Как показывает практика, с каждым годом увеличивается количество договоров отчуждения недвижимого имущества, которые вместо нотариального удостоверения признаются действительными в судебном порядке. Причины роста популярности такой схемы обхода нотариального удостоверения договоров различны, но часто это связано с невозможностью или нежеланием сторон по тем или иным причинам удостоверить договор у нотариуса.

К примеру, одной из причин может быть желание сторон таким образом немного сэкономить на нотариальном удостоверении сделки, так как пошлина при подаче заявления в суд может быть меньшей, чем платежи нотариусу. Однако стоит признать, что зачастую таким образом заинтересованные лица хотят легализировать дальнейшее отчуждение имущества, права на которое носят сомнительный характер. А так как ответственность суда за собственные ошибки объективно является несравнимо меньшей, чем ответственность нотариуса, то суды охотно признают право собственности и на такие объекты, тем более что ответчик в судебном процессе, как правило, против иска и не возражает.

Чаще всего резолютивной частью решения суда в таких делах стороны пытаются решить сразу несколько вопросов: признать договор действительным и одновременно признать за приобретателем право собственности на полученное по такому договору имущество. Скорее всего, это обусловлено тем, что стороны хотят, кроме признания действительным самого договора, еще и получить правоустанавливающий документ для регистрации права собственности в бюро технической инвен­таризации, а решение о праве собствен­ности именно таким документом, как известно, и является.

Но при более детальном рассмотрении правовой стороны данной процедуры возникает целый ряд вопросов. Некоторые из них предлагаю рассмотреть в данной статье.

Итак, если обратиться к Гражданскому кодексу Украины (ГК), то можно найти общее положение, закрепленное в статье 215, исходя из которого действительной может признаваться исключительно ничтожная сделка и только в тех случаях, которые предусмотрены законом.

Для простоты изложения возьмем в качестве примера сделки отчуждения недвижимого имущества договор купли-продажи. Согласно статье 657 ГК, договор купли-продажи любого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Как видно из данной нормы, закон выдвигает два обязательных условия для договоров отчуждения недвижимости:

1) нотариальное удостоверение;

2) государственная регистрация.

Последствия несоблюдения требования закона о нотариальном удостоверении договора предусмотрены статьей 220 ГК, часть 1 которой однозначно относит такие договоры к ничтожным.

Однако положение части 2 статьи 220 ГК устанавливает правило, согласно которому в случае, если стороны договорились касательно всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами, и произошло полное либо частичное исполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В таком случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.

Иными словами, решение суда о признании договора купли-продажи недвижимости действительным выступает своего рода заменителем нотариального удостоверения. И в случае принятия такого решения признанный действительным договор нотариального удостоверения в дальнейшем не требует.

Однако, разрешив вопрос касательно нотариального удостоверения договора и фактически заменив его соответствующим судебным решением, основной акт гражданского законодательства не снял требования статьи 657 ГК касательно обязательной государственной регистрации любого договора купли-продажи недвижимости, в том числе признанного судом действительным. Поэтому очевидно, что при таких обстоятельствах признанный судом действительным договор все равно должен регистрироваться согласно Временному порядку регистрации сделок (Временный порядок), утвержденному постановлением КМУ № 671 от 26 мая 2004 года.

Кроме того, необходимо обратить внимание на то, что поскольку договор отчуждения недвижимости подлежит государственной регистрации, следовательно, до ее проведения такого договора по­просту нет, ибо согласно части 3 статьи 640 ГК, он является заключенным именно с момента государственной регистрации, а не с момента признания договора действительным.

Согласно пункту 9 Временного порядка, датой государственной регистрации сделки является дата и время внесения соответствующей записи в реестр. Из этого следует, что до внесения такой записи в Государственный реестр сделок договора как основания для возникновения права собственности просто нет. И при этом принятое судом решение о признании такого договора действительным не влияет и не может влиять на момент заключения договора, так как суд даже теоретически не может признать договор внесенным в реестр, если в реестре его объективно нет.

Таким образом, как видно из вышеизложенного, судебное решение о признании договора действительным не является панацеей, так как кроме этого решения, для соблюдения всех требований закона о заключении таких договоров необходимо еще и сделать запись в реестре.

Положение дел осложняется и условиями перехода права собственности по договору, выдвинутыми статьей 334 ГК. Так, согласно части 4 данной статьи, если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Требование статьи 334 ГК не имеет диспозитивного характера, следовательно, право собственности на имущество, которое является предметом признанного действительным договора купли-продажи, возникает исключительно с момента его государственной регистрации, как этого требует закон.

Из всего вышеизложенного можно сделать один обобщающий вывод: даже признание судом действительным не удостоверенного нотариусом договора купли-продажи объекта недвижимости не является основанием для возникновения права собственности на этот объект. Нотариальное удостоверение такого договора является необходимым условием, однако само по себе оно не является правообразующим фактором для такого договора при отсутствии государственной регистрации.

Иными словами: нет регистрации договора — нет прав, которые могли бы на его основании возникнуть, в том числе и права собственности.

Но если принять формулу: «нет регистрации договора — нет права собственности», то возникает вопрос другого порядка: может ли суд признавать право собственности на недвижимое имущество за покупателем по договору, который признан судом действительным, но, тем не менее, в реестре сделок о нем информации нет?

Ответ на этот вопрос найти, собственно говоря, нетрудно — достаточно внимательно изучить условия признания права собственности, которые выдвигаются материальным законом.

Согласно статье 392 ГК, собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае утери им документа, удостоверяющего право его собственности.

Как видно из приведенной нормы, признание права собственности является способом защиты прав именно собственника имущества, а не стороны в незарегистрированном, а значит, незаключенном договоре. И защищается таким образом его право, которое на момент вынесения решения объективно существует, а не то, которое, возможно, возникнет в будущем.

Вместе с тем, как было показано выше, покупатель по невнесенному в реестр сделок договору купли-продажи недвижимого имущества собственником этого имущества не является, а значит, и заявленное им требование о признании за ним права собственности не может быть удовлетворено, ибо это требование, как указывалось, направлено на защиту именно прав собственника, а не каких-либо третьих лиц.

Соответственно нельзя согласиться с существующей практикой признания права собственности покупателя по договору, который не был ни нотариально удостоверен, ни должным образом зарегистрирован. Если следовать логике закона, покупатель недвижимого имущества по не удостоверенному нотариусом договору должен сначала признать этот договор действительным, потом внести необходимые данные в Государственный реестр сделок, и только после этого у него возникает право собственности, которое может получить судебную защиту, в том числе и путем признания права собственности.

Правда, на этом пути возникает трудность, связанная с тем, что, согласно пункту 6 Временного порядка, государственная регистрация сделок осуществляется путем внесения нотариусом записи в реестр одновременно с его нотариальным удостоверением.

Но на обращение в Министерство юстиции Украины за разъяснением данной операции Минюст своим письмом № 31-50-5172 от 30 ноября 2007 года ответил, что договор купли-продажи недвижимого имущества, который вместо нотариального удостоверения признан судом действительным, может быть зарегистрирован в Государственном реестре сделок.

Такая позиция Министерства юстиции Украины, на мой взгляд, подтверждает правильность изложенных выше выводов о необходимости регистрации признанных судом действительными сделок об отчуждении недвижимого имущества, следовательно, и о невозможности удовлетворения исков о признании права собственности по незарегистрированным договорам.

КРАЙНЯК Юрий — генеральный директор ООО «Юримекс», г. Киев