Из наиболее «белых» и распространенных инструментов аграрного рейдерства можно выделить «двойную регистрацию права аренды». В статье мы определим суть двойной регистрации и возможные способы восстановления нарушенных прав. В частности, на основе имеющейся судебной практики выявим критерии, необходимые для формирования надлежащей правовой позиции.

В соответствии со статьей 1 Закона Украины «Об аренде земли» (Закон № 161-14) аренда земли — это основанное на договоре срочное платное владение землей и ее использование. Вместе с тем статья 6 данного Закона определяет, что право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, а сам договор вступает в силу с момента такой регистрации (статья 18 Закона, действовала до 16 марта 2010 года). Право аренды земельного участка возникает с момента его государственной регистрации (статья 125 Земельного кодекса Украины).

В результате двойной регистрации возникает противоречие между зарегистрированными и заявленными правами аренды на один и тот же земельный участок, что в результате приводит к регистрации права при наличии уже (ранее) зарегистрированного права.

Вследствие такой регистрации добросовестный арендатор теряет не только ценный бизнес-актив в виде земли, которая позволяет собирать и продавать урожай, но в отдельных случаях — и сам урожай (если повторная регистрация осуществлена до сбора урожая).

 

Необходимость проверки

Как правило, восстановление нарушенных прав возможно только через суд.

Анализ судебной практики позволяет выделить основной вектор доказывания: имели ли место нарушения в ходе принятия государственным регистратором решения о регистрации права, в частности, соответствовали ли его действия требованиям закона.

Определяя данное обстоятельство, суды обращают внимание на следующее:

— государственный регистратор обязан проводить регистрационные действия на основании полного и оформленного надлежащим образом пакета документов, предусмотренного законом;

— государственный регистратор обязан проверять отсутствие противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на один и тот же земельный участок (определение Высшего административного суда Украины (ВАСУ) от 6 июля 2016 года № К/800/50757/15, постановление Верховного Суда Украины (ВСУ) от 29 сентября 2015 года №21-760а15).

При этом важно отметить, что до 1 января с.г. непроведение проверки «отсутствия противоречий прав» не являлось прямым основанием для отказа в осуществлении регистрационного действия, что впоследствии привело к формированию неодинаковой судебной практики.

Принимая позицию относительно необходимости проверки отсутствия противоречий, суды ссылаются на письмо Государственной регистрационной службы Украины (ГРС) от 6 августа 2013 года № 2951/05-15-13, в соответствии с которым государственным регистраторам рекомендовано запрашивать информацию о наличии или отсутствии зарегистрированных договоров аренды у органов, осуществлявших такую регистрацию до 1 января 2013 года. При этом суды корреспондируют рекомендации ГРС с положениями статьи 9 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (Закон № 1952), предусматривающими, что государственный регистратор устанавливает отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами (постановление ВАСУ от 1 июня 2016 года и постановление ВСУ от 29 сентября 2015 года № 21-760а15).

Отклоняя позицию относительно необходимости проверки отсутствия противоречия, суды мотивируют запретом на отказ в государственной регистрации на основаниях, прямо не предусмотренных Законом № 1952. Письмо регистрационной службы не имеет силы нормативно-правового акта, а статья 24 Закона № 1952 не предусматривала до 1 января с.г. такого основания для отказа, как наличие противоречий между заявленными и зарегистрированными правами (постановления ВАСУ от 14 июня 2016 года по делу № 825/1287/15-а, от 9 апреля 2015 года по делу № 802/37191).В 2015 году судебная практика стала изменяться, чему поспособствовало постановление ВСУ от 29 сентября 2015 года, а уже в 2016 году практически систематизировалась. Причиной тому послужила новая редакция Закона № 1952 (Закон Украины от 26 ноября 2015 года № 834-VIII), в которой статья 24 Закона дополнена таким основанием для отказа в государственной регистрации, как наличие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на недвижимое имущество.

 

Спорная позиция

Важно отметить случаи, когда суды выходят за пределы предмета спора, определяя незаконность повторной регистрации лишь на том основании, что информация, полученная государственным регистратором от органа, осуществлявшего такую регистрацию до 1 января 2013 года, является некорректной. К примеру, в определении ВАСУ от 19 апреля 2016 года по делу № 802/1511/15-а суд указал, что государственный регистратор при вынесении обжалуемых решений принял все необходимые меры для установления наличия регистрации права аренды на спорные земельные участки, однако в связи с ненадлежащим исполнением своих обязанностей отделом Госземагентства в Барском районе Винницкой области принял оспариваемые решения и совершил повторную регистрацию договоров аренды одного и того же земельного участка, что недопустимо. В постановлении от 7 июля 2016 года по делу № 802/59/16-а Винницкий апелляционный административный суд установил, что из содержания письма Управления Госгеокадастра в Винницком районе Винницкой области следует, что Управление при предоставлении запрашиваемой информации дату заключения договора отождествило с датой его подписания, что повлекло за собой принятие регистратором решения в условиях уже зарегистрированных (действующих) прав.

Нередки случаи, когда, устанавливая факт противоречия прав, суды формируют выводы на основании определения момента заключения договора. В подобных случаях дата заключения договоров является более ранней, нежели дата их регистрации, и именно поэтому определение точной даты заключения (момента подписания или регистрации договора) дает возможность выяснить, действовал ли договор на момент повторной регистрации или нет. Так, в постановлении от 7 июня 2016 года по делу № 802/63/16-а (которым поддержано решение суда первой инстанции) Винницкий апелляционный административный суд определил, что на момент подписания договоров аренды земельных участков (до 16 марта 2010 года) действовала норма части 3 статьи 640 Гражданского кодекса (ГК) Украины: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации». Договор аренды, подписанный после 16 марта 2010 года, может считаться заключенным с момента достижения согласия по всем его существенным условиям и подписания сторонами. Однако, что касается договоров аренды, подписанных до 16 марта 2010 года, то на момент их подписания действовала норма части 3 статьи 640 ГК Украины, которая безальтернативно указывала на то, что такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации.

Вышеуказанная позиция судов является неоднозначной и спорной, поскольку, определяя момент заключения договора (с целью определения даты исчисления срока его действия), суды безосновательно игнорируют часть 2 статьи 640 ГК Украины (в редакции, действующей на момент подписания договоров), предусматривающую, что если в соответствии с актом гражданского законодательства для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

 

Момент заключения

Правоотношения, связанные с арен­дой, достаточно специфичны, их особенность заключается в том, что исполнение договорных обязательств невозможно без фактической передачи имущества в пользование, которая оформляется актом приема-передачи объекта аренды, выступающего неотъемлемой частью договора (статья 15 Закона № 161-14).

В сфере аренды земли, где для признания факта заключения договора требовалась и передача имущества, и государственная регистрация (до 16 марта 2010 года), момент заключения, на наш взгляд, должен определяться именно передачей имущества, а не регистрацией права/договора. Заключение договора связано с моментом достижения сторонами согласия по всем существенным условиям договора (статья 638 ГК Украины), и такое согласие в случае требований закона может определяться событием (в данной ситуации — передачей имущества или регистрацией договора). Поскольку в части аренды закон не устанавливает приоритет событий, факт достижения существенных условий отождествляется с событием, которое наступает ранее. В связи с тем, что в арендных правоотношениях передача имущества, как правило, предшествует его регистрации, момент заключения договора должен отождествляться с событием, связанным с передачей имущества. Данная позиция вполне согласуется с требованиями статьи 20 Закона № 161-14 (действующей до 16 марта 2010 года), согласно которой только заключенный договор аренды земли подлежит государственной регистрации. В настоящее время ВАСУ открыт ряд производств по жалобам на судебные решения, которыми отождествлена дата заключения договора с датой его регистрации (регистрацией права аренды) (в частности, пересматривается постановление от 7 июня 2016 года по делу № 802/63/16-а). Поскольку ВАСУ зачастую отказывает в открытии производств по причине отсутствия оснований для пересмотра решений судов предыдущих инстанций, можно предположить, что судебная практика, которая отождествляет дату заключения договора с датой его регистрации, будет пересмотрена.

 

АРТЮХОВ Евгений — старший партнер ЮК A.S.A GROUP, г. Киев,

МЛЕЧКО Игорь — директор департамента правового сопровождения бизнеса ЮК A.S.A GROUP, г. Киев