Вопросы удовлетворения требований кредитора за счет предмета имущественного залога, казалось бы, уже исследованы достаточно, и судебная практика дала на них ответы. Однако ипотечные правоотношения, и без того непростые, при агрессивном законодательном регулировании раскрываются с новых сторон.

Например, возможность удовлетворения требований ипотекодержателя путем принятия в собственность предмета ипотеки прямо предусмотрена Законом Украины «Об ипотеке» и может быть отображена напрямую в ипотечном договоре, однако вопрос о возникновении права собственности из договора ипотеки потребовал решения Верховного Суда Украины (ВСУ).

Свой правовой вывод в отношении этого правила ВСУ сделал в постановлении от 21 сентября 2016 года по делу № 6-1685цс16 по иску банка к гр-ну С. (новому собственнику) об обращении взыскания на предмет ипотеки путем признания за банком права собственности на недвижимое имущество.

Обращаясь с иском в суд, банк ссылался на то, что между ним и гр-ном Д. заключены договоры кредита и ипотеки нежилых помещений в обеспечение исполнения долговых обязательств. Эти предметы ипотеки были отчуждены третьим лицам ликвидатором физического лица — предпринимателя — гр-на Д., а сам должник признан банкротом без уведомления банка об открытии процедуры банкротства.

Решением Оболонского районного суда г. Киева от 6 ноября 2015 года, оставленным без изменений определением Апелляционного суда г. Киева от 3 февраля 2016 года и определением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) от 18 мая 2016 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды сочли, что у истца отсутствует право требовать обращения взыскания на предметы ипотеки у последнего приобретателя (третьего после должника) имущества в связи с тем, что предмет ипотеки был реализован в пределах ликвидационной процедуры с прекращением обременений в порядке, определенном Законом Украины «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом», а на момент заключения договоров купли-продажи запреты отчуждения в Едином реестре запретов отсутствовали. Кроме того, суды ссылались на судебные решения Киевского апелляционного хозяйственного суда от 24 июля 2014 года и Высшего хозяйственного суда Украины от 12 ноября 2014 года, согласно которым ипотека спорной недвижимости не является действительной для нового владельца ООО «Э», приобретшего недвижимость на торгах в ходе ликвидационной процедуры. Соответственно, она не сохранилась и для гр-на С.

Перед ВСУ банк ходатайствовал об отмене решений судов и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие судебного решения суда кассационной инстанции изложенному в постановлении Верховного Суда Украины выводу о применении в подобных правоотношениях норм материального права, а именно — статьи 23 Закона Украины «Об ипотеке». В свою очередь Судебная палата по гражданским делам ВСУ пришла к выводу, что заявление подлежит удовлетворению на таких основаниях.

Согласно правовому выводу ВСУ, сделанному в постановлении от 21 марта 2016 года, все права и обязанности ипотекодателя по договору ипотеки в полном объеме и на условиях, которые существовали до изменения собственника, перешли к новому собственнику, поскольку статьей 17 Закона Украины «Об ипотеке» не предусмотрено прекращение ипотеки с изменением собственника залогового имущества.

Прекращение договора, из которого возникает обеспеченное ипотекой обязательство, служит основанием для прекращения ипотеки. В то же время в соответствии с требованиями статей 526, 599 Гражданского кодекса (ГК) Украины обязательство прекращается исполнением, осуществленным надлежащим образом. Любые охранные обязательства, вытекающие из основного обязательства, не должны прекращать действие обязательств, обеспечивающих основное обязательство, оставшееся неисполненным.

Переход права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу прямо регулируется статьей 23 Закона «Об ипотеке». Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя, имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до вступления его в права собственности на предмет ипотеки.

Действительно, пунктом 6 части 1 статьи 23 Закона Украины «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений), со дня принятия хозяйственным судом постановления о признании должника банкротом и открытия ликвидационной комиссии отменяется арест, наложенный на имущество должника, признанного банкротом, или другие обременения по распоряжению имуществом такого должника. Однако эта норма не отменяет правил, установленных специальным законом по урегулированию правоотношений, связанных с ипотечным имуществом, а статья 17 Закона Украины «Об ипотеке» содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения ипотеки, аналогичный закрепленному в статье 593 ГК Украины.

Поэтому, по мнению ВСУ, суды при принятии решений по данному делу ошибочно рассматривали снятие обременения на спорное имущество в качестве основания для прекращения ипотеки и фактически отождествили эти понятия, не обратив внимания на то, что обременение влечет за собой лишь право ограничения распоряжением имуществом.

Что же касается права ипотекодержателя на удовлетворение требований за счет предмета ипотеки путем принятия его в собственность, то ВСУ отметил следующее.

Согласно части 1 статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке» основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество — предмет ипотеки является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям и предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности.

Порядок реализации предмета ипотеки по решению суда урегулирован статьей 39 этого Закона и предусматривает, что в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда отмечается, в частности, способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 Закона.

Возможность возникновения права собственности по решению суда ГК Украины предусматривает только в статьях 335 и 376. Во всех остальных случаях, согласно общему правилу части 1 статьи 328 ГК Украины, право собственности приобретается на других, не запрещенных законом основаниях, в частности на основании сделок. При этом статья 392 ГК Украины, регулирующая признание права собственности, не порождает нового права собственности, а подтверждает право, приобретенное истцом ранее на законных основаниях, в том случае, если ответчик его не признает, отрицает или оспаривает, а также при потере документа, удостоверяющего право собственности.

Таким образом, ВСУ считает, что сам договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка (как пункт 4.5 в ипотечном договоре в настоящем споре), предусматривающая передачу ипотекодержателю права собственности, является основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество.

Но с учетом того, что для правильного решения настоящего дела суду следовало выяснить, обращался ли банк к государственному регистратору для регистрации права собственности на ипотечное имущество на основании договора ипотеки и имеются ли у государственного регистратора основания для отказа в государственной регистрации, предусмотренные Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», в частности, в связи с изменением собственника или объема залогового имущества, которые ВСУ не может установить самостоятельно, заявление банка было удовлетворено частично. А именно: все решения судов по настоящему делу отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 

---

Мнение

Ипотека: дубль два

Юлия Лукошкина, 

старший юрист LCF

Как только в банковском и юридическом сообществе развернулась дискуссия вокруг ненадлежащего способа защиты права ипотекодержателя, вызванная позицией Верховного Суда Украины, изложенной в постановлении от 30 марта 2016 года по делу № 6-185цс15 (см. «Юридическая практика» № 38 (978) от 20 сентября 2016 года «Вне суда»), тут же появилось новое правовое заключение высшей инстанции относительно подобных правоотношений.

Так, 14 сентября 2016 года по делу № 6-1219цс16 Верховный Суд Украины пришел к выводу, что суды правомерно защитили нарушенное право кредитора путем признания права собственности на обеспеченное ипотекой имущество. При этом суд указал, что поскольку ипотечный договор предусматривает право ипотекодержателя обратить взыскания на предмет ипотеки согласно ипотечной оговорке, то банк вправе признать право собственности на это имущество.

Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины, последовав своему предыдущему опыту решения таких споров, снова приняла 21 сентября 2016 года противоположную позицию (дело № 6-1685цс16).

В частности, высшая инстанция напомнила, что порядок реализации предмета ипотеки по решению суда урегулирован статьей 39 Закона Украины «Об ипотеке» и возможен только путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 этого Закона.

Возможность возникновения права собственности по решению суда предусматривается только в статьях 335 и 376 Гражданского кодекса Украины. Во всех остальных случаях право собственности приобретается на других не запрещенных законом основаниях, в частности на основании сделок.

Статья 392 Гражданского кодекса Украины, в которой говорится о признании права собственности, не порождает, а подтверждает имеющееся у истца право собственности, приобретенное ранее на законных основаниях, в том случае, если ответчик не признает, отрицает или оспаривает имеющееся у истца право собственности, а также в случае потери истцом документа, удостоверяющего право собственности.

При этом договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующее предостережение в ипотечном договоре, предусматривающее передачу ему права собственности, является основанием только для регистрации права собственности банка на недвижимое имущество во внесудебном порядке.

Таким образом, банки продолжают пребывать в ожидании единой позиции по применению законодательства в случае обращения взыскания на предмет ипотеки путем признания права собственности.