В течение последних нескольких лет на аграрном рынке Украины наблюдается тенденция, согласно которой аграрии и зарабатывающие на сельском хозяйстве бизнесмены все больше стараются вкладывать в развитие и расширение. Происходит это путем покупки новой техники, обучения молодых и перспективных специалистов, использования новейших технологий посева и сбора урожая, строительства новых объектов недвижимости, а также увеличения земельного банка. Именно увеличение земельного банка является одним из самых сложных процессов для агрария.

 

В погоне за землей

Под понятием «земельный банк» подразумеваются все права, позволяющие обрабатывать землю и собирать урожай. Конечно, самым ценным и желанным является право собственности, в погоне за которым ловкие аграрии не без помощи образованных консультантов используют все дозволенные и прямо не запрещенные средства и методы. В нашей практике были случаи, когда в отсутствие в течение нескольких дней моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения было переоформлено около 500 га земли в собственность юридического лица.

Одним из таких механизмов, достаточно долго применяемых разными лицами для обхода моратория, является договор мены. Так, в соответствии с пунктом 15 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса (ЗК) Украины до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2017 года, не допускается: а) купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд; б) купля-продажа или отчуждение иным способом земельных участков, изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей, кроме передачи их по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с Законом и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд, а также кроме изменения целевого назначения земельных участков с целью их предоставления инвесторам — участникам соглашений о разделе продукции для осуществления деятельности по таким сделкам.

Купля-продажа или отчуждение иным способом земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б», возможна при условии вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2017 года, в порядке, определенном настоящим Законом.

Соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или отчуждение иным способом земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б» настоящего пункта, в части их купли-продажи и другого отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) в будущем являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).

Как видим, мораторий содержит определенные исключения, одним из которых является возможность обмена одного земельного участка на другой в соответствии с законом.

 

Пользуясь случаем

Воспользовавшись такой формулировкой (к слову, она содержалась в разных редакциях переходных положений ЗК Украины), предприимчивые лица заключали договоры мены земельных участков, долей (паев). При этом такие договоры нотариально удостоверялись и в дальнейшем служили основанием для переоформления права собственности на земельные участки путем изготовления новых государственных актов. Следует сказать еще об одном важном признаке таких договоров мены: обычно земельные участки, которые обменивались, располагались в разных районах и даже в разных областях Украины. Более того, их площадь и нормативная денежная оценка отличались в десятки, а то и в сотни раз. То есть человек, имея 0,05 га земли для ведения личного крестьянского хозяйства где-то в песках Черниговской или Житомирской области, обменивал ее на 4–5 га плодородных черноземов в Черкасской или Кировоградской области обычно с доплатой. Кроме того, происхождение права собственности на такие земельные участки разное. Как правило, участки большей площади были получены безвозмездно (земельная доля, пай), а малой площади — приобретены или приватизированы с целью ведения личного крестьянского хозяйства. Таким образом, используя не совсем четкую формулировку в законодательстве, многие обменивали свои земельные паи.

 

Исключение из правила

Для того чтобы понять суть проблемы с заключением договоров мены, сначала нужно подробнее разобраться с целью, для которой было предусмотрено такое исключение из моратория на продажу.

Как и в большинстве случаев, преследовалась благородная цель. В частности, механизм обмена был разработан для того, чтобы пайщики, получившие свои земельные участки во время приватизации и изъявившие желание выйти из коллективного сельхозпредприятия и обрабатывать землю самостоятельно, могли обменяться с лицами, участки которых расположены не внутри массива, а на краю поля.

Так, статьей 14 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» предусмотрено, что в случае если собственник земельного участка, находящегося внутри единого массива и используемого совместно собственниками земельных участков или иными лицами для ведения товарного сельскохозяйственного производства, изъявляет желание использовать принадлежащий ему земельный участок самостоятельно, то он может обменять его на другой земельный участок на границе этого или другого массива. Обмен земельными участками осуществляется по согласию их собственников в соответствии с законом и удостоверяется нотариально. В соответствии с пунктом 2 заключительных положений этого Закона Кабинет Министров Украины обязан разработать рекомендации по обмену земельными участками, полученными собственниками земельных долей в натуре (на местности).

Во исполнение этой нормы Закона приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17 ноября 2003 года № 288 были утверждены рекомендации по обмену земельными участками (сейчас документ утратил силу). Согласно подпунктам 3, 5 приказа, собственник земельного участка, расположенного внутри единого массива и совместно используемого владельцами земельных участков или другими лицами для ведения товарного сельскохозяйственного производства, обращается устно или письменно к владельцу другого земельного участка на границе этого или другого массива, на который он желает обменять свой земельный участок, с предложением заключить договор мены. Поскольку обмен земельными участками осуществляется по согласию их собственников, то в случае отклонения предложения о заключении договора мены собственник, изъявивший желание обменять участок, вправе обратиться с указанным выше предложением к собственнику другого земельного участка на границе этого или другого массива.

То есть законодатель в данных рекомендациях даже ограничил возможность обмена — лишь в пределах одного массива или соседних массивов и только при условии отказа в пределах другого массива. На практике это происходило в пределах земель одного сельского совета или соседних советов.

Однако особо изобретательные лица все же находили нотариусов и убеждали их в законности заключения договоров мены независимо от места расположения земельных участков, размера, вида использования и оценки. И такая практика существовала в течение долгого периода времени. Точная статистическая информация отсутствует, однако анализ судебного реестра позволяет говорить о заключении договоров мены, начиная еще с 2006 года и заканчивая настоящим временем.

 

Требует исправления

Сложившуюся ситуацию нужно было исправлять, чем и занялся Верховный Суд Украины (ВСУ). Так, 5 ноября 2014 года Судебная палата по гражданским делам ВСУ, рассмотрев дело № 6-172цс14 по иску прокурора Козелецкого района Черниговской области о признании договора мены недействительным и отмене государственной регистрации права собственности на земельные участки, отметила, что анализ статьи 14 Закона «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» и пунктов 3, 5 Рекомендаций по обмену земельными участками, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17 ноября 2003 года № 288, позволяет сделать вывод о том, что обмен земельных участков может происходить по схеме «пай на пай». Поскольку спорные договоры мены заключены в период действия запрета на отчуждение земельных участков и земельных долей, то в силу положений закона имеются основания для признания их недействительными. Такой вывод ВСУ поддержал и 11 февраля 2015 года в споре по делу № 6-5цс15.

Возникает вопрос: кто же сегодня может оспорить договор мены, заключенный в 2006 году, если стороны полностью удовлетворены его условиями. Таким истцом может быть в первую очередь прокурор, что подтверждается судебной практикой, которая сейчас приобрела массовый характер. Так, суды говорят, что в соответствии с частью 2 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Украины с целью представительства интересов государства в суде прокурор в пределах своих полномочий, определенных Законом Украины «О прокуратуре», вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора мены земельного участка недействительным, если нарушение интересов государства заключается в незаконном отчуждении земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Резюмируя вышеизложенное, хочется отметить, что, несмотря на сложившуюся судебную практику и законодательные ограничения обмена паями, сегодня находятся люди, которые таким образом хотят обойти мораторий и получить право собственности на землю. Поэтому перед заключением каких-либо договоров, касающихся перехода права собственности на землю сельхозназначения, следует получить консультацию специалистов, дабы средства и силы не были потрачены впустую.

 

ЯНКОВИЧ Виталий — старший юрист МЮК ALEXANDROV & PARTNERS, адвокат, г. Киев