Реструктуризация КСП — это комплекс организационно-экономических, правовых или технических мер, направленных на изменение структуры предприятия, его управления, форм собственности на имущество и землю, организационно-правовой формы, способных обеспечить финансовое оздоровление предприятия, увеличение объема конкурентоспособной продукции, повышение эффективности производства, усовершенствование управления. Кроме этого, благодаря введению частной собственности на землю и имущество, в процессе реструктуризации КСП возникают новые, экономически эффективные сельскохозяйственные предприятия, способные функционировать в рыночных условиях. Частные сельскохозяйственные предприятия по сравнению с КСП обладают мноими преимуществами. Собственники земли и имущества четко знают, кто и как использует их собственность, и имеют право самостоятельно решать вопросы о продлении или прекращении этого использования — в зависимости от того, насколько это соответствует их собственным интересам.

В процессе реструктуризации КСП достигают двух важных целей. Во-первых, ликвидируют монополию этого вида юридических лиц в сфере сельскохозяйственного производства Украины. Во-вторых, реформируют отношения собственности на имущество и землю КСП, т. к. после реструктуризации КСП коллективная собственность на землю и имущество, носителем которой является КСП, превращается в частную собственность членов КСП.

СОМТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРОВОВ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ И ИМУЩЕСТВА

После создания нового юридического лица рыночного типа, т. е. после его государственной регистрации, начинается процесс формирования материальной основы его производственной деятельности — земельного и имущественного массивов. Такая материальная основа формируется за счет земельных и имущественных паев членов КСП, на базе которого создано новое юридическое лицо рыночного типа. Собственники земельных и имущественных паев выходят из КСП, выделяют паи в натуре и передают в аренду новосозданному юридическому лицу.

Составление договоров аренды земли и имущества между собственниками выделенных в натуре паев и новым хозяйством завершает работу, проведенную внутрихозяйственной комиссией по реструктуризации КСП вместе с консультантами — специалистами Проекта паевания сельскохозяйственных земель.

ПОРЯДОК СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ

Требования относительно договоров аренды земли предусмотрены Законом Украины от 6 октября 1998 года «Об аренде земли». В соответствии с Законом, в договоре аренды земли обязательно должны предусматриваться следующие условия: объект аренды (местонахождение и размер земельного участка); срок договора аренды; арендная плата (размер, индексация, формы платежа, сроки и порядок внесения и пересмотра); целевое назначение, условия использования и сохранения качества земли; условия возвращения земельного участка арендодателю; существующие ограничения и обременения относительно использования земельного участка; сторона (арендодатель или арендатор), которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части; ответственность сторон.

Что касается срока договора аренды земли, то специалисты Проекта паевания сельскохозяйственных земель рекомендуют составлять договоры на небольшой срок (до трех лет) или же, при составлении их на больший срок, ежегодно пересматривать размер арендной платы на протяжении нескольких первых лет. Это связано с тем, что новосозданные предприятия в начале своей деятельности не имеют возможности заплатить достойную арендную плату.

Каждый член КСП, вышедший из хозяйства и выделивший в натуре свою земельную долю (пай), стал собственником земельного участка, т. е. единственным лицом, имеющим право распорядиться им в том числе и путем передачи земельного участка в аренду. Поэтому договор аренды земли должен быть подписан арендодателем, т. е. гражданином, получившим государственный акт на право частной собственности на землю вместо сертификата на право на земельную долю (пай), и арендатором, которым является новосозданное юридическое лицо. Таким образом, в процессе реструктуризации КСП должно быть подписано столько договоров аренды земли, сколько членов этого КСП, выйдя из него, получили государственные акты на право собственности на землю и решили передать принадлежащие им земельные участки в аренду.

Подписанный арендодателем и арендатором договор аренды земли удостоверяется нотариусом, после чего подается на государственную регистрацию. Государственная регистрация является официальным признанием и подтверждением государством факта возникновения или прекращения права аренды земельных участков. Именно с момента государственной регистрации договор аренды становится правомочным. В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 1998 года «Об утверждении Порядка государственной регистрации договоров аренды земли», она проводится исполнительными комитетами сельских, поселковых и городских советов, Киевской и Севастопольской городскими государственными администрациями по месту нахождения земельного участка. Как правило, государственная регистрация договоров аренды земельных участков, полученных в собственность в результате выхода лица из КСП, осуществляется исполнительными комитетами сельских и поселковых советов. Это связано с тем, что преимущественное большинство земель КСП находится в ведении сельских и поселковых советов.

Указанным постановлением Кабинета Министров Украины не определено, какая из двух сторон должна подавать договор аренды на государственную регистрацию — арендодатель или арендатор. Это означает, что подачу договора на государственную регистрацию может осуществить какая-либо из сторон по согласованию между ними. Анализ практики составления договоров аренды земли свидетельствует о том, что это лучше делать арендатору, т. е. юридическому лицу, которое собирается использовать арендованные земельные участки. Ведь арендатор может организованно собрать подписанные договоры и одновременно подать их на государственную регистрацию.

На всех экземплярах договора аренды ставятся печать и подпись. После удостоверения факта государственной регистрации договор аренды регистрируется в Книге записей государственной регистрации договоров аренды земли, которая ведется государственным органом земельных ресурсов. Датой регистрации договора аренды в Книге записей является дата удостоверения факта государственной регистрации.

Таким образом, каждый гражданин — собственник земельного участка, переданного в аренду новосозданному юридическому лицу, обязательно должен получить один экземпляр договора аренды земли с отметкой о его государственной регистрации. Это очень важно. Ведь в случае возникновения между арендатором и арендодателем спора относительно исполнения договора аренды земли гражданин сможет обратиться за защитой своих прав в суд только при наличии у него экземпляра договора аренды земли с отметкой о его государственной регистрации.

Если же принимается решение об отказе в государственной регистрации договора аренды земли, то оно должно быть принято в 10-дневный срок председателем соответствующего совета или председателем соответствующей государственной администрации. В таком случае к решению должно быть приложено мотивированное заключение государственного органа земельных ресурсов об отказе. Решение об отказе в государственной регистрации также может быть обжаловано в судебном порядке.

ДОГОВОРА ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА

Выделение членами КСП принадлежащих им имущественных паев в натуре имеет некоторые особенности по сравнению с выделением в натуре земельных долей (паев). Так, в соответствии со статьей 9 Закона Украины «О коллективном сельскохозяйственном предприятии», в случае выхода из предприятия гражданин имеет право на получение имущественного пая натурой, деньгами или ценными бумагами. Однако, как известно, значительное большинство КСП переживают трудные времена и, как правило, не имеют средств или ценных бумаг. Поэтому единственным видом активов, которые могут быть распределены между членами КСП, является имущество — здания, сооружения, сельскохозяйственная техника, выращенная продукция и т. п.

К сожалению, здания и сооружения, составляющие, как правило, значительную часть паевого фонда КСП, трудно разделить на отдельные имущественные паи и выдать их в натуре членам КСП, выходящим из него. Именно поэтому в рамках Проекта паевания сельскохозяйственных земель рекомендуется осуществление передачи имущества членам КСП в совместную частную собственность.

Идея передачи имущества в совместную частную собственность имеет надлежащую правовую основу. Так, в соответствии со статьей 7 Закона «О КСП», имущество на предприятии принадлежит его членам по праву совместной частной собственности. Членам КСП, которые выходят из него и выделяют принадлежащие им имущественные паи в натуре, предоставляется право либо выделить имущественный пай как отдельную часть имущества, которое будет принадлежать каждому члену КСП на правах индивидуальной частной собственности, либо выделить принадлежащие им имущественные паи целостным имущественным массивом, который будет принадлежать на правах частной собственности, но в форме совместной частной собственности.

В связи с невозможностью физического раздела имущества реструктуризируемых хозяйств на отдельные имущественные паи в натуре, специалисты Проекта паевания сельскохозяйственных земель рекомендуют другой вариант. Для этого члены реструктуризируемого КСП должны обратиться к Общему собранию (собранию уполномоченных) КСП с заявлениями о выделении принадлежащих им имущественных паев целостным массивом. Общее собрание (собрание уполномоченных), как правило, удовлетворяет такие заявления.

С целью юридического оформления получения имущества коллективом сособственников в совместную частную собственность и определения правового режима этого имущества, члены КСП, вышедшие из него и выделившие имущественные паи целостным массивом, должны составить между собой договор о совместном владении, пользовании и распоряжении таким имуществом. Правовым основанием для составления такого договора являются положения статьи 113 Гражданского кодекса Украины, в которой определено, что владение, пользование и распоряжение имуществом при совместной частной собственности осуществляется при согласии всех участников. Назначение договора о совместном владении, пользовании и распоряжении имуществом — зафиксировать совместную волю сособственников относительно выделенных им имущественных паев целостным имущественным массивом и дальнейшего распоряжения им. В этом договоре они определяют уполномоченное лицо или группу уполномоченных лиц, которым от имени сособственников предоставляется право распоряжения совместным имуществом в порядке, определенном сособственниками в данном договоре.

Как правило, сособственники поручают уполномоченным лицам осуществлять передачу совместного имущества юридическому лицу рыночного типа, которое сможет эффективно его использовать. При выборе правовой формы передачи совместного имущества такому юридическому лицу следует исходить из того, что по своей структуре имущество неоднородно. В договоре аренды рекомендуется предусмотреть порядок поддержания арендуемого имущества в надлежащем состоянии. Поскольку собственником основных средств, передаваемых в аренду, является группа физических лиц, то невозможно поддерживать арендованное имущество в надлежащем состоянии за счет амортизационных отчислений — в соответствии с действующим законодательством, осуществлять амортизационные отчисления вправе только юридические лица.

Для поддержания арендованного имущества в надлежащем состоянии предлагается такой вариант. В договоре целесообразно установить, что часть арендной платы в определенном размере юридическое лицо-арендатор аккумулирует в специализированном целевом фонде возобновления арендованных основных средств и использует ее на реконструкцию арендованных основных средств и расширение производства.

К сожалению, не все из перечисленных составных частей имущества можно передать в аренду. Обращенные средства и объекты незавершенного производства из-за природы этого имущества невозможно передать в аренду. Именно поэтому при передаче коллективом сособственников совместного имущества новосозданному юридическому лицу рекомендуется это осуществлять в следующих правовых формах: основные средства следует передавать на основании договора аренды, а обращенные средства и объекты незавершенного производства — на основании договора товарного кредита.

Передачу имущества, находящегося в совместной собственности коллектива сособственников, новосозданному юридическому лицу рекомендуется оформлять одним документом, который называется договором передачи имущества. Этот документ регулирует несколько видов договорных отношений, возникающих между коллективом сособственников, с одной стороны, и юридическим лицом, с другой. Главными являются отношения аренды основных средств и отношения купли-продажи обращенных средств и объектов незавершенного строительства. Однако бывает что некоторые объекты основных средств являются физически и морально изношенными и не представляют существенной ценности. В таких случаях указанное имущество может передаваться юридическому лицу на условиях безвозмездного пользования или доверительного управления с возложением на него обязанности поддержания указанных объектов в рабочем состоянии и сохранения от уничтожения. К договору передачи имущества обязательно должен быть приложен акт приема-передачи имущества, в котором содержится пообъектный перечень имущества, передаваемого новому юридическому лицу.

Сдавать имущество и землю в аренду становится очень выгодно. Ведь собственники имущества и земельной доли дополнительно к заработной плате или пенсии получают арендную плату в виде сельскохозяйственной продукции, услуг или денег. Этот доход крестьяне будут иметь независимо от результатов хозяйственной деятельности предприятия. Поэтому, вступая в арендные отношения, люди обеспечивают себе лучшее материальное положение и экономическую защищенность.