В очередной раз Верховный Совет Ук­раины Законом «О Государст­венном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 28 декабря 2007 года продлил срок действия запрета на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, внеся коррективы в «запрещающие» пункты 14 и 15 раздела X «Переходные положения» Земельного кодекса Украины (ЗК).

Теперь предельным сроком указанного запрета является момент вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель. А в остальном содержание «запрещающих» пунктов осталось неизменным.

Но пока в настоящем, как и в прошлом, мораторий на торговлю землей сельскохозяйственного назначения — на самом деле всего лишь фикция. Это обу­словлено несовершенством правовой конструкции самого запрета. Благодаря этому многим юристам удалось найти немалое количество разного рода лазеек в отечественном земельном законодательстве, позволяющих на вполне законных основаниях прокручивать целый ряд схем по отчуждению сельскохозяйственных земель в обход моратория. В настоящее время наибольшей популярностью пользуются следующие схемы обхода моратория.

Начнем с самой очевидной лазей­ки. Согласно пункту 15 раздела X «Пере­ходные положения» ЗК, запрещено отчуждение «земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства». Из смысла этой формулировки следует, что данный запрет касается только земель, выделенных для ведения личного крестьянского хозяйства, которые ранее входили в состав КСП и были в порядке паевания разделены между его членами. То есть на эти земли в свое время членам КСП были выданы сертификаты на земельную долю (пай), которыми подтверждались их право на выделение пая в натуре и получение государственного акта на право собствен­ности на землю.

А это значит, что действие моратория не распространяется на участки личного крестьянского хозяйства, которые имеют происхождение, не связанное с паеванием, а были получены напрямую из земель государственной или коммунальной собственности либо появились в порядке изменения целевого назначения.

Кроме того, следуя этой логике, под действие моратория не подпадают также земельные участки личного крестьянского хозяйства, поменявшие своего собственника в результате отчуждения или наследования. Так, в выданных новым собственникам государственных актах на право собственности на эти земельные участки в качестве основания их выдачи указан договор или свидетельство на наследство.

Также в пункте 15 раздела X «Пере­ходные положения» ЗК не упоминаются земельные участки, выделенные в собственность гражданам для ведения садоводства.

Еще этот пункт, стараясь ограничить манипуляции с землей, употребляет такое понятие, как «изменение целевого назначения (использования) земельных участков». Однако законодатель не учел то обстоятельство, что «изменение целевого назначения» существенно отличается от «установления целевого назначения». Последнее возможно в случае укрупнения земельного участка за счет присоединения к нему других земель либо путем его дробления на более мелкие за счет выделения или разделения, поскольку никакого «наследования» целевого назначения законодательство Украины не предусматривает. Это упущение законодателя привело к появлению еще одной возможности обойти мораторий.

Не менее популярной сегодня схемой обхода запрета на отчуждение сельскохозяйственных земель является договор мены. С его помощью можно обменять «запретный» земельный участок на другой участок. Тем не менее, хотя формально законом не запрещено обменивать разные по размеру, качеству и целевому назначению участки, все же не стоит этим злоупотреблять, меняя слишком разные земли. К тому же нотариусы в большинстве случаев отказываются удостоверять договора мены явно неравноценных земельных участков. Кроме того, не стоит забывать, что такая неравноценность может послужить причиной признания договора мены мнимой сделкой со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Еще одна схема отчуждения земель сельскохозяйственного назначения основана на том, что мораторий не упоминает обращение взыскания на имущество должника. Ее применение позволяет приобрес­ти любые сельскохозяйственные земли, находящиеся в собственности граждан либо юридических лиц.

Суть этой, ставшей уже классической, схемы сводится к тому, что собственник земли по договору займа берет у лица, заинтересованного в получении этой земли, некоторую сумму в долг. Как правило, эта сумма является заранее оговоренной стоимостью земли. Деньги, естественно, возвращать никто и не собирается. В результате кредитор (а по сути дела, покупатель земли) обращается в суд с иском о взыскании с должника суммы долга.

В ходе судебного разбирательства суд устанавливает отсутствие у ответчика денежных средств, достаточных для погашения долга. В связи с этим кредитор меняет свои исковые требования и просит суд обратить взыскание на имущество должника. Должник против требований кредитора, конечно же, не возражает и полностью признает иск. Далее путем заключения мирового соглашения стороны договариваются о взаимовыгодном варианте погашения долга — передаче земельного участка в собственность кредитора.

Также мировое соглашение можно заключить и на стадии исполнительного производства. Кроме того, на этой стадии обращение взыскания на земельный участок должника возможно и путем изменения порядка и способа исполнения решения суда. Если же в сговоре по отчуждению земельного участка через договор займа кроме кредитора и должника участвует и суд (что уже стало закономерностью), то можно обойтись и без мирового соглашения — суд без особых проблем обратит взыскание именно на земельный участок, а не на какое-либо иное имущество должника.

Основным инструментом реализации следующей схемы обхода моратория на отчуждение аграрных земель так же, как и в предыдущем случае, является суд. Правда, в этом случае этот суд третейский, а не общей или специальной юрисдикции. Начинается все с подписания сторонами договора купли-продажи земельного участка «запретного» целевого назначения, акта приема-передачи земли и выдачи продавцом расписки о получении им от покупателя определенной суммы денег в качестве оплаты за проданную ему землю.

Разумеется, в договор купли-продажи в обязательном порядке включается условие о том, что все споры, возникающие из этого договора, подлежат передаче на рассмотрение и окончательное решение определенному третейскому суду. В дополнение к этому условию стороны прописывают в договоре, что рассмотрение их спора в третейском суде будет проходить только на основании письменных материалов, предоставленных сторонами, и без проведения устного слушания и вызова сторон.

Также в данном договоре стороны указывают о необходимости его нотариального удостоверения, при этом все затраты, связанные с нотариальным оформлением договора, возлагаются на продавца, который к тому же берет на себя обязательство явиться со всеми необходимыми документами для нотариального удостоверения этого договора к конкретному, как правило, частному нотариусу в указанное место и время.

Естественно, продавец не идет к нотариусу и игнорирует неоднократные устные и письменные просьбы покупателя исполнить договорные обязательства и явиться к нотариусу. В результате всего этого искусственно создается впечатление, что продавец умышленно уклоняется от нотариального удостоверения договора купли-продажи земли.

Далее покупатель подает в третейский суд иск, в котором просит признать, во-первых, договор купли-продажи земли действительным, во-вторых, признать за покупателем право собственности на эту землю и, в-третьих, обязать соответствующие органы осуществить оформление и выдачу ему государственного акта на право собственности на эту землю.

В обоснование «законности» своих исковых требований покупатель ссылается на часть 2 статьи 220 Гражданского кодекса Украины:

«Если стороны договорились относительно всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется».

По итогам непродолжительных разбирательств третейский суд принимает необходимое покупателю земли решение, которым полностью удовлетворяет его исковые требования. Получив решение третейского суда, истец-покупатель обращается в местный (государственный) суд с заявлением о выдаче ему исполнительного документа на это решение, жалуясь на то, что без него соответствующие органы отказываются регистрировать его право собственности. Рассмотрев заявление, местный суд выносит определение о выдаче исполнительного документа на решение третейского суда. После этого удовлетворенный истец идет регистрировать свою землю.

Кстати, реализация схемы с договором займа также возможна с использованием третейского судопроизводства.

В целом отчуждение земли через третейский суд имеет целый ряд существенных преимуществ по сравнению с отчуждением через суды общей или специальной юрисдикции. Суть данных преимуществ заключается в следующем.

Во-первых, Закон Украины «О третейских судах» от 11 мая 2004 года ограничивает круг лиц, имеющих право на обжалование решения третейского суда. Так, согласно части 2 статьи 51 указанного Закона, подать в местный суд заявление об отмене решения могут лишь стороны по делу (истец или ответчик). Третьи лица в силу части 3 статьи 34 Закона вообще лишены такой возможности.

Во-вторых, установленный частью 4 статьи 51 Закона Украины «О третейских судах» трехмесячный срок для подачи заявления об отмене решения третейского суда является пресекательным сроком, поскольку указанным Законом не преду­смотрена возможность его возобновления. В итоге пропуск этого срока независимо от причин влечет стопроцентный отказ местного суда в принятии соответствующего заявления.

В-третьих, приведенный в части 3 статьи 51 Закона Украины «О третейских судах» перечень оснований, по которым может быть обжаловано и отменено решение третейского суда, является исчерпывающим и расширенному толкованию не подлежит. В данный перечень входят следующие основания:

— дело, по которому принято решение третейского суда, не подведомственно третейскому суду согласно Закону;

— решение третейского суда принято по спору, не предусмотренному третейским соглашением, или этим решением решены вопросы, выходящие за пределы третейского соглашения. Если решением третейского суда решены вопросы, выходящие за пределы третейского соглашения, то отмена решения возможна лишь в части этих вопросов;

— третейское соглашение признано компетентным судом недействительным;

— состав третейского суда, принявшего обжалуемое решение, не соответствует требованиям статей 16—19 Закона Украины «О третейских судах».

Таким образом, получается, что решение третейского суда пересматривается местным судом не на соответствие нормам материального или процессуального права, а лишь на соблюдение процедурных требований, установленных Законом Украины «О третейских судах». В результате несоблюдение норм законодательства при вынесении третейским судом решения или недостаточная его обоснованность не являются основаниями для отмены компетентным местным судом такого решения или отказа в выдаче исполнительного документа на это решение.

И в-четвертых, действующим законодательством Украины не предусмотрена возможность апелляционного и кассационного обжалования решений третейского суда.

И напоследок. Рассмотренные выше схемы отчуждения сельскохозяйственных земель и прочие, не охваченные данной статьей прорехи в земельном законодательстве, превращают мораторий всего лишь в сложную и достаточно расходную формальность, что в свою очередь свидетельствует о его полной несостоятельности.

КОВАЛЬ Александр — юрист, г. Харьков