Динамичное развитие земельных правоотношений не могло не отразиться на вопросах наследования земли. Полосы газет пестрят статьями о проблемах наследственных правоотношений с земельными участками и правами на землю. И это неудивительно. Несмотря на более детальное регулирование данной сферы и Земельным и Гражданским кодексами Украины (ЗК и ГК соответственно), проблем не стало меньше.

Больше всего вопросов вызывает наследование земли иностранными юридическими и физическими лицами и лицами без гражданства. Согласно части 4 статьи 22 ЗК, земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, иностранным государствам. В связи с этим часть 4 статьи 81 и часть 4 статьи 82 ЗК устанавливают норму, согласно которой земли сельскохозяйственного назначения, принятые как наследство иностранными гражданами, а также лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами, подлежат отчуждению на протяжении одного года. Неисполнение предписаний указанных статей, согласно пункту «е» статьи 140 ЗК, является основанием для прекращения права собственности на земельный участок.

Порядок прекращения права собственности на такой участок предусмотрен статьей 145 ЗК. В ней сказано, что в случае если на протяжении установленного времени земельный участок не отчужден, он подлежит принудительному отчуждению по решению суда. Это означает, что право собственности по прошествии года с момента получения земельного участка в наследство не прекращается автоматически, а продолжает существовать до тех пор, пока не будет вынесено решение суда. В связи с этим возникает вопрос: кто может обращаться в суд с требованием о прекращении прав на землю? Земельный кодекс по этому поводу безмолвствует, однако государственные органы ссылаются на статью 348 ГК, посвященную прекращению права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать. Согласно этой статье, «если имущество не отчуждено собственником в установленные сроки, такое имущество с учетом его характера и назначения по решению суда на основании заявления соответствующего органа государственной власти подлежит принудительной продаже». Считается, что такими соответствующими органами являются отделы Государственного комитета по земельным ресурсам, советы и администрации. Однако применение указанной выше статьи ГК представляется сомнительным в связи с тем, что, согласно положениям ее части 1, она касается имущества, которое не может находиться в собственности лица, согласно закону, принятому позже, чем было приобретено имущество. А в случае с землей иностранцев невозможность такой собственности презюмируется еще до ее получения.

Но основная проблема с правом собственности на землю сельскохозяйственного назначения иностранцев и лиц без гражданства состоит в том, что зачастую нет фактической возможности выполнить предписания статей 81 и 82 ЗК. Для того чтобы продать землю, право собственности на нее должно быть оформлено и зарегистрировано в соответствии с земельным законодательством, с выдачей государственного акта на право частной собственности на землю. Однако именно эти акты и не выдают государственные органы иностранцам и лицам без гражданства, мотивируя свой отказ частью 4 статьи 22 ЗК, согласно которой, как уже упоминалось, земли сельскохозяйственного назначения вообще не могут передаваться в собственность иностранцам и лицам без гражданства. В результате такие права иностранцев значительно ущемляются.

Некоторые юристы высказывают мнение, что в таком случае земля все равно отчуждается по решению суда, а иностранец может требовать возмещения ущерба от госорганов. Однако с этим сложно согласиться, поскольку не понятен юридический механизм отчуждения имущества у лица, чьи права на имущество ничем не подтверждены.

Переходные положения ЗК о наследовании

Хотелось бы рассмотреть еще несколько случаев, в которых вопросы наследования имеют немалое значение. Согласно пункту 13 Переходных положений ЗК, на период до 1 января 2010 года установлена максимальная общая площадь земель сельскохозяйственного назначения, которые могут приобретать в собственность граждане и юридические лица, — 100 гектаров. Вместе с тем указано, что эта площадь может быть увеличена в случае наследования земельных участков по закону. Хотелось бы подчеркнуть, что речь идет о наследовании именно по закону, а не по завещанию.

Сразу же возникает вопрос, что делать, если гражданин уже имеет в собственности 100 га земли сельскохозяйственного назначения, а ему по завещанию оставлено еще несколько гектаров. На этот вопрос Земельный кодекс не дает ответа. Логично было бы применить ранее упомянутую норму ГК, содержащуюся в статье 348, об имуществе, которое не может принадлежать на праве собственности. Однако в этом случае помехой становится еще одна проблема земельного и гражданского законодательства — многие юристы считают, что нормы ГК не могут применяться к земельным правоотношениям, в подтверждение чего ссылаются на статью 9 ГК, согласно которой правоотношения по использованию природных ресурсов, урегулированные специальным законодательным актом, не регулируются нормами ГК.

На практике эта проблема будет решаться в зависимости от мнения правоприменителя, но хотелось бы отметить, что пока что она имеет теоретический характер, поскольку не много еще в нашей стране граждан, у которых в собственности находилось бы 100 гектаров сельскохозяйственных земель. Это вызвано мораторием на продажу сельскохозяйственных земель, установленным ЗК. С отменой указанного моратория эта проблема может проявить себя и на практике.

Хочу уделить внимание и следующей проблеме. Согласно пункту 15 Переходных положений ЗК, граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки для ведения фермерского хозяйства и иного товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины — собственники земельных долей (паев) не вправе до 1 января 2005 года продавать или иным способом отчуждать принадлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме мены, передачи их в наследство и при изъятии их для общественных нужд. Как видим, наследование является одним из оснований приобретения права собственности на земельный участок. Поскольку не обозначено, каким образом должно происходить наследование (по закону или по завещанию), правомерными будут оба варианта.

Несколько слов о налогах

Рассмотрим некоторые налоговые аспекты наследования земельных участков.

В первую очередь необходимо отметить, что лица, получившие наследство до 1 января 2005 года, не будут уплачивать налог на землю. Им придется лишь заплатить государственную пошлину за выдачу свидетельства о праве на наследование земельного участка. В соответствии с декретом Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине», размер таковой составляет 0,5 % от суммы наследства, то есть 0,5 % от денежной оценки земельного участка.

С 1 января 2005 года при получении земли в наследство гражданин должен будет уплачивать налог в связи со вступлением в силу статьи 13 Закона «О налоге на доходы физических лиц».

Ставка налога будет зависеть от степени родства и от характера имущества. Для наследников первой степени родства максимальной ставкой будет 15 % с 2007 года (13 % — до 2007 года). К этой группе относятся «родители физического лица и родители его жены или мужа, жена или муж, дети как физического лица, так и его жены или мужа, в том числе и усыновленные». Такая ставка будет применяться, если унаследованный земельный участок является объектом коммерческой собственности, частью целого имущественного комплекса. Если же унаследованный земельный участок таковым не является, то для наследников первой степени родства ставка налога составит 5 %. Для наследников иной степени родства ставка достигнет 15 % с 2007 года (13 % — до 2007 года) для любого имущества. Если же наследуется земля от наследодателя-нерезидента, то ставка налога составит с 2007 года 30 % (26 % — до 2007-го).

Однако хотелось бы отметить, что если земля наследуется вторым из супругов, то налогообложение происходит по нулевой ставке, за исключением наследования коммерческой собственности.

Как видно из описанного выше, выгоднее передать землю потенциальным наследникам до 1 января 2005 года. Поскольку это будет, как минимум, в пять раз дешевле. И в последнее время граждане часто обращаются в юридические фирмы с просьбой сопровождать сделку дарения земельного участка, таким образом пытаясь избежать лишних трат в будущем.

Еще на один факт хотелось бы обратить внимание. Некоторые специалисты в земельном праве советуют пожилым гражданам — пользователям земли не оформлять право собственности на свою землю. Объясняется это тем, что их наследники с меньшими тратами впоследствии оформят право собственности на себя. Не могу отрицать оправданности этих суждений, но хотел бы обратить внимание на обязанность граждан оформить свои права на землю, установленные ЗК и постановлением Верховного Совета Украины «О земельной реформе».

В каждом конкретном случае лучше прибегнуть к помощи юриста, дабы найти оптимальный для себя способ уплаты налогов при наследовании земли.