Дмитро НАВРОЦЬКИЙ, керуючий партнер АО Sensum, член комітету з аграрного та земельного права НААУ, м. Київ

Спеціально для «Судового вісника»

Безоплатна приватизація є одним із можливих та популярних механізмів для громадян реалізувати своє право на отримання земельної ділянки у власність від держави. Крім того, у зв’язку із прий­няттям закону про ринок землі (Закон України № 552-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення») зацікавлених в отриманні земельних ділянок стає дедалі більше.

Згідно з положеннями Земельного кодексу (ЗК) України на умовах безоплатної приватизації на одну людину припадає від 5,93 га до 6,08 га землі. Враховуючи ріст популярності цієї процедури землі може всім і не вистачити, оскільки вся територія України — 60,4 мільйона га, а населення — 44 мільйони.

За інформацією Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр), у приватній власності перебуває вже 60 % земель України, а правом безоплатної приватизації скористалися 17 мільйонів осіб. Тож якщо навіть припустити, що вони більше не претендуватимуть на безоплатне отримання земель, залишається ще 27 мільйонів осіб, яким закон ніби гарантує ще приблизно 160 мільйонів га. Хоча залишилося 24 мільйони га включно із заповідниками, річками, лісами і дорогами.

Тому для успішної реалізації свого конституційного права на отримання земельної ділянки необхідно пам’ятати про проблеми, які виникають під час без­оплатної приватизації, та можливі шляхи їх розв’язання.

Аналіз зазначеної процедури та досвід роботи у цій сфері показує, що найбільше проблем виникає на етапі звернення до відповідного органу, який буде розпоряджатися земельною ділянкою, та прий­няття остаточного рішення про передачу земельної ділянки у власність.

Проблеми на етапі звернення

Перший етап є найбільш відповідальним, оскільки 70 % успіху в отриманні земельної ділянки у властивість залежить від обраного цільового призначення майбутньої земельної ділянки, її площі та місцезнаходження. Від цього залежить орган, до якого необхідно звертатися, та перелік документів, який треба буде подати. При виборі площі земельної ділянки необхідно враховувати норми безоплатної приватизації, визначені у статті 121 ЗК України, й виходити із максимально дозволеної площі. Для прикладу, популярністю користується отримання по без­оплатній приватизації земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, площа якої не більше 2 га.

Цей етап закінчується поданням заяви до розпорядника землі (органу приватизації). Однією з вимог до заяви, які визначені ЗК України (стаття 118), є подання додатків, зокрема викопіювання з кадастрової карти (плану — його можна замовити в районному (міському) управлінні земельних ресурсів) або інші графічні матеріали, на яких необхідно позначити бажане місце розташування земельної ділянки.

Разом із тим на цьому, здавалося б, елементарному етапі виникають проблеми, які, іноді здається, штучно створюються органами приватизації, зокрема, на перший погляд, безпідставна відмова у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою з підстав подання неповного або неправильного пакета документів та/або відсутність будь-якої відповіді у встановлений законодавством строк (30 днів) та/або надання дозволу на розробку проєкту землеустрою на бажану земельну ділянку іншій особі.

Однак вихід із ситуації вже напрацьований судовою практикою, де сформовано сталі позиції, які можуть бути використані для захисту права на безоплатну приватизацію земельної ділянки, а саме:

1) постанова Верховного Суду (ВС) у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду (КАС) від 9 січня 2020 року у справі № 812/1264/17, відповідно до якої суд зазначив, що роздруківка із Публічної кадастрової карти України є належним графічним матеріалом, інформація в якій створена належним суб’єктом, є належним документом із відображенням інформації, яка надає можливість ідентифікувати бажану земельну ділянку на місцевості та містить прив’язку земельної ділянки до відповідного населеного пункту, площу бажаної земельної ділянки;

2) постанова ВС у складі колегії суддів КАС від 29 серпня 2019 року у справі № 420/5288/18, відповідно до якої суд зазначив, що незаконна відмова у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою за статтею 118 ЗК України не оскаржується, бо не перешкоджає заявнику в розробці такого проєкту. Правильним виходом із ситуації, на нашу думку, буде розроблення проєкту землеустрою за правилом мовчазної згоди;

3) постанова ВС у складі колегії суддів КАС від 8 листопада 2019 року у справі № 420/914/19, відповідно до якої суд зазначив, що відмова у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою земельної ділянки на підставі виставлення її на торги є протиправною, якщо така земельна ділянка не має власного кадастрового номера, тобто не сформована;

4) постановою ВС у складі колегії суддів КАС від 27 березня 2018 року у справі № 463/3375/15-а визначено, що підставою для відмови заявнику у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою не може бути надання раніше аналогічного дозволу іншому заявнику.

Аналіз наведеної судової практики свідчить про те, що, незважаючи на різноманітні підстави для відмови органу приватизації у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою, є шляхи захисту свого права та успішного завершення першого етапу.

Лише невідповідність вимогам законодавства

Проходження першого етапу та розробка проєкту землеустрою ще не є безумовною підставою для отримання земельної ділянки у власність, оскільки документація має бути затверджена органом приватизації. Згідно із ЗК України після розробки проєкту землеустрою та подання його на затвердження до органу приватизації орган, уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою, у двотижневий строк повинен прийняти рішення про затвердження проєкту землеустрою або відмову в його затвердженні.

При цьому підставою для відмови в затвердженні проєкту землеустрою може бути лише його невідповідність вимогам законодавства України щодо технічної документації.

У свою чергу, органи, уповноважені розпоряджатися земельною ділянкою, досить часто або відмовляють на підставах, не передбачених законодавством (наприклад, непідписання акта погодження меж сусідом), або узагалі не приймають відповідне рішення (що може бути визнано судом як бездіяльність).

У таких випадках не треба опускати руки, оскільки є реальні шанси не тільки звернутися до суду за захистом свого права, а й отримати позитивне рішення.

Так, непідтвердження сусіднім власником меж ділянки саме по собі не є підставою для визнання недійсним державного акта на право власності на неї. Таку позицію сформовано у постанові ВС у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду (КЦС) від 27 листопада 2019 року у справі № 366/811/2017-ц. Аналогічно непогодження меж земельної ділянки із суміжними землевласниками не може бути підставою для визнання державних актів на землю недійсними (постанова ВС у складі колегії суддів Першої судової палати КЦС від 3 липня 2019 року у справі № 467/1637/16-ц).

Необхідно також враховувати, що непідписання сусідом акта погодження меж не порушує права позивача на приватизацію земельної ділянки, зокрема не перешкоджає передачі проєкту землеустрою або технічної документації на розгляд органу місцевого самоврядування. Більше того, орган місцевого самоврядування має право прийняти рішення про передачу у власність земельної ділянки позивачу без такого документа, як акт погодження меж, точніше — без підпису сусіда на такому документі.

Сам по собі акт погодження меж залишається обов’язковим документом при оформленні проєкту землеустрою чи технічної документації на земельну ділянку (стаття 198 ЗК України, стаття 50 Закону України «Про землеустрій», пункт 3.12 Інструкції про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок у натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками затвердженої наказом Державного комітету із земельних ресурсів від 18 травня 2010 року № 376).

Крім того, у разі бездіяльності органу, уповноваженого на розпорядження землею, відповідно до аналізу судової практики можливо через суд змусити його прийняти необхідне та відповідне рішення про затвердження проєкту землеустрою та передачу земельної ділянки у власність, зокрема:

1) у постанові від 11 вересня 2019 року у справі № 819/570/18 ВС у складі колегії суддів КАС зазначив, що орган місцевого самоврядування не наділений дискреційними повноваженнями при прийнятті рішення про надання дозволу на розробку проєкту відведення земельної ділянки за статтею 118 ЗК України;

2) у постанові від 6 березня 2019 року у справі № 1640/2594/18 ВС у складі колегії суддів КАС зазначив, що суб’єкт владних повноважень не наділений дискреційними повноваженнями, тобто не має права діяти на власний розсуд, коли відповідно до закону правомірним є лише один варіант рішення чи діяльності;

3) у постанові від 1 серпня 2018 року у справі № 369/6516/16-ц ВС у складі колегії суддів КАС сформував позицію, відповідно до якої у разі порушення уповноваженим органом правомірного очікування особи щодо належного оформлення права власності на земельну ділянку, право такої особи підлягає захисту судом.

З огляду на викладене вважаю, що при вирішенні земельних спорів щодо захисту права оренди та права постійного користування земельною ділянкою, наданою фізичній особі для створення фермерського господарства, необхідно враховувати наявну судову практику, яка дозволяє захистити один із основних активів фермерського господарства.