заключенном сторонами договоре о долевом участии вопросов о том, кто и за чей счет будет осуществлять регистрацию права собственности на новый объект недвижимости, следует обратиться к части 11 статьи 19 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», согласно которой государственная регистрация права собственности на жилье осуществляется застройщиком за его счет.Таким образом, если вопрос о том, кто и за чей счет будет осуществлять регистрацию права собственности на новый объект недвижимости в заключенном сторонами договоре о долевом участии не урегулирован, такую регистрацию права собственности должен осуществить застройщик за свой счет.

Неденежное обязательство

При выполнении договора о долевом участии также актуальна проблема несвоевременной сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости, что ставит инвесторов в положение правовой неопределенности.

В постановлении ВСУ от 25 июня 2014 года (дело № 6-25цс14) указано:

«В деле, которое является предметом пересмотра, между сторонами возникли обязательства из договора о долевом участии в строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить объект в срок, определенный договором, и передать его заказчику, однако в нарушение условий договора своих обязательств не исполнил.

Таким образом, спор между сторонами возник вследствие неисполнения ответчиком условий договора по передаче объекта строительства в собственность истицы, а не вследствие неисполнения должником денежного обязательства.

Учитывая изложенное, следует отметить, что правоотношение, возникшее между сторонами, не является денежным обязательством, поэтому к спорным правоотношениям не применяются положения части 2 статьи 625 Гражданского кодекса Украины, в связи с чем исключается возможность требования от ООО «К.» уплаты 3 % годовых и инфляционных затрат».

Практика свидетельствует о том, что в подавляющем большинстве случаев по договорам о долевом участии объекты строительства сдаются в эксплуатацию со значительными задержками.

С учетом вышеизложенной правовой позиции ВСУ относительно того, что такой вид обязательства, как передача объекта строительства в собственность инвестора, не является денежным обязательством, в случае значительной задержки строительства и сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости инвестор не сможет защитить свои имущественные права, поскольку будет лишен возможности взыскать с застройщика инфляционные потери, 3 % годовых, пеню и другие штрафные санкции.

Подводя итог, необходимо обратить внимание не следующее: поскольку отношения, вытекающие из договора о долевом участии, после принятия вышеуказанного постановления ВСУ от 21 ноября 2012 года оказались в правовом вакууме, существует насущная необходимость урегулирования этих отношений специальным законом, который среди прочего решил бы также обозначенные в данной статье правовые проблемы.

 

КОЛТОНЮК Юрий — адвокат, г. Луцк