Проблемы типового договора аренды земли — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №28 (342) » Проблемы типового договора аренды земли

Проблемы типового договора аренды земли

Земельный кодекс Украины (ЗК) от 25 октября 2001 года закрепил право аренды земельного участка как самостоятельную разновидность права пользования землей, установив при этом, что отношения, связанные с арендой земли, регулируются законом. В октябре 2003 года вступила в силу новая редакция Закона Украины «Об аренде земли» (Закон).

Право аренды

Земельный кодекс, равно как и Закон, определяет право аренды как основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности. Отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, Законом Украины «Об аренде земли», законами Украины, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли. В соответствии со статьей 13 Закона, договор аренды земли — это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.

Арендодателями земельных участков, находящихся в коммунальной собственности, являются сельские, поселковые, городские советы в пределах полномочий, определенных законом. Поскольку на данный момент разграничение земель государственной и коммунальной собственности не произведено, в соответствии с пунктом 12 Переходных положений ЗК, сельским, поселковым, городским советам предоставлены полномочия по распоряжению землями в границах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность.

Договор аренды земли

Основанием для заключения договора аренды и приобретения права на аренду земельного участка, находящегося в коммунальной собственности, является решение арендодателя — сельского, поселкового, городского совета. В случае приобретения права на аренду земельного участка на конкурентных основаниях договор аренды земельного участка заключается по результатам конкурса или аукциона. Срок договора аренды земельного участка определяется по соглашению сторон, но не более чем на 50 лет (статья 19 Закона). В соответствии со статьей 14 Закона договор аренды земли заключается в письменной форме и, по желанию одной из сторон, может быть удостоверен нотариально. При этом Закон не уточняет, кто именно в данном случае несет расходы, связанные с нотариальным удостоверением договора. Руководствуясь принципом справедливости и принимая во внимание статью 19 Конституции Украины («правовой порядок на Украине основывается на принципах, в соответствии с которыми никто не может быть принужден делать то, что не предусмотрено законодательством»), правильным и логичным является вывод о том, что расходы несет сторона, изъявившая данное желание.

Положения, закрепленные в статье 14 Закона, звучат достаточно определенно и недвусмысленно, и тем не менее они породили массу вопросов. Это обусловлено тем фактом, что законодатель допустил некоторые расхождения по данному вопросу в ряде нормативно-правовых актов. Так, часть 2 статьи 290 Хозяйственного кодекса Украины от 16 января 2003 года содержит положение о том, что аренда земельного участка без договора, заключенного в письменной форме, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законом порядке, не допускается.

Еще более интересная и неожиданная норма содержится в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины от 3 марта 2004 года. В пункте 118 раздела 11 Инструкции определено, что договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально по местонахождению земельного участка. Данная норма полностью соответствует принятому в октябре 2003 года Закону Украины «Об аренде земли». Но парадокс заключается в том, что Министерство юстиции Украины тут же делает оговорку, повергающую всех потенциальных арендодателей и арендаторов в недоумение: «Договор аренды земельного участка на срок более пяти лет подлежит обязательному нотариальному удостоверению». Исходя из того, что специальным законом, регулирующим отношения, связанные с арендой земли, является Закон Украины «Об аренде земли», при решении вопроса о необходимости нотариального удостоверения договоров аренды земли следует руководствоваться положениями статьи 14 выше указанного Закона. Очевидно, данная норма Инструкции была взята из старой редакции Закона. Однако остается без ответа вопрос: каким образом Минюстом была допущена столь очевидная ошибка?

Спорная типовая форма

Та же статья 14 Закона указывает, что типовая форма договора аренды земли утверждается Кабинетом Министров Украины. Постановление КМУ «Об утверждении Типового договора аренды земли» от 3 марта 2004 года содержит два пункта: об утверждении Типового договора аренды земли и об отмене постановления КМУ от 17 марта 1993 года № 197 «О форме договора на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды)». При этом Кабинет Министров умолчал о том, каким именно образом следует руководствоваться данным типовым договором. Служит ли он тем образцом, на который могут ориентироваться субъекты арендных правоотношений, или же он является императивной нормой, обязательной к применению?

Вскоре после принятия КМУ вышеуказанного постановления «Об утверждении Типового договора аренды земли» Государственный комитет Украины по земельным ресурсам разослал начальникам областных управлений земельных ресурсов для ознакомления и использования в практической работе разъяснения относительно заполнения Типового договора аренды земли с образцами заполнения таких форм. При этом в своих разъяснениях Госкомзем особо отметил, что, «учитывая сложность земельно-арендных отношений, а также то, что законодательство выдвигает в отношении договоров аренды земли целый ряд требований, несоблюдение которых влечет за собой недействительность договора, населению и хозяйствующим субъектам следует разъяснять целесообразность использования Типового договора и тщательности его заполнения в соответствии с Законом и этими разъяснениями». В чем же состоит смысл фразы «следует разъяснять целесообразность использования Типового договора»? Может, в использовании Типового договора субъектами арендных правоотношений в добровольно-принудительном порядке? При этом в пункте 17 разъяснений Госкомзем указывает на то, что «свобода сторон договора аренды практически не ограничена».

… зато единообразно

Как уже отмечалось ранее, решение о предоставлении коммунальных земель в аренду принимается сельским, поселковым, городским советом. Для сельских и поселковых советов, не имеющих достаточных ресурсов для полноценного управления земельными отношениями и испытывающих нехватку в квалифицированных юристах, Типовой договор, несомненно, является благом. Действительно, что может быть проще заполнения готовой формы? Однако для крупных городов, обладающих своей спецификой регулирования земельных отношений, навязывание Типового договора как обязательного к применению является не только нецелесообразным, но и не соответствующим законодательству.

Именно с такой проблемой столкнулся Харьковский городской совет при подготовке решения об утверждении формы договора аренды земли в г. Харькове в соответствии с Типовым договором. Поскольку Типовой договор содержит целый ряд диспозитивных норм, о применении или неприменении которых арендодатель должен принять решение (например, пункты 32, 39, 40 Типового договора), а также исходя из того, что городской совет как арендодатель земельных участков имеет право определить в договоре аренды дополнительные права и обязанности сторон, было принято решение об утверждении сессией городского совета формы договора аренды земли в г. Харькове. Разработанная форма договора аренды земли при этом несколько отличалась от Типового договора своей формой, а именно: некоторые пункты договора были объединены, другие изменили свое расположение, в третьих для удобства восприятия была изменена формулировка. При этом договор аренды содержал все существенные условия, предусмотренные для договоров аренды Законом, и не содержал положений, противоречащих ему.

Под одну гребенку

Учитывая тот факт, что, в соответствии со статьей 18 Закона, договор аренды вступает в силу после его государственной регистрации в соответствующих органах, и с целью избежания в дальнейшем возможных недоразумений в процессе регистрации, проект формы договора аренды земли в г. Харькове был направлен для согласования в орган государственной регистрации. Рассмотрев данную форму, орган государственной регистрации отклонил ее, сославшись на требование Госкомзема об абсолютном соблюдении Типового договора вплоть до запятой.

О причинах столь необоснованных требований остается лишь догадываться. Возможно, Госкомзем принял во внимание положения части 4 статьи 179 Хозяйственного кодекса Украины, где указано, что при заключении хозяйственных договоров стороны могут определять содержание договора на основе типового договора, утвержденного КМУ, или в случаях, предусмотренных законом, другим органом государственной власти, когда стороны не могут отступать от содержания типового договора, но имеют право конкретизировать его условия. Однако при этом следует также учитывать и положения статьи 4 Хозяйственного кодекса, а именно: земельные отношения не являются предметом регулирования этого Кодекса.

Таким образом, можно подвести некоторые итоги: 1) постановление КМУ «Об утверждении Типового договора аренды земли» не содержит указаний на его императивность (как и Закон Украины «Об аренде земли»); 2) положения Хозяйственного кодекса относительно применения типового договора на земельные отношения распространяться не могут; 3) учитывая специфику каждого населенного пункта и особенно крупных городов, точное соблюдение Типового договора является просто нецелесообразным.

Итак, учитывая, что Типовой договор носит рекомендательный характер, при условии соблюдения всех требований Закона Украины «Об аренде земли» субъекты арендных правоотношений, в частности сельские, поселковые, городские советы как арендодатели, вправе самостоятельно определить форму договора аренды земли.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

FALSE

Приватизация по-польски

Государственная практика

Всех следователей уравняют…

Палата по уголовным делам лидирует

Деловая практика

Проблемы типового договора аренды земли

Законодательная практика

Законные путеШЕСТВИЯ

Комментарии и аналитика

Соотношение обременения и исполнительного производства

Неделя права

Внутренние войска станут государственным спецназом?

Европейский суд выносит решения против Украины

Должников приведет милиция

Законодательные итоги пятой сессии

Совет коллеги

Жалоба на исполнителя

Налог на землю при аренде

Избежание налогового залога

Судебная практика

Унаследовал с нарушением закона — верни

Некачественные юридические услуги

Судебные решения

Постановление № 7 Пленума Верховного Суда Украины от 16 апреля 2004 года

Прекращение производства по делу не является выполнением обязательства добиться отказа в иске

Кассационная инстанция не вправе решать вопрос о преимуществе одних доказательств перед другими

Тема номера

Вопросы унаследования земли

Новые горизонты наследственных прав

Трибуна

Заработок на банках. Не так уж легко!

Земельные войны

Частная практика

Члены САУ поддерживают законопроект «Об адвокатуре»

Юридический форум

В чем сила судебной власти?

Погуляли, как в США

Інші новини

PRAVO.UA